■本报记者 曹盛洁 北京报道
“人流太少，生意不好做，现在很多小业主都对开发商有意见。”巨库的业主张先生告诉记者，他正准备将其去年花２０多万元投资的１３平米商铺转卖掉。 去年，号称打造北京首家新青年时尚卖场的巨库在长达几个月的重磅广告的轰炸下，短时间即销售一空。然而，今年４月开业后经营的顺畅局面没有出现，问题却接踵而来。 不久前，巨库商户代表与发展商首创资产管理有限公司进行了谈判，提出改变商场布局、更换管理方、增强有效广告宣传，以及成立商户委员会等多项要求。张姓业主表示，“如果明年还是这样的经营状况，５００多个小业主不满的情绪可能会集中爆发，发展商与当初承诺不符的行为我们肯定会向相关部门投诉。” 巨库面临的危机并非个例。中国城市商业网点建设管理联合会最近发布了对国内十多个大中城市的调查预警：两三年内，商业地产可能将成为继住宅之后的又一个投诉热点。 商铺投诉年即将到来？ 从去年开始，商铺卖出“天价”的报道频繁见诸于报端：富力城“美食ＺＯＮＥ”售价每平米４．５万元；建外ＳＯＨＯ某商铺每平米拍出４．７万；即使是地理位置不佳的巨库有的商铺每平米也卖到了３－４万元…… 投资者对于商业地产热情的高涨，用“前所未有”来形容毫不为过。据易铺网的一项调查显示，北京目前各类型商铺供应量总和已超过３００万平方米。戴德梁行负责商铺事务的董事胡莘女士则预测，到２００７年市场新增的供应量将与目前的总供应量相当。 “由于市场不成熟，商铺的开发热和销售热带来一系列后遗症，这两年积聚的问题会在明年或后年有一个集中的显现。”北京红石行房地产经纪有限公司总经理潘好龙说。 另有业内人士认为，诸如小业主投资回报不能兑现、商场因经营不善而关张、大量的租售纠纷等矛盾，随着商铺的迅猛发展，将会越来越加剧。 “买了不久就后悔了。”一位巨库业主向记者表示，开业后，巨库的广告投入与前期销售相比锐减，原来开发商承诺商场由美国一家富有商业地产管理经验的公司管理，然而最后却变成了一家国内公司。“看到这种情况，我没有去经营，而是返租给商场两年，商场一次性给了我租金三万多元，将来从房款中直接扣掉。像我这样返租给商场的占了１／３。” 类似于巨库的故事也发生在其他商业地产项目中。位于亚运村的第五大道由于定位和业态组合存在问题目前也陷入困局，而在崇文门金伦大厦原址上修建的室内产权商铺“搜秀城”开业日期则一拖再拖。 北京中原房地产经纪公司商业策划部总监蔡宇翔指出，建外某知名项目在成功炒作下租金飙升，渝乡人家以３５美金／月一平米的高租金进驻此物业。然而渝乡人家的负责人介绍，他们目前仅仅能维持经营，希望周围的综合环境能有所好转，如果此种状况在短期内得不到有效改善，他们只能考虑撤出此物业。 “这是因为该项目没有对商户的后期经营采取有效的管理与规划。”蔡宇翔表示。 但是，我们也应该看到，商铺本身是一个高投资、高回报、高风险的投资品种，对投资者评估的能力、对市场、区位的、项目本身的判断能力的要求比住宅都要高。一部分投资者缺乏经验和专业知识、急功近利的心态也是导致目前很多商业地产矛盾加剧的重要原因。 迄今为止，尽管没有明文规定，已有银行开始提高商铺按揭贷款首付款的比例。“以前我代理的客户一般只需付首付款的４９％，现在却需要付５０％或６０％。银行变得越来越谨慎了。”潘好龙告诉记者。 受困商铺的出路 那些存在大量问题、经营状况堪忧的商铺，它们的出路是什么﹖ 潘好龙认为，对一般的具有独立门面的底商即使现在生意不太好，但经过市场培育期，获取回报只是时间长短的问题。对于那些只出售很少一部分产权或只租不售的商铺，可以通过重新定位和招商来进行即时调整。比如位于朝外大街的“海蓝云天”商城，由于该区域百货店已经饱和，导致其一度关张，但是经过后期重新招商和定位调整为主营数码和ＩＴ产品，生意逐渐转好。 类似的例子还有雅宝路天涯服装市场及沙子口万朋文化用品市场等。后者由于只出售了沿街有独立门面非常少的十多个商铺，其他采用出租的方式，得以在经营惨淡之时迅速调整定位，从而“咸鱼翻生”。 但对于巨库、第五大道以及早期的大都市街这些已经出售产权的室内产权式的商铺，问题则要复杂得多。华高莱斯总经理李忠曾表示，小商铺的投资变数很大，其中业权分散是困扰商铺投资的最根本问题。截至目前，室内产权商铺鲜有如万通小商品市场那样成功的案例，相反，失败的却比比皆是。 产权分割出售后很难统一所有投资人的意愿去经营什么，如果要统一投资人的意愿并且能经营起来，只有承诺一个合适的投资回报售后返租。 蔡宇翔在接受媒体采访时明确指出，表面看来，对于投资者，包租是很有利的。包租期内会有稳定的租金，而且包租期越长，风险就越小。可开发商很多不具备商场经营经验，并不能保证在经营期内稳赚，从而也不能保证许诺给投资者的租金。有的开发商承诺物业公司代为出租，租金收不回的话，可以向开发商追究担保责任。但如果开发商破产，投资者的租金也就没了，被投资者就在承担开发商的风险。 “因此，对于已将产权销售给众多小业主的项目而言，要想重获成功，难度非常大。开发商、小业主以及商户三者的利益的平衡将非常棘手，不是调整定位就可以解决的问题。”潘好龙表示。 近期，有业内人士表示，投资商铺时，“先租后买”也许是回避风险的一个好办法。然而，在尽快套现的压力之下，会有多少开发商给投资者一年或两年的时间去试探呢？
投资商铺，最关键的应该是地段、人流量、商铺现值以及未来发展潜力！
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