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标题: 房企拿地意愿降低得商业地产者得天下 [打印本页]

作者: hfwoaipu 时间: 2014-8-4 16:31
标题: 房企拿地意愿降低得商业地产者得天下
1房企全面入冬，下半年以去库存为主

2014年1月至7月，土地成交量呈明显下滑趋势。截至7月28日，十六家标杆房企购地金额为2202.09亿元，相当于去年全年购地金额的35.9%，同比下降20%，且环比逐月下滑，可见房企对新增土地储备的态度逐渐谨慎。五月份，标杆房企缩减拿地支出的意图更为明显。据亿翰智库监测，2014年5月，16强房企拿地金额为140.23亿元，环比下滑44%；而去年同期则为525.03亿元，同比下滑73%。6月份，虽然土地成交量有小幅上涨，但同比却依然下降61%；7月份，标杆房企土地成交量与成交金额分别为373.16万平方米、157.31亿元，环比下调14%、28%。预测8月份标杆房企拿地环比下滑幅度或将有增不减。

(16家标杆房企：万科、万达、绿地、恒大地产、保利地产、碧桂园、中海地产、绿城、富力、融创、龙湖、华润置地、招商、金地、佳兆业、保利置业)

2014年1月至7月，成交土地平均溢价率整体低于去年同期。唯独3、4月份超过10%，这是由于2014年3月20日，融创绿城以24亿元的总价一举夺得上海宝山顾村宅地，折合楼板价20150元/平方米，溢价率高达83%，包括保利地产、招商地产、厦门国贸地产在内的15家开发商均参与了现场竞买。3月26日，碧桂园在广州购得三块住宅用地，溢价率分别为21%、57%和79%。同年4月份，佳兆业、招商、恒大分别在深圳、南京、成都拿地，溢价率分别为59%、35%和23%。此类高溢价地块均为一二线城市，而三四线城市平均溢价率基本为0。

整体来看，房企拿地意愿不强，下半年地产行业将以去库存为主，同时，地价的下跌使得政府推地力度减轻。因此，土地市场或仍将保持低位徘徊。

2、审慎拿地，获取一二线城市资源多

龙头房企万科今年在土地市场的表现已经折射出标杆房企今年的拿地态度。2014年1-7月万科在土地资源战略布局从万科发布的最新公告来看，今年6月份以来，公司仅获得2个项目，分别位于广州和嘉兴，合计建筑面积62万平方米，但嘉兴地块规划建筑面积仅6万平方米，共需支付地价款11.64亿元，同比下降95%。

对比三四线城市房地产市场，增加一二线城市的土地储备将成为开发商未来土地资源的战略布局。虽然这种布局模式会导致拿地支出的上升，但企业可通过加快周转速度和合理管控规模增长来提高利润，而且一二线城市楼市的去化周期要明显高于三四线城市，能够快速回笼资金。三四线城市短期内难以走出低迷行情，况且开发商信心不足，今年下半年的土地市场或将继续进入下行通道。

3、行业结构调整，得商业地产者得天下

相比2013年标杆房企新增土地储备中，住宅用地占比41%，商业/办公用地及综合用地占比52%，2014年1-7月，同类房企中住宅用地占比下降1个百分点，商业/办公用地及综合用地占比上升4个百分点。其中，上升的4个百分比全部由综合用地贡献。

从土地供给情况来看，政府在土地出让中着重关注商业配套的作用，不断有大量的综合用地推出。这就从源头处改变了地产行业的结构，造成了无论是住宅地产开发商还是综合地产开发商都面临了“得商业地产者得天下”的局面。

目前，商业地产行业还处于数量激增的阶段，商业地产运营能力依然普遍是国内开发商的短板，行业内的标杆企业也不甚清晰。而且，截止到2014年7月，房企新增土地储备中，60%以上为商办及综合用地，商业地产的销售或运营情况的好坏将会成为决定企业未来发展的关键。

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