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回暖还是趋冷？四季度楼市变数犹存

　交易上升或可延续房源供应将增加政策将继续从紧———

2010年即将进入第四季度，房地产也将迎来不确定性最强的一个季度。在8、9月份出现的热销势头能否延续？已经出现了小幅上涨的房价是否还会继续上涨？政府是否还会出台更为严厉的楼市调控政策？新盘集中入市是否会出现打折潮？购房人经历了近半年的观望后是否会适时出手购房？投资投机的炒房客是否会在年底重返楼市？第四季度的房地产市场充满了疑问和变数。

1、市场交易量回暖势头有望延续到年底

新政出台至今历时已5个多月，市场积累了一批刚性的自住型购房需求，急需释放，自住型购房者面对新盘的低价入市，二手房价的明显回落和议价空间的加大，以及在购房需求紧迫性的刺激下，纷纷选择结束观望，出手购房。

受新政影响，市场上已经积蓄了一大批购房需求，这些购房需求中近95%都属于自住型购房者，包含首次置业和改善型购房者。由于结婚、孩子上学等原因，自住购房型需求释放有难以拖延的时间性；由于工作地点变更、家中人口增加、收入增加、存款负利率、期望自己的财产保值增值等原因，改善型购房需求也较为迫切。总之，年底前的购房需求在诸多因素的共同作用下，仍将保持一个比较旺盛的势头。

2、房价将整体企稳并在企稳中出现分化

伟业我爱我家市场研究院认为，新盘的集中入市，以及保障房的大量开工建设，将稳定市场预期，加大第四季度的房源供应。此外，逼近年底，银行金融信贷政策的趋紧，以及目前市场上并未出现投资投机炒房客大量回场，基于以上原因，8、9月份房价出现的小幅反弹的势头在第四季度或将很难延续，而房价在整体企稳的背景下，将出现分化。

首先表现为一、二手房价的分化。根据我爱我家市场研究中心的统计数据表明，虽然8、9月份的二手房均价出现了小幅反弹，但目前的房价与四月最高点时相比仍有7%左右的回落。所以二手房价的回落空间已经非常有限，此外二手房小业主在目前并无更好投资途径的前提下，出手套现的意愿并不强烈，这也将影响二手房价的进一步下降。

反观一手房，新政后的降价幅度并不明显，随着“预售资金监管的执行”，管理层对捂盘惜售行为的严厉打击，以及年底房地产上市公司对公司业绩的诉求都将进一步加快新盘价格的回落。

其次可能表现为城区和郊区房价的分化。春节过后，通州、望京等区域的房价出现了疯狂上涨，这也严重透支了这些远郊区域房价进一步上涨的动力。这些区域的房价对政策也将更加敏感，波动也会更大，而城市核心区的房屋因其稀缺性、各种配套设施的完善性，房价受政策影响而产生的波动也将更轻微。

3、可售房源供应年底前将大幅增加

第四季度，开发商将面临偿还银行贷款、清缴土地出让金、结清建筑施工款等资金压力。此外，新建商品房预售资金监管。以及管理层对捂盘惜售行为的严厉打击，都将迫使开发商尽快施工、销售，回笼资金，从而加大市场房源供应。

4、楼市政策将继续从紧

一方面，管理层将更加严格落实执行已经出台的楼市调控政策，并严厉打击捂盘惜售的行为；另一方面，在信贷趋紧的前提下，在贷款政策上，对二套和三套房的认定将更加趋于谨慎。此外，一些有利于房地产市场长期健康发展的长效政策，比如房产税、空置税等将加快试点和推行或将提前出台，而农村土地改革、中央和地方的税制改革等虽然不会很快开展，但也将较以往有所提速。