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标题: 2014年合肥商铺投资有技巧 “一铺养三代”成现实 [打印本页]

作者: hfwoaipu 时间: 2014-8-13 15:35
标题: 2014年合肥商铺投资有技巧 “一铺养三代”成现实
在本月2号，合肥也解除限购令，如今10天过去了，从目前反映的情况来看，投资市场并没有因为解除限购而出现火热的场面。反观合肥商业地产，在限购令期间一直处于循序渐进的发展中，京商商贸城、加侨国际广场等一大批商铺项目的热销让合肥的商业地产发展又推进了一步。

投资者选择投资商铺最主要就是看中它的高额回报率。一般住宅的投资回报率仅为5%，而商铺的投资回报率基本在8%以上，一些商铺甚至还可以达到10%甚至更高。若想使商铺收益长盛不衰，持续取得丰厚收益，就需要在选购初期“眼观六路，耳听八方”。商铺投资需要考虑很多的因素，比如地段、周边环境、消费群体、供求关系等。只要把这些都理顺了，那么后期就可以高振无忧了。小编给你支招六个商铺投资技巧，助您找到心仪的旺铺。

技巧一：商铺投资目的要明确

购买商铺的目的大致分为三类。一类是短期通过差价进行收益。另一类是作为资金保值的手段。还有一类是用于自营性质的投资者。为店铺的保值和业务的长期发展而选择购买店铺的策略。投资人应根据不同的需求制定投资计划，切不可盲目投资。目前合肥市场优质商铺主要聚集在成熟商圈，如三里庵商圈、天鹅湖商圈等。这些商圈的商铺价格高，回报也高，适合长期投资。而适宜短期投资的商铺多为这些商圈的辐射商圈中的项目，在前期低价购入后，待成熟之后即刻转让，收益也不菲。另外，对于社区性商铺则可长期持有或自购经营，因为其价格低、租金收益较低，而需要至少3~5年的养商，度过养商期的优质社区性底商，仍具有很高的价值。

技巧二：商铺投资类别选择要恰当

商铺可分为购物中心、底商、街铺、专业市场等多个类别。

综合性购物中心项目，多数会在引入知名主力店的情况下出售少部分产权（多为一层黄金铺位），即万达模式。这类商铺的优点在于能够与主力店为邻，租金较高，收益稳定，但缺点是如果整个项目经营较差，则租金收益较低，且该类商铺售价均较高，收益率为6~8%左右。

底商又可分为写字楼底商、公寓底商、住宅底商及群房。办公楼底商是作为配套使用的，总面积少，价格比较高。经营业态以餐饮、便利店、银行等为主，客群以中高端客户为主，且客单价较高。住宅底商一般是为社区居民区服务。根据近期合肥市商务局的规划，社区底商将会有大的发展前景，可见，未来社区商业将是未来商业发展的必然趋势。核心商圈的写字楼底商、成熟商圈的综合性购物中心商铺是优选的投资类别，因为地处核心商圈，必然是高投入、高回报，因此对于投资人而言主要看其投资能力。

技巧三：出手要看准时机，不可盲目跟风

投资人购入的时候要谨慎，转让的时候也必须抓住时机，这样才能获得更高的收益。

一般来讲，开发商都会采取预售的形式进行销售。预售也就是期房，此时的价格是相对实惠的，这时购买比较划算。另外，有些开发商在遇到资金紧张、对项目前景预期不良等情况时，也会积极寻求出路，一般也会给与意向较强的客户较大优惠，此时也使出手的好机会。

在转让时，也分为两种情况。如果寻求短期增值的价差，则须考虑价差有多大，因为二手交易税费是一笔不小的成本，而通过按揭贷款投资的投资人，还需要考虑银行的利息成本，交房时的各种费用（公共维修基金、物业费）等，所以，如有可能，则可以在正式交房前出手，以避免各种税费等中间费用。但由于现在政策对打击商业投机行为的严厉性，“改底单”、“做低价”等行为已难有作为。因此，中间成本是短期投资人出手的必考项。

技巧四：位置是关键

普通投资人都会遵循一个“地段论”进行投资，当然，这固然没有错。但结合到个体而言，所投资的商铺在局部商圈和具体项目中的位置也尤为关键。

例如，同在一条街上，东西两端的商业环境和价值就可能有很大差异。再者，即使同层不同位置的商铺价差也较大，因为商铺遵守一个“金角银边草肚皮”的定价原则。即，靠近出入口、边角展示良好的商铺价值高。所以，在具体到投资的个体商铺来讲，主要看其是否有靠近主出入口（有效客流量大）、是否展示良好、是否便于客户到达等小环境。投资人投资项目既要看这个项目所处的局部环境如何，还要精挑细选意向商铺的小环境，不可盲目被开发商的售楼人员忽悠的晕头转向，同时可以与专业人士或者知名连锁商家先期联络，在他们的建议下进行价格评估。

技巧五：通用性商铺是优选

商铺投资落实到硬件上，就是本身的各项参数和配套设施，包括楼层、面积、进深、面宽、层高、柱距、店招，水、电、气、暖、电信、管道等诸多方面。如果商铺本身带有可做餐饮的条件，那么本身其价值就要高于周边商铺，因为餐饮，特别是中西式快餐的租金承受能力较强。具体到商铺类型上，大型综合性购物中心、写字楼底商基本都能适应绝大多数业态，在出租上不存在限制，而住宅、公寓底商则受限制较大，加上社区底商辐射半径小，聚客能力较弱，同质性强，因此在养伤期过程中的竞争非常激烈，价值低。所以，通用性强的商铺往往价值较高，价格也就高。所以投资商铺时，投资人必须将这些细节参数和配套情况调查清楚并写入购房合同，避免日后出租时还需大量投入来进行改造。当然，通用性较强的商铺此时的价值是可以期待的。

技巧六：良好的合作伙伴是成功的一半

如果投资人有长期合作的商家客户，那么长期投资就有相当的保证。专业的投资人或机构在此方面就具有很强的优势，因为他们不用再为寻找承租人而费心，且在投资决策时，下游的商家客户会给你提出更多的有价值的建议，例如硬件及配套、价格、租金收益状况、洽谈时机和技巧等。投资人，特别是专业投资人，最好进行商家客户的积累，并建立长期合作关系，以便在投资之初便掌握收益的主动权，同时在资金的控制上获得较大的空间。

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