举例而言，房地产项目如果想挣到20%的毛利率，那么在建筑工程的建造成本上就必须挣到40%以上的毛利。所以房地产从外表看利润非常高，实际利润情况是有限的。
以此来说，房地产行业和其他制造行业的利润也是相当的？应该没有什么争议的
那么为什么又有那么多的资金流向房地产呢？资金永远是逐利的。
房地产企业开工一个项目自有资金一般不到40%。甚至有的20%不到，找一些过桥资金（土地出让金是分批支付的），拿土地后以土地做抵押从银行贷款，开始建筑施工，开始时总承包单位垫资结构到正负零，地上建筑每个月在付形象进度的60~80%，结构封顶，可以开始销售（很多项目在结构施工时就已经开始预售），收回现金，再支付项目工程款。
这样一来，房地产行业的利润基本就可以看清楚了。他实际上是以20%~40%的资金来获取总造价的20%利润的，如果以投资回报率来看，它是40%~100%的回报，房地产行业实际上是一个杠杆行业，杠杆行业具有资金的放大效应，基数越大，放大效应越明显：以一个亿项目而言，总造价获得10%的利润（1000万），30%的自有资金（3000万）的情况下（其他资金的周期费用为10%）回报率10%，总利润20%（2000万）时，资金回报率就接近40%了。它和期货投资一样，这也就不难分析为什么那么多的资金流向房地产行业了，也同时可以解释为什么国外把房地产行业认为是一个金融业而非制造业了。
但是，同样也应该清醒的认识到市场的必然规律，和期货投资一样，高回报和高风险是并存的。如果项目利润不够或项目的资金不能很快的收回，那么资金的回报率也将加速下跌。这也就是房地产的魅力所在
通过上述分析，房地产的利润是以资金的流转速度、资金利润率几个方面决定的，要想让房价要下降，首先是整个市场的信心要树立起来，有人买房子了，整个资金流程才能够流转起来，这是前提，再则，政府做一些有用的事：规范土地的买卖，降低土地的价格，简化房地产建设审批的手续和时间，有效的降低房地产投资的风险，房地产投资的风险降低了，价格下降是必然的事情，低风险和低收益是相辅相成的，这些政府该干好的事干好了，市场对房地产价格的约束和调整是顺理成章的事。
很有见地,学习了.
说了半天，最后的问题都出在政府身上了
有这么简单吗，还是我们想的太复杂
[em01]文章很经典，学习下。
看上去分析得不错，问题的关键是：开发商不降价，买的人就少，观望的会更多。
不错.
市场对房地产暴利的观点不仅仅是其杠杆作用的一面，更有其坐地涨价的因素在里面。而最被市场憎恶的也就是坐地涨价所体现的暴利！楼主分析的只是成熟市场情况下的房地产市场化的利润模式，在目前的中国，开发商的贪婪绝对是房地产价格畸高的重要原因，不要把罪责推到政府头上，尽管政府的土地与税收确实导致开发成本居高不下。
以前对房地产是一无所知，这段接触了一些，呵呵，里边很多都是空壳的。
一人套一人，套来套去把老百姓的钱套走了
对于10楼的意见，我举一个例子：我先得到土地，而在我旁边的一个楼盘可能后我一年左右得到土地，他拿地的价格比我要高，因此，在制定销售价格时，基本上也会做适当的提高，在他开始销售楼盘时，我的楼盘还没有完成销售，在同一地段，供不应求的市场，我未销售的楼花，肯定也会提到和隔壁楼盘相类似的价格水平上来销售。以获取企业的利润最大话。这是一个循环的过程，价格在这个过程中不断的被推高。
任何行业的兴衰，还真是跟政府直接关联的！
你讲的貌似有道理，但是这是理论上的说法
请看我的发帖，你就知道是不是暴利，还有房价为什么那么高了。
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有道理啊，，，说到点子上了。。。。。。。。。。
不错
ZF应该抑制这方面的发展
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