摘 要：通过对比港、台、日以及美国的房地产发展历程，目前上海已经完整的经历了一个房地产发展的周期。起点的标志是90年代初计划经济向市场经济转轨基本完成后，土地、人才、资金等要素集中进入市场；其发展的特征是出口导向的经济发展拉动投资和收入水平，进而刺激居民大宗物资消费为主导；其结束的标志是出口大幅萎缩，经济的后继发展在短期缺乏足量支撑的情况下，房价泡沫开始破灭。本轮周期是在吸取港台日等区域房地产泡沫教训的基础上，政府反复、谨慎调整过程中完成，所以周期相对较长，大约为16-18年。那么在这一系列过程中，上海房地产市场发生了怎样质的变化，未来开发商又该如何进行战略调整，以期在下一个周期中胜出呢？
一、 上海房地产市场的变化主要体现在市场基础、消费基础、供应量和需求量四个方面。
1、市场基础的变化：上海房地产市场从1992年至今，先后经历了投资推动—需求拉动—供需两旺三个阶段，其中2000年至今表现的特征是城市化推动的工业化与工业化拉动的收入与需求增长的双螺旋上升，这一过程在未来的作用会大幅减弱。
2、消费基础的变化：收入与存款的持续增长引致房屋和汽车等大宗消费品时代的到来。随着城市化发展的人口导入与城市中产阶层的崛起，购房需求从原先单纯的“有居需求” 转变为“有居”和“优居”需求并存的消费特征，5年内两种需求依然是整个市场的发展趋势，但是“优居阶层”的比例不断上升，“有居阶层”的品味不断提高，在细分市场深层挖掘的开发商会进一步巩固其地位。
3、从供应量来看：上海房地产供应趋紧，土地供应主要集中在外郊环以外区域，约占70%左右，已经进入明显的市郊化发展阶段。在蛋糕变小的情况下，能够在产品和服务方面真正建立某种核心竞争能力是开发商赢得下一轮生存的基础。
4、从需求量来看，大小婴儿潮为1962-1975年和1981-1991年，其主力购房年龄段分别在25-35岁和20-30岁，即黄金购房阶段分别发生在1987-2010年和2001-2021年。两者的交集是2000-2010年，也是购房需求最为集中的“黄金十年”。这个阶段初次置业与二次改善需求都非常密集的出现，如果整个房地产市场需求呈现正态分布，那么2000-2010年是房地产需求的波峰。从人口周期来看，未来10年仍然是房地产市场发展比较理想的时间段。上海的需求同时还受到流动人口、拆迁规模、城市化率等因素影响，未来这些要素的推动作用都将会出现不同程度的下降，所以上海房地产市场需求将会趋紧。
二、 决定上海下一个房地产发展周期的容量的因素主要在于两个方面：全球经济辐射范围和宜居容量的升级。即：城市辐射带来的内外资投资投机性需求和由城市本身宜居容量带来的区域内需求两个部分。
从辐射级别看，上海目前正处在由国家级城市向洲级城市迈进的过程，金融危机会改变对于国际大城市的势力对比，中国作为最稳定的经济体其地位必然会进一步上升，未来上海的辐射范围将进一步扩大，同时房地产辐射范围也将进一步扩大。
从宜居容量来看，按照未来的规划，2010年上海的轨道交通网络将达到400公里，与纽约和伦敦不相上下，卫星城镇的规划和轨道交通网络的形成将会进一步提高上海的宜居容量能级。
在上海城市升级和宜居容量扩大的过程中，前者间接推动了城市化的进一步发展，后者则直接决定了主动型郊区化 过程的速度和力度，两者均成为推动上海房地产发展的重要力量。
三、 上海房地产企业竞争战略和策略也会出现相应变化。
房地产市场从卖方市场走向供求趋于平衡的过程中，竞争战略发生了质的变化。
第一阶段“慢”战略。也就是“捂盘惜售，抬高价格、等待升值”的战略阶段。以和记黄埔的古北路项目为典型，这个阶段市场价格处于低谷，时间带来的溢价远高于操作水平带来的溢价，所以这个阶段出现了大量推迟开盘的现象。
第二阶段“快”战略。也即“快速销售，资金为王”的战略，这个时期以万科产品工业化为主要代表，通过快速的开发和销售，降低资金运作周期和运作成本，达到制胜目的。
第三阶段“精”战略。在市场的进一步发展过程中，供求趋于平衡，销售速度出现下降，资金不再是制约房地产开发的最主要因素，而宜居的品质，生活内涵的提高，更方便、快捷的提供解决生活问题的方案将会是新的制胜法宝，也就是“内涵塑造、打造精品、生活提升”战略。房屋作为人们生活最主要的一个部分理应承担更为适宜的生活品质，房地产行业的专业化、精细化是竞争的主流，针对细分市场，在关键环节锻造核心竞争能力是房地产企业的不二法宝。
第四阶段“+”战略，随着市场容量的进一步下降，房地产行业走向衰退期，消费者更为关注的是社区的附加服务，同时人员的频繁更居对二手物业的交换提出更多需求，对于处于这个阶段的房地产开发商来说，进行多元化的选择，包括增持经营性物业、提升物业服务，走多元化发展道路，甚至跨区域发展才是进一步发展的关键，典型案例包括新鸿基在内的诸多港台开发商。
需要进一步解释的是，以上四种战略需要结合市场和企业发展的阶段来界定，比如在部分二线城市中心“捂盘惜售”战略可能仍然是最好的选择；二、三线城市郊区的“产品工业化”运作是降低资金成本的最好选择。目前上海市场供应趋紧、需求趋缓，应该定位细分市场，提炼核心竞争力，通过精品赢得客户；而对于上海的本土企业，除了继续深挖郊区市场外，进行多元化发展和区域拓展，或增持物业、提供附加服务是未来继续发展的必然选择。随着市场发展阶段的变化，特定的市场发展阶段需要特定的战略支撑。
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