美国房地产中介发展概述
正略钧策管理咨询 顾问 李伟
美国地广人稀，目前美国所谓的房地产交易基本上是以房地产二手交易为主，交易比例为5：1或者6:1。通过研究美国的房地产中介的发展对于国内的行业发展有很重要的借鉴意义及价值。美国房地产中介经过100多年的发展，行业发展相对成熟，法律环境、金融工具等手段运用相对完善。
一、美国房地产中介发展具有以下特征：
1、 房地产发展制度规范先行，美国通过颁布及实施一系列法律包括：代理法、反托拉斯法、独立合同制、执照法及国家住房法等对房地产行业发展进行规范治理。
2、 房地产发展金融手段灵活多样，美国先后通过抵押贷款、国家担保、抵押贷款证券化及利率调整，刺激美国房地产交易。
3、 房地产行业从业人员信用体系不断完善，美国目前有银行信用体系、行业信用体系及个人信用体系等几大信用系统，通过建立及完善相关信用档案，对从业人员、交易人员进行记录及约束。
4、 房地产住宅形式、分布不同，美国住宅分为独立屋、共度屋、公寓等，在城市中心以商业地产发展为主，二手房的买卖业务主要集中在城市周边。
5、 房地产中介公司以特许经营的商业发展模式为主：美国房地产中介公司开始于传统的独立公司，随着业务的发展及从业人员的不断成熟，美国目前领先的房地产中介公司如21世纪、ERA、RE/MAX等跨国公司均已特许经营的模式运营。
6、 房地产中介行业的业务主要以二手销售业务为主：由于城市人群中租赁以商业地产为代表由相应的物业公司进行经营，中介的业务主要集中在城市周边的二手房销售，辐射较远，平均占公司业务的85%以上。
7、 房地产中介的交易以独家代理及双边合作为主：美国通过实施独家代理制，保证了从业人员的有序竞争，并通过双边代理保证了代理的合法位置及公证性。
二、美国房地产交易通过建立MLS业务数据平台，形成了资源的有效性流通及资源的有效整合
1、 MLS: Multiple Listing System房源共享系统，
MLS是本世纪二、三十年代生于美国的一种房地产交易方式。它是由许多房地产经纪人联合起来，共同建立信息系统，共享系统的信息资源，使客户委托的房地产出售、出租业务能在较短的时间内完成。参加系统的每一位成员均采用独家的销售的方式和客户签订委托合同，然后将此信息输入系统，由参加系统全体成员共同推销，然后按一定的比例分享佣金。这个系统在建立初期是采用了信息汇编形式，定期将这些汇编发给系统成员。到了20世纪八十年代，由于计算机技术发展，原来印刷的汇编形式就让位于计算机网络，系统成员按规定将自己的独家销售的委托交网络中心输入，所有的成员在家或办公室随时都可查看到发生在全市乃至全国的房地产交易的委托情况。在美国，几乎90%房地产经纪都参加了MLS系统。到目前为止，已成功地实行了MLS 系统的国家有英国、加拿大、澳大利亚、日本、新西兰、新加坡等。
2、 MLS系统的类型
MLS 系统有两种类型，各个国家根据自己的不同情况采用不同的系统。一类是强制性系统，它要求参加该系统的成员将自己所获得的独家销售委托在规定的时间内必须输入网络中心；另一种类型的自愿的，就是系统的成员根据自己的需要决定是否将所获得的独家销售委托输入网络中心。一般来说，多数国家倾向于强制性的系统，因为这样能满足客户的要求，以尽可能好的价格，尽快地将所委托的房屋出售或出租。
3、MLS系统程序
为了使MLS系统有效地运行，各国都制定了相应的MLS系统运行程序。这些程度大致包括了以下一些内容。
(1) 规定该系统性质，是强制系统还是自愿系统。如果是强制系统，则除了业主有特别指示，他的房地产以拍卖或招标形式出售的除外，所有成员获得的委托代理都必须报送MLS系统的中心。
(2) 规定报送的时间和内容。时间一般规定为三个工作日之内，内容为委托合同的复印件及系统统一规定委托项目明细表。
(3) 交易完成以后如何做。一般分工种情况，一种是在得到委托的三个工作日之内完成交易意向（如实行选购权或有意向购买信）；另一种是输入MLS 系统以后完成交易意向，都要求立即通知系统。
(4) 规定佣金的分配方式和佣金支付时间。分两种情况。一种委托经纪人事先写明；另一种在委托经纪人没有明确规定的情况下，系统认为佣金将在委托经纪人与销售经纪人之间平均分配。
(5) 规定委托经纪人必须确保所列入系统的产业便于察看，并要和销售经纪人充分合作。还有其它一些内容，如MLS系统在两个以上的经纪人代理同一产业时，系统以先入为主的原则处理。
(6) 规定系统成员间的处事原则，如要求成员不得作出或试图作出破坏或介入其它成员已得到的代理合同或安排。也要求成员不得向公众提供、表达或传播对其它成员的专业服务、行为等的批评和评论。但有权向系统的纪律检查委员会报告其它成员的任何有损专业声誉的行为或疏忽。
(7) 规定系统成员有接受纪律检查委员会调查并积极配合的义务。
(8) 规定本系统成员不能直接或间接地以任何方式与非本系统成员共享本系统列入代理项目。
三、互联网对于美国房地产传统交易模式的促进与挑战
1、房地产交易网络发展
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2、美国房地产网络主要由以下几种模式
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四、美国经纪公司的发展模式
美国房地产经纪公司的发展以RE/MAX公司为代表通过实施经纪人100%佣金制颠覆了传统中介公司的盈利模式，21世纪公司创建了加盟模式，由经纪人加盟与公司加盟两种形式。以上的变革使中介公司逐步由以交易提成转变为通过收取加盟费用，为经纪人服务，打造经纪人服务平台以吸取更多的优秀经纪人。
通过对以上美国房地产中介发展过程及现状的分析，，结合我国现阶段的发展，为我国房地产中介的发展提供相关借鉴作用及研究价值。
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