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标题: 区域开发建设企业的三大战略选择方向 [打印本页]

作者: pfy1981 时间: 2014-7-16 12:56
标题: 区域开发建设企业的三大战略选择方向
我国的区域开发建设类公司产生比较早，大概在上世纪90年代，但大规模涌现是在2008年金融危机中央实行大规模经济刺激计划之后。十二届全国人大二次会议政府工作报告中指出，中国政府将致力于保持国内经济稳定增长的态势，区域开发仍为重点工作。目前中国城市加快发展建设，城镇化进程脚步加快，这将为区域开发带来广大市场。
目前的区域开发建设，资金是开发项目能否顺利进行的重中之重，根据国家审计署2013年12月30日公告的《全国政府性债务审计结果》里提及的数据，全国共有约7170个融资平台公司，主要任务就是为区域开发与基础设施建设进行融资、投资与建设。区域开发建设类公司与当地区域政府之间有着千丝万缕的联系，一旦预算法允许地方政府自主发债，那么大多数融资平台公司就不再有存在的价值。
目前的区域开发建设公司，在区域开发建设、资本运营、建设工程管理以及园区招商运营等方面，均积累了一定的资质、资源、能力与经验，如何借助先发优势和以往成功经验进行“业务转型、模式创新与战略升级”是每个公司需要思考的问题，经初步判断，战略转型可具体分为三个方向：
一、走“园区开发运营商”模式，并实现逐步跨区域运作模式
园区开发是目前区域开发建设的主流模式，具有“投资大、衔接紧密、增值服务多、回报稳定”的特性，主要的利润来源于后期经营，目前“政企混合”是其主导管理模式。在承担区域开发建设任务的同时，提供规划设计、工程总包、工程监理、招投标、大宗建材采购等建设施工相关服务，以及融资、招商、运营等扩展延伸服务，实现对开发建设项目的全流程覆盖，成为专业的“园区开发运营商”。通过这种全产业链覆盖实现开发建设、设计规划、工程开发、融资平台、招商代理等多重收益，同时基于其专业的园区开发能力，所积累的成功经验以及资源，还可以为其他公司或政府提供专业咨询、资源或充当财务顾问的角色，赚取收益。
这种模式下企业的盈利能力将十分惊人，并且盈利水平会相对稳定，但对企业的能力要求也很高。除了在区域开发建设相关的建筑工程、规划设计等相关领域具有较高的水平，资本运作、招商引资与市场开发能力也是关键环节。
一些实力较强的企业发展到一定阶段，由于园区内土地资源逐渐利用殆尽，为谋求进一步发展，会进行跨区域发展，利用自身优势，在市场竞争中获取资源，这会给企业打来广阔的机遇，但也面临极大的挑战。从目前情况来看，向这一方向转变的成功案例泛华建设、华夏幸福基业、中国铁建等均获得了迅猛发展和良好收益。跨区域发展的大背景下，企业在最大限度发挥自身专业性优势基础下，也有意识地加强与不同区域开发区、企业的联系，摸清市场环境，建立各种渠道，为转型打下基础，若能获得地方政府的支持更是极为重要。目前来看，东部沿海等发达地区在区域开发建设尤其是园区开发已经走在了前列，资源能力和经验都相对较为丰富。而一些二三线城市尤其是中西部地方政府握有大量土地和资产，但是平台企业的建设、招商、融资能力都较弱，无法满足地方政府建设开发区的需求，未来是极大的商机。
二、转型成为区域市政设施养护公司
市政设施养护包括某一特定区域内城市轨道交通、供水、排水、燃气、热力、园林绿化、环境卫生、道路照明、垃圾处理、场地等方方面面。随着我国城市化进程加快，市政设施养护同样进入快速现代化发展阶段，而区域化养护是其未来的主流趋势。目前的市政设施大都由政府投资，由政府所属事业单位负责运营养护。2012年2月15日，国务院常务会议提出要推动多种所有制经济共同发展，鼓励民间资本进入市政领域。
企业对一块区域进行开发建设，除了园区、地产等开发，市政设施养护也是开发建设的重要环节，而地方政府、区域管委会等往往对前期的开发建设足够重视，而忽视后期的设施养护，因此这个较大的缺口可以作为企业的发展方向。通过区域开发建设企业能够在市政设施养护上积累足够的经验以及资源。同时与园区以及地产的开发不同，市政设施养护可以实现在一块区域的长期持续性业务，收益能力不强，但持续稳定、风险性低，未来凭借自身在区域内的优势，企业还可以向能源投资类业务（供水、供电、供热、供气等）或盈利性服务业务（如区域公交、停车场、区域物业管理等）进行业务扩展，多元化其盈利模式，增强盈利水平。
但同时由于其性质仍主要为公用非盈利性事业，具体的养护项目、资金等仍需要政府给予，因此能否得到地方政府各项政策上的支持极为关键，若能在良好的业务能力、资源能力基础上具有较强的资金能力或融资能力，则企业在区域内会有极大发展。通过在区域内建立良好的长期规划，开拓多方位准经营或经营性盈利业务，获得资金，逐步扩大资产规模，再将资金用于市政设施养护等非盈利性业务，这种循环可以作为未来企业的主流盈利模式。
三、做配合区域初期需要的土地二级开发，后期转型为物业资产经营型公司
这种模式下企业先是作为区域开发建设企业，后期逐渐转变为物业资产经营型公司。在区域开发建设完成对土地的一级开发后，开发企业可以结合自身情况及区域情况，选取优质地产，按照自身需要或订单需要作为自己的二级开发对象。逐步注入优质物业资产，使公司逐步向物业资产运营商转型，成为区域内大面积土地的持有者，通过进行主题包装与概念推广，实现土地向区域内企业或其他专业地产投资开发商的转让而赚取利润，或直接通过土地溢价增值而获取利润。
除了土地的出售、增值，企业也可以依靠对持有地产的出租以及物业管理获得盈利。在一级开发基础设施建设基础上，在项目地块上建造标准的厂房、研发中心、商务配套等设施，通过已建成房地产项目的出租、出售或租售结合等方式，打造设施平台，吸引物流企业入驻，之后派出专业团队进行二级项目的物业管理、客户维护等工作，从而获取项目销售后所带来的利润或长期持有项目而取得经营管理收益。
这一发展模式的优势在于：可以直接利用公司现有的资源和能力持续经营，企业转型也会平稳过渡、相对顺利。但弊端在于短期内经营业绩难以达到规模，物业资产经营业务的盈利能力、投资收益能力有限，难以达到预期，且盈利周期所需时间较长。对于资金缺乏，需要资金流动循环的企业来说比较困难。
如果要走这一发展道路，那么从现在开始就要逐步积累持续性盈利的资产如工业厂房、临街商铺、燃气管道等，并注入企业，使得企业在转型阶段能够保持盈利能力，从而实现平稳过渡。以租赁、转让或合资、合作经营的方式进行项目相关设施的经营、管理，最后获取利润。

作者: chinacdman 时间: 2014-8-4 15:35
华夏幸福算是区域开发建设的一个成功范例。
当然这种模式政商关系同样是10分紧密的。华夏幸福正发抓住了地方政府的发展需要，各取所需，实现共赢。

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