成本控制的方向 - 栖息谷-管理人的网上家园

最近家园里谈成本控制的较多，结合我实际工作经验，就成本控制的几方面策略或则方向发表一点意见，希望能给从事经营管理方面的朋友一些参考或启发：

各个企业都有自己的运作模式，成本控制的各项具体操作措施我就不详细叙述了。

投资者不但关注企业能赚多少钱，更关注企业能否实现它“许下”的承诺。因此，企业预算的作用显得尤为重要。

把握客户的需求对企业预算而言，至关重要。它不仅是预算的基础，还决定着企业能否有一个高成长的未来。

精确预测之后，企业一定要达到其预期收入，否则，会失信于人，以后的融资将更加困难、成本会更高。

2、合同管理：管理所有的合同，结合一定软件对每个合同的执行形成动态成本并加以监控

l开发商的目标：

将资本投资在那些产生的税后收益较高的项目上，与其它可选投资比较时必须考虑到风险因素并作适当的调整

l投资家的目标：

以小于其内在价值（即资产可产生未来现金流的现值）的价格来购买不动产或者不动产证券

l计算程式

◗估计毛租金

◗减去估算的空置损失

◗加上其它收入

＝实际的总收入

◗减去运营费用

＝净运营收入或“NOI”

◗减去债务还本付息

＝税前现金流（“BTCF”）

◗把抵押偿还本金加到BTCF上

◗减去折旧

＝须纳税的收入

◗减去应缴税金或者加上节省的税款

＝税后现金流（“ATCF”）

应对上述各项参数投资期5到10年的变化进行估测

l重要的金融比率（用于决定投资的可行性）

◗毛租金乘数

◗贷款价值（LTV）比

◗债务覆盖率（DCR）

◗盈亏平衡点

◗费用比

◗税前股本回报率

◗税后股本回报

◗资产回报

◗内部回报率

◗转售价格

l有关财务杠杆和运营的比率（用于风险管理）

◗贷款价值比率

◗债务覆盖率（DCR）

◗盈亏平衡点

◗费用比

l毛租金乘数（相当于“投资回收期”）

◗收购价除以毛租金

◗此比率越低越好

◗一个很简单的数字比较，一般只能用作投资项目的初略筛选

l贷款价值比

抵押贷款额（Loan）/收购价（Value）

l估量房地产投资的金融风险

l违约风险随LTV的升高而升高

l行业内典型的LTV控制在75%以下

l债务覆盖率（DCR）

净营运收入/债务还本付息

l必须超过1.0才有能力偿还抵押贷款

l大多数贷出方一般要求债务覆盖率达到约1.1或1.3

l盈亏平衡点

（运营费用+抵押付款）/估计毛租金

l建筑为了能支付所有的现金开支和融资偿还必须达到的入住率

l一般在65%至95%范围内

l费用比

运营费用/实际的总收入

l用于与其他的房地产作比较，单独本身并无太大的用途

l应该足够高以保持物业的正常运转，同时使有关费用如能源成本得到控制避免浪费

l单一期间的或者静态的赢利量度标准

◗税前股本回报率

◗税后股本回报率

◗资产回报或者期初资本还原率

l税前股本回报率

税前现金流量/股本投资额

l往往用一测度初始赢利水平

l此比率越高越好

l通常第一年税前股本回报率一般在4-10%的范围内

l税后股本回报

税后现金流/股本投资额

l类似于税前股本回报率

l加上考虑到投资房地产常可避税的好处

l能常第一年大致在5-12%范围内

l资产回报率

净营运收入/收购价或者市场价值

l又称资本还原率，反映总体回报水平

l一项物业可以承受多大的债务；此比率越高，表示可支持的俩务就越多

l通常资本还原率大致在8-12%范围内

l多期间或者动态回报量度

l净现值（NPV）

l内部回报率（IRR）

l转售价格计算

预定年的净运营收/R

l这里R表示物业的期末资本还原率

l记住从期待的转售价格中扣除合理的交易成本

l并须考虑到税收的影响

l净现值（NPV）的计算

◗预测未来的现金流

◗以要求的回报率把未来的现金流折成现值：

现值V0=CF1/(1+r)+CF2/(1+r)2+…+(CFt+Vt)/(1+r)t

◗决策的基本原则是

l选择NPV（=CF0+V0）最大的方案，即NPV最大化

l永远不要选择NPV小于0的方案

l要求的回报率=底限回报率=无风险回报+风险回报

l正常的投资收益（即预期回报）中已考虑了风险程度的影响，如果NPV>0，r就会超出正常收益