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标题: 运用周期理论引导房地产市场 [打印本页]

作者: rabing    时间: 2004-5-10 10:54
标题: 运用周期理论引导房地产市场
运用周期理论引导房地产市场 运用周期理论引导房地产市场 采取反周期措施,延长繁荣阶段   房地产业周期波动呈上升期、下降期两大分野。具体而言,又可分为以下四个阶段:   第一,复苏与增长阶段。此阶段持续时间较长,主要特征有:交易量回升,购楼者大部分自用,炒家较少;房地产价格回升,但楼花价低于现楼价;房地产投资逐步增加,开发速度加快。   第二,繁荣阶段,也就是常说的波峰。此阶段持续时间较短,主要特征有:交易量急剧增加,但购房自用者逐步减少,炒家活跃;楼价越来越高,楼花价逐渐超过现楼价,当楼价炒得过高,形成有价无市,且影响到宏观经济时,政府开始推出调控措施;开发投资量急剧增加。   第三,衰退阶段。此阶段时间短暂,主要特征有:一是,交易量从明显减少直到锐减;二是,楼价在开始时虽涨幅减缓,但仍在上升,当楼价高到把用家挤出市场时,价格会因一些突发事件而急剧下跌,炒家纷纷抛售,楼花价下跌更快,以致低于现楼价;三是,市场推出楼盘逐步减少,实力差的发展商难以为继,直至破产。   第四,萧条阶段,也就是常说的波谷。此阶段持续时间较长,主要特征有:交易量锐减,其中楼花交易量降幅更大;价格跌势继续,甚至跌破物业原值,楼花价加速下降,且大大低于现楼价;发展商破产更普遍,甚至一些实力雄厚的企业也在所难免。   根据炒家活跃的特征,当前大体处于周期波动的第二阶段、即繁荣阶段的前期。如果我们能采取反周期措施,把炒楼问题妥善解决好,不致于把楼价炒得过高,那么繁荣阶段就能持续时间长一些。这应该是我们一致的目标。   为此,一方面要对过度炒作加以适当限制,防止房价恶性上涨;另一方面要加快住房保障体系建设,抓好经济适用房、低价位商品房和廉租住房的建设,切实保障中低收入者的需求。目前,杭州、宁波等城市,针对房价上涨过快的问题,增加了经济适用住房的供应;南京、沈阳等城市采用限定商品房价格进行开发项目招标的办法,促进中低价位商品房的供应。同时,不少城市都己定期发布市场信息,加强对社会舆论和消费预期、投资预期的正确引导。   建立双指标体系,全面反映空置状态   当务之急是要建立健全房地产市场信息系统和预警预报体系,为政府调控服务,也为开发商决策服务。搞好这项工作的基础是准确、细分的统计资料,关键是规范空置率的计算方法和合理确定警戒线。   是否可以考虑规范为“增量空置率”和“存量空置率”两大指标,建立“空置率双指标体系”,以便全面反映空置房状态。   增量空置率主要是反映报告期当期(某年)商品房的空置状态,为调控房地产投资量和开发节奏提供科学依据。我赞成以报告期末当期净增的商品房空置量为分子、以报告期末的当期商品房竣工量为分母的计算方法。这个算法与“以近3年商品住宅的竣工量为分母”的算法相比,更能及时准确地反映空置房的现状和进行年度投资量、开发量的调控。   “存量空置率”主要是反映全社会房屋总量的态势和余缺状况,为判断正常空置和非正常空置,以及制订房地产开发中长期规划提供科学依据。其计算方法是以报告期末社会上空置的各类房屋的总量为分子,以社会上全部房屋存量为分母。   这两个指标对市场调控都很重要,应同时存在。并分别确定警戒线。在划分和设置警戒线,即解决发展速度、节奏问题时,似应注意三点   首先,必须处理好理论需求(潜在需求)和实际需求(有效需求)的关系,要充分考虑实际需求。理论需求(潜在需求)是根据有关发展因素预测出来的。这种预测的商品房(尤其是商品住宅)需求量,只是一种潜在的长期需求。它只能说明一种“光辉前景”。而不能就此来确定和要求每年的投资增长水平。因为实际需求(有效需求)不是取决于潜在需求,而主要是取决于一个时期的国民经济的发展水平、以及由此而决定的国民收入水平(支付能力)。因此,必须加强对实际需求(有效需求)的调查预测,每年的投资增长率应该与此相平衡协调不能盲目超前得太多。   其次,空置房固然有正常空置和非正常空置之分。但也不能因为仍在正常空置率范围之内,就可以放松对开发节奏的控制。因为一定时期的空置量,也要与这个时期的国民经济发展水平相适应,即与国民经济的承受能力相适应。理论上可以允许的空置量,实际上并不一定能允许。超越一定时期内国情国力的过大的商品房空置量,会给国民经济带来冲击和沉重的负担。   再次,警戒线应该是可调的。是否可以设想,警戒线一开始设置得低一些,今后随着国情国力的更加充盈,承受能力的更加提高,再逐步调高。这就是说,警戒线也应有一个审时度势、因时制宜的问题。国外的房屋空置率的警戒指标,是在经济高度发达、房地产业长期发展、市场机制比较成熟的情况下形成的,我们恐怕不能一成不变地照搬过来。   总之,在确定空置房警戒线时,既要考虑理论问题,又要结合实际,与一定时期的国情国力相协调。
作者: robert8888    时间: 2008-12-13 11:45

写得好






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