[转帖]2009年500强房企盈利水平或大幅下滑

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近期由中国房地产测评中心公布的《2008年中国房地产开发企业500强测评研究报告》预测，500强房企2009年的盈利水平可能出现大幅下滑。

　　各大开发企业纷纷调低2008年度销售目标 加快资金回笼

　　500强企业在2007年的平均净利润比2006年增长97%，由于开发企业销售收入结转周期的影响，尽管2008年上半年受全球经济金融危机影响，房屋销售逐渐趋冷，500强企业盈利水平却未出现大的波动。不过，面对市场销售形势持续低迷，各大开发企业纷纷调低2008年度的销售目标，同时通过各种促销手段加快资金回笼，2009年的盈利水平可能出现大幅下滑的现象。

　　50强企业的净利润总额占到500强净利润总额53%

　　从500强企业两年半的平均净利润累积分布来看，50强企业的净利润总额占到500强净利润总额的53%。同期平均净资产收益率和平均销售利润率在500家企业中的分布呈现参差不齐的状况，规模实力居前的开发企业利润率较为稳定，部分规模实力居后的开发企业也具备较高的利润率水平。

　　这种情况反映了两种趋势：其一是，尽管房地产开发企业盈利增长整体趋缓，但综合实力较强的开发企业依然能够通过提高产品附加值、调整区域布局战略以及品牌优势等多种渠道获取较为理想的盈利。其二是，规模较小的开发企业债务负担较轻，资金压力较小，同时限制企业业务调整的土地储备水平较低，从而保持了较高的盈利水平。

资金链调查：500强房企平均总资产周转率仅为0.53次

　　500强企业测评中发现，中国房地产开发企业整体土地储备规模庞大，占用了企业大量资金，随着市场日趋低迷，销售回款速度明显放慢，多数开发企业放缓了项目开发进程，资产周转速度减慢，500强企业平均总资产周转率仅为0.53次，最大值为2.94次，最小值仅为0.03次。2008年上半年，不少开发企业在等待环境好转的过程中，错失各种资产重组、合作开发、股权转让、项目转让的机会，在市场经营环境持续恶化的情况下，所拥有的土地储备囿于资金压力而无力开发，2008年下半年受各地土地底价成交、流拍、退地等的影响，土地储备成为开发企业的巨大包袱，转让机会缩减，储备价值日益贬损，现金储备不断流失，形成企业经营的恶性循环。

　　此外，与开发企业现金储备流失严重相伴的是，资本市场以及银行机构对房地产市场预期看淡，在向开发项目融资时异常谨慎，因此，在2007年土地储备方面较为冒进的企业，资金链绷得更紧，出现断裂的概率更高。研究中发现，2007年与2006年相比，房地产开发企业整体资产负债率水平呈现攀升趋势，到2008年上半年止，资产负债率超过70%的企业占到500强企业的23.4%，显示行业整体资金压力较大，企业抗风险能力下降。