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标题: [原创]图解——2009房价必降 ——申精 [打印本页]

作者: xbsrs 时间: 2009-2-21 23:12
标题: [原创]图解——2009房价必降 ——申精

【原创】图解——2009房价必降
作者：苏芮生

注意：本文欢迎转载！转载越多，读者越多，房价降越快！

成天看各方面的经济形势的报道：
什么美国衰退了；
日本负增长了；
英国倒退了；
台湾也是多少年来最差了；
韩币贬值厉害了；
通用汽车也要申请破产了……

每天还看到：
中国通过了各项产业的振兴计划；
中国现在把经济增长的目光放在了“下乡”上；
无数人在讨论是不是要购房落户……

同时，我作为一个要在北京买房的有刚性需要（不是需求，有购买能力才能算需求），经常也在关注北京房价的高低，我看到的结果，北京房价降的，基本就只有五环外的二手房，其他的基本没降，现在的现状是：

开放商死撑着VS消费者坚持着

看谁能在这次坚持中获胜，我从多方专业做投资的、私募基金的专业人士的那里获得的消息是：很多开发商已经撑不住了，2009年9月份将是阶段一个见分晓的时间点，这个意思是9月份，到底房价跌到底了，还是继续跌就能看清楚了！

注意：这里基本定的一个趋势就是未来的7个月内房价还是下行的！

我个人认为还有一个关键因素：就是房价已经成为中国经济发展的毒瘤！如果房价不降中国的老百姓，是不敢把自己的钱拿出去消费，拉动内需去的，而这个后果将是致命的，因为如果不降价，不仅房地产业无法起到其在国民经济中的作用，而且将影响中国其他产业的发展，影响拉动内需这个支撑中国经济得以前行的关键要素，而这个要素，则关系到中国这个超过13亿人口大国的稳定和和谐！这个是最根本的！

也就是这里有一个推理，房价不降，则拉动内需其他措施则是治标不治本，而拉动不了内需，在百年未遇的金融海啸下，则中国经济也保证不了独善其身，而经济不能增长，影响中国的社会稳定和谐。
即：房价降=拉动内需=经济增长=社会稳定和谐。这个等式是房价必降的核心原因！具体见下图：

作者: kelonsh 时间: 2009-2-23 10:49

中央刚出台了振兴经济的十大支柱行业，很不幸，房地产成为最后一个。根据这个来判断，房价的走势还不明朗

作者: ZHANGWEICM 时间: 2009-2-23 13:28
[em02]

作者: whitezeng 时间: 2009-2-23 13:42

房地产的多方博弈目前还看不到底

地方和中央

商人和购房者

。。。。。

作者: wenchuanrui 时间: 2009-2-23 13:55

让老百姓活得舒服一点吧，房价降降吧……

作者: 老妖 时间: 2009-2-23 15:37

默哀。。。。。。。。。。。。。。

。。。。。沉痛悼念。。。。。。。。。。。

。。。。。。。。。。。砖家。。。。。。。。。。

作者: 慕龙 时间: 2009-2-24 08:38
房价回归到正常水平只是时间问题，价格围绕价值上下波动，这个原则不能违背！

作者: duke_zero 时间: 2009-2-24 10:45
多谢LZ分析，没猜错的话国家希望房价下落的缓慢一些，否则因为房价急跌给大众带来的恐慌心理，会使经济情况更加恶化。
国家的政策可以理解，但是有些不甘心，为什么总是让老百姓为贪官和奸商买单！

作者: duke_zero 时间: 2009-2-24 11:02
个人认为房价下跌对拉动内需用处不大。
在经济环境不好的前题下，房价下跌并不能完全调动起购买欲望。
同胞们都有追涨杀跌的心理，大部分人都会认为再等上一段时间房价肯定还会再跌，而且经济状况会好一些，到那时再出手，会更划算一些。
所以房价一但下跌肯定就停不住了，而且老百姓肯定都会持观望态度。
到时对相关的建材和劳动市场冲击肯定不小，对国家的经济破坏作用就不用说了。
但这是谁也挡不住的！

作者: gavinshi1 时间: 2009-2-24 13:04

苏老师的观点挺独特，相对于这么复杂的一个问题，推理角度和过程比较简化

苏老师的推理立场是站在政府的角度，最终得出的结论是房价降，对于拉动内需有助，对于中国经济有助，对于社会和谐有助。因此最终是要给到政府意见，举措降房价，具体如何做是关键问题。但对于老百姓而言，他不会为了国家的和谐而不买房，和开发商耗着等待降价。

拉动内需也不止房价这一个方式，对房价和房产商的打压也会产生很多其他方面的问题

房子这个商品很特别，既可以消费又可以投资，消费者的心理对房价影响一点也不必宏观调控小

现在我身边看到的是，越是没钱的，越要想方设法买房作为投资，至少2-3套。有钱的就更不用说了

道义上支持降价，确实今年价格下调，已经成为大家公认的基调

现实中认可未来涨价，从长远看，房价的上涨也是必然趋势

作者: xbsrs 时间: 2009-2-24 13:14

QUOTE:

以下是引用gavinshi1在2009-2-24 13:04:36的发言：

苏老师的观点挺独特，相对于这么复杂的一个问题，推理角度和过程比较简化

拉动内需也不止房价这一个方式，对房价和房产商的打压也会产生很多其他方面的问题

房子这个商品很特别，既可以消费又可以投资，消费者的心理对房价影响一点也不必宏观调控小

现在我身边看到的是，越是没钱的，越要想方设法买房作为投资，至少2-3套。有钱的就更不用说了

道义上支持降价，确实今年价格下调，已经成为大家公认的基调

现实中认可未来涨价，从长远看，房价的上涨也是必然趋势

谢谢您的分享！

身边的很多人，在北京年收入税前20w的，不敢买房的，多的是啊！也不敢买房，也同时还要节俭生活，如果房价低，这些人会很有消费能力的，这是我看到的，所谓的现实依据吧！

另外，房价的主要增值与否和土地的价格、特性，还有是否有炒作的氛围啊，以及租赁市场的影响等等，太复杂的推理，整不来，只是我坚信一点，这么高的房价确实已经阻碍了中国经济的发展和社会的和谐稳定了。

作者: guo_ying 时间: 2009-2-24 13:24

房产目前并没有纳入振兴经济的十大支柱行业，具体要等双会后才知道

作者: aron 时间: 2009-2-24 15:00

让中国人敢花钱还是要健全社保制度，现在人的住房观念都在改变，不见得非要买房子，租房子住也是可以的。所以指望让大家买了房之后在开始大力消费，估计是效果不大。

作者: 小编幽幽 时间: 2009-2-25 11:29
早点降下来吧，让普通百姓也能买的起房[em03]

作者: hj00225 时间: 2009-2-25 15:02
房价的走势还不明朗，等待

作者: longge00 时间: 2009-2-26 08:58

QUOTE:

以下是引用aron在2009-2-24 15:00:38的发言：

等保障制度健全要啥时候呢？
我还是喜欢买房子，现在租着房子不知道什么时候就有可能被赶出来。辛苦。

作者: lostwarriors 时间: 2009-2-26 21:46
跌吧，跌吧！现在的房子价格是高的离谱了！

作者: imnebula 时间: 2009-2-27 21:43
简单的道理定是正确的！：）我顶！

作者: gudelong 时间: 2009-2-28 10:12

看过楼上的帖子真的很高兴可以分享你们的观点顿时让我豁然开朗这是我的第一份发贴若有不足敬请谅解！

针对上述话题，我认为房地产的价格下降幅度不会很大，对此观点我有几点补充：一，国家角度房价的涨跌波动过大是会影响到国民的再度恐慌，并且房地产业近几年都是国家重点关注行业，也因国家对GDP的重视地方政府更是看好房地产（属金融类别投机型）拉动GDP的快速增长！当然，看过楼上的观点确实房价下跌是大势所趋！可我们换个角度考虑若我们是国家政府官员是否敢于承认错误是否会有社会责任感呢（信托责任——引用郎咸平教授的话）弥补所犯下的错误，拿钱来给国民消费买房子等等。想像不到！！国家政府会做的事，推卸责任！

二，房地产开发商角度房价水涨船高是国家政府所致使的建房的材料成本增长了还要将大部分的利润分给国家政府（税走关系各层级剥削）最肥的肉被政府所瓜分了，我们与消费者同是受害者！消费者可以认为我们是财狼，房地产是暴利行业，我们有所认同可多数的利益被政府所占有我们没有得到过多的利益至此，我们的利益减少加之成本增长房价的升高是直推关系。至于房价的下跌，受成本影响，我们是有利益底线的，亏本买卖谁又会做呢？

从消费者角度肯定是观望态度希望房价下跌更可以买得起。。。

总结上述分析，国家是主要矛头。不过若想让国家让步确实很难实现！我们也希望房价降=拉动内需=经济增长=社会稳定和谐。这个等式是房价必降的核心原因！这个链条可以实现，治“本”才是正策！就怕百姓们的呼声小，社会动荡不大，使得国家政府还不会去理睬这个恶果。

上述观点实有矛盾，望大家谅解学弟才疏学浅。国家政府不承认错误，不掏钱，房价就不会大幅下降的！以上观点仅为个人观点，多多不足之处希望大家会多多指教。

作者: yuanfj 时间: 2009-2-28 15:19
我只是看看，不发表看法，我也希望房价降下来，要不我拼命挣钱却不敢花啊

作者: 老毛 时间: 2009-3-2 01:11
这年头，没有超便宜、超值的东西谁会放松攥的紧紧的钱袋子啊，同意苏先生的看法，房价下降不是决定中国走出经济危机的救命法宝，但是却是打破经济危机的导火索，是那一只引发全球飓风的蝴蝶翅膀。很有意思，由美国房地产行业引发的经济风波，要由中国的房地产行业来挽救。哈哈

作者: zhang_xf 时间: 2009-3-2 17:45

房价正在持续上涨……

作者: 徐玄智 时间: 2009-3-3 13:56
房价早晚会回到理性的价格，只不过在国家干预的情况下回落的会慢一些，会波折一些，最终为这个成本买单的还是老百姓。

作者: ooymm 时间: 2009-3-5 13:41

开放商死撑着VS消费者坚持着

消费者不是在坚持着，是实在买不起……

作者: yingchen 时间: 2009-3-8 10:29

本人也想去北京发展，就是因为北京的房价太贵了，不敢去啊。

房价的形成，在中国实在是有太多话要说。

但是xbsrs的观点比较好，明确的提出需求和需要两回事。

在这里支持一下。

作者: fhl20090214 时间: 2009-3-10 11:27
中国人的刚性需求还是有的，比如最近许多地产商为了缓解资金压力降价卖一部分房子，买的人还是很多的，如果价格不降，许多人只能观望，并不是不想买而是确实买不起。老百姓也不会天真的认为房价下降就会一直降下去，其实大部分人只是希望降到一个自己能接受的程度就会出手。

作者: yvonne_liu 时间: 2009-3-10 12:58

很多政府的人靠房地产业吃着回扣呢，怎么舍得让它降？

作者: 雨季的蓝色玫瑰 时间: 2009-3-10 17:01

降吧！不降那年哪月才买的起房啊！

作者: murmurny 时间: 2009-3-11 13:15

让房地产企业去死吧,这回老子一定看热闹!

老子都工作十年了,也买不起房!

作者: natuner 时间: 2009-3-12 15:28

连10大都没有进去；跌是肯定的

作者: hifang 时间: 2009-3-14 13:38

拉动中国经济增长有3驾马车，除了消费、净出口之外还有政府购买，在中国，这一块也占了很大一块比例呢，看看近期政府各方面的大笔支出吧。感觉这还是一个博弈的过程。

作者: tsingdzong 时间: 2009-3-14 22:47
楼住说得很有道理，学习了。希望房子价格降下来，这是老百姓的心声

作者: finlly 时间: 2009-3-14 23:09

正好今天下午看了一下成思危的央视对话，也说到了降价，我相信；

但他说大学生3000元可以买7000元/平米的房子，还是不知道怎么算的？说到理性，什么是理性，尤其是主持人讲到独立思考能力，感觉很沉重

作者: williamjen 时间: 2009-3-15 14:43
不敢苟同“房价下降会导致内需上升”这个推理。（而且需要另外证明“房价不下降则导致内需下降”）

作者: 小坤007 时间: 2009-3-17 10:08
个人认为，房地产业是政府税收的主要来源！房价的下降务必使地皮的价格下降！政府的经济来源会受到影响！因此降价的幅度不会太大！     我只是一个学生，纯属个人见解！望多多评论！呵呵

作者: WinnDiXie 时间: 2009-3-17 12:38

谢谢楼主的分析，辛苦了。

是不是可以这样理解： 1. 房价降了，老百姓就会开始购房，从而促进房地产业的繁荣，进而带动整个经济的发展。 2.房价降了，暂时不购房的老百姓对于购房的心理压力也会减小，降低储蓄水平，相应的就会将收入更多的消费在其他方面，比如食品，娱乐等，由此也可以拉动内需。

作者: foglee 时间: 2009-3-17 12:56

房地产里面牵涉的利益太多了!

降是必然的趋势!

作者: 九妹 时间: 2009-3-17 16:11

有道理。。。。

降吧降吧，不降买不起房啊

作者: lucasx17 时间: 2009-3-17 17:54
哈哈，说的有一定道理，可是这行业政府有太多的利益牵扯，不是说4万亿里35%和房产有关吗，哈哈，这样涨够呛，但下跌更有难度啊

作者: hj00225 时间: 2009-3-18 09:16
砖家。。。。。。。。。。

作者: 咖啡的旋律 时间: 2009-3-18 11:32
谢谢分享，欣赏楼主的观点。

作者: 浪得虚名 时间: 2009-3-18 13:28

楼主知道每平方米1万元的商品房,政府能从中获得多少利益吗?

1.土地出让金.这个部分约占商品房价格构成的40%-60%.

2.各类规费.这个部分如果不考虑任何优惠政策,大约能占到成本的20-50%.

3.各类税收,这个部分是可以明确计算的.5.5%营业税.25%所得税.还有什么印花税.等等等等...

好,我来算下1万/平的价格构成.(土地成本我们按2年前的计算,给开发商留一定的土地增值空间)实际土地价格3500/平

评估后土地/楼面地价:4500元+建安1500元(中档,小高层的建安费用)+各类费用:1000元+550营业税金+利润2450=1万(利润算正常范围24.5%)

那么从这个构成比例中,我们来看政府的收入:土地出让金3500+1000元各类费用+550元税收+(2450*25%=612)=5662元(着只是一个比方,但是还属于比较保守的).比例是应该能够确定的,基本在50-60%之间.

全中国一年消化近5亿平方米.按均价4000计算,能够创造2万亿的成交价.那么政府至少从中获得1万亿的各类收入.而08年全国税收总收入5.4万亿.

1500元的建安费用中,政府还可以征收相当一部分税收.1000元的土地增值部分还需要再交纳土地增值税.

看出什么了?

房地产除了是一个行业的龙头外,他还是政府经济的一个主要来源部分.真金白银的贡献.

房价降不降,不要问房地产企业资金链足不足,如果是因为经营危机出现的价格下降,同时下降的还有品质和未来的服务.

房价降不降,应该问政府.

作者: 海天旷览 时间: 2009-3-18 17:04
私募基金的专业人士的那里获得的消息是：很多开发商已经撑不住了，————这个我个人觉得，很多开发商还撑的住。呵呵。如果撑不住，就不是现在这个房地产的状况了。[em01]

作者: qq8926085 时间: 2009-3-18 19:54

QUOTE:

以下是引用老妖在2009-2-23 15:37:02的发言：

默哀。。。。。。。。。。。。。。

。。。。。沉痛悼念。。。。。。。。。。。

。。。。。。。。。。。砖家。。。。。。。。。。

认同。白日梦

作者: xinhua145 时间: 2009-3-20 08:35

需要很多，而不是需求

作者: yangyang632266 时间: 2009-3-20 17:43
兄弟：可是我们公司现在的房价2009年已经涨了两次了啊，买不起啊！

作者: linfang 时间: 2009-3-21 09:53

偶们这里房价仍然没有什么大动作

作者: 林帆 时间: 2009-3-21 10:17

房地产降还是不降，需要看政府对房地产问题的看法。

房地产作为拉动中国经济的一架强有力的马车，涉及到国内70多个行业。在第四季度GDP只有6.8%，如果中国GDP过低，不仅会引起大量失业，同时也会影响社会的稳定。

在稳定压倒一切的情况下，房地产肯定是国家关注的对象，也就不可能有大幅度的降房价。

作者: laif 时间: 2009-3-21 14:25

业内认识分析在房地产行业成本构成基本模式为：

1/3 土地、开发、税成本（各项显性和隐性成本）

1/3 设计、建设、营销、管理成本（也有观点这部分忽略不计）

1/6 资金成本

1/6 开发商利润

作者: mover 时间: 2009-3-21 16:46
期待！

作者: ljtcpic 时间: 2009-3-23 09:49

不幸的是，闭上眼听的头头是道，睁开眼却看到房价正在上涨,别做梦拉，醒醒吧！

作者: ahu1017 时间: 2009-3-23 12:13
我和我老婆年收入在16万左右，在北京坚决不买房，最多回老家花3，4十万买套吧，而且生活质量（敢消费了）会比在北京那个高的多，楼主说的没错，北京的房价确实没降，所谓的降也只是楼盘拿出来几套的促销价格。如果大家转变观念，房价对我们就没那么重要了。作为北漂，来北京就没打算安家，买房那么贵，又没户口，所以对于我们来说终究是个过客，即使一年收入10万，一年不吃不喝也不够买个洗手间的。所以还是打算赚钱回老家，自己开个公司，生活质量应该比在北京好的多

作者: catfriend3 时间: 2009-3-23 16:34
房价不能跌，这样会带来一连串的不良反应。

作者: 浪子山人 时间: 2009-3-23 19:30
观望中...呵呵...

作者: meimei4941 时间: 2009-3-24 16:41
大家都等着降,只是不知道等到何时....

作者: simon001 时间: 2009-3-24 17:33

同意楼主的观点！房价必降！

作者: 清风徐来 时间: 2009-3-25 12:40

整体来看，我推测房价不会降

房价1年左右会稳定在今年2-3月的水平小幅震荡

无论升、降，对地产行业都不好；升了，大家买不起，降了，市场会观望

另外继续降，说明经济继续恶化，投资客也少了

作者: baojuzi 时间: 2009-3-25 16:17
希望房价降下来吧，和实际收入比房价的确高了，不希望房子也要缴纳“消费税”[em06]

作者: jslz1228 时间: 2009-3-26 13:18
房产没有在十大振兴产业中，房价还要降，不降天理不容。[em01]

作者: 光而不耀 时间: 2009-3-26 19:08

政府和房产商在唱双簧……

房价降得下来才怪。

作者: SnowyWolf 时间: 2009-3-28 15:21

苏老师的观点很有些道理，但这个问题基本上还是很复杂的。

另一种观点是房价降了以后：

一方面，一部分人终于买得起房了，终于去买房了，钱花光了，还欠了一屁股债，贡献不了内需了；

另一方面，另一部分人，觉得房价还会再跌，钱在钱包里再多捂一段，没准还能买套更大点的，所以还是贡献不了内需。

所以房价下跌与内需上扬不易有明显的正相关关系。

作者: liujijun 时间: 2009-3-29 20:35
希望房价能跌下来到一个合理的地方，让大多数百姓都能够接受啊

作者: lzqshr 时间: 2009-3-30 16:31
希望降价！

作者: herocat 时间: 2009-3-31 22:51

政府其实也知道房价必须降下来，
但是现实是一不能降得太快，否则经济硬着陆的代价太惨重，二是相关的责权部门或人被利益捆绑甚至涉及犯罪【这个行业其实就是一个半垄断的行业】，他们不会心甘情愿的放弃原本可以获得的每一寸利益的。

作者: mls2009 时间: 2009-4-5 20:04
脱离市场的房价总归是不现实的，支持楼主的观点！

作者: 瑞拉 时间: 2009-4-7 15:16

以一个最普通的中国公民的角度来看，房价肯定会降。

确实只是时间问题，要不大家都买不起啊！

不符合市场规律啊，所以房市不调节，早晚会崩溃！

作者: qqlxj 时间: 2009-4-8 18:46
支持楼价下降。

作者: softwownet 时间: 2009-4-8 23:54
good

http://www.SoftWow.net

作者: jeeny 时间: 2009-4-9 10:54

QUOTE:

以下是引用duke_zero在2009-2-24 10:45:52的发言：
多谢LZ分析，没猜错的话国家希望房价下落的缓慢一些，否则因为房价急跌给大众带来的恐慌心理，会使经济情况更加恶化。
国家的政策可以理解，但是有些不甘心，为什么总是让老百姓为贪官和奸商买单！

这就是著名的二八原理!!

作者: steve_uestc 时间: 2009-4-10 17:35

房价肯定是要降的。。但是是一个缓慢的过程~

中国房价，早已绑架了中国经济。

政府的的印钞机，已经印了太多的钞票了。。。

作者: berrycao 时间: 2009-4-13 00:24

可以肯定的一点是大多数人还在持币观望

不可否认的是房地产对经济拉动的作用确实是其他产业无法比拟的

但是房价下跌不可能是崩盘形势的

希望国家会予以价格引导

让房价软着陆

百姓也好，政府也好（对奸商不好，哈哈）

作者: liuyl666 时间: 2009-4-14 08:40

现在房地产市场的宏观政策是越来越宽松了，应该不是再有很大的波动，虽然自己也一直的等待降价。另外，作为政府一方，他们也必须要保持中国的经济稳定、保证中国的金融市场稳定。他们也清楚地看到此次金融海啸爆发的导火索。

作者: 2001th 时间: 2009-4-15 15:23
标题: 这一波小阳春充分证明了ＬＺ的推导
这一轮楼市行情主要特征是“价跌量升”，将随着量的快速突破，开发商又有些想法，也有不少借机提价的。如果经济环境持续不乐观，小阳春一过，可能就是倒春寒了。保证价的相对合理稳定，是确保成交的关键因素。地方政府不知道是不是也这样想的。

作者: 心智通 时间: 2009-4-17 09:49
学习了

作者: 3969 时间: 2009-4-18 11:08
前两天国务院才要求要保障住房稳定，唉，政府什么时候不在维系这贼高的房价，才会真正降价了！

作者: zkjuan 时间: 2009-4-19 21:28
比较同意，我自己的经验，我在03年的时候买了房子，有贷款的时候确实消费比较节俭，但是后来贷款还清买什么基本不怎么考虑了，我身边的人也是，有的买了房子好几年甚至都没买过新衣服了，房价虚高等于是货币都畸形的流向了房产领域，消费领域必然受影响。

作者: tangjunh 时间: 2009-4-21 08:38
房地产的多方博弈目前还看不到底

作者: combye 时间: 2009-4-21 17:23

楼主，你的话和你的分析，太过于你的主观。

你知不知道国家某高层领导人在某个场合说过一句话？

“不救房市会摧垮中国经济”

你从这句话开始去分析，就会发现你观点幼稚的一面。

作者: maboo 时间: 2009-4-22 09:48

你贵分析的是市场规律，但是房地产并不完全符合市场规律，因为有zhengzhi因素，和guanshang勾结。

作者: ringao 时间: 2009-4-23 21:39
等到房价也降下来的时候，家祭无忘告乃翁。

作者: gy8069603 时间: 2009-4-29 18:03
让老百姓活得舒服一点吧

作者: eric1123 时间: 2009-5-16 17:18

QUOTE:

以下是引用whitezeng在2009-2-23 13:42:13的发言：

房地产的多方博弈目前还看不到底

地方和中央

商人和购房者

。。。。。

房地产行业是多方博弈的行业价格的升降也不是LZ说的这么简单

作者: 海天旷览 时间: 2009-5-17 14:08
价格。难说会降低。楼主可能要改变下观点了

作者: zhoudelian 时间: 2009-6-24 21:45

正常的市场环境下,会象LZ说的那样;但是,中国的市场环境不正常啊,经济危机又怎么样,买房的人可不受经济危机影响,是哪些人在买房?中国的分配格局使房市和股市都让人看不懂;

作者: touduke 时间: 2009-6-25 16:46

咋觉得没有经济规律可言呢？！觉得还是那句话说的好，这摊子水很深！

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