中国的房价就像一重铁幕，有一股力量在拼命地维护它，使它居高不下，坚不可摧。藏身其间的资本饕餮、政商勾结、百姓血汗、投资喜悲，闻者或扼腕叹息，或血脉喷张，无不令人动容。
房价铁幕
一份楼市成本清单
2800万的利润如此轻易地拱手相让,如此“大气”无疑给房地产业的暴利作了最佳的诠释
上海火车站附近的一个商务楼项目,在2008年年底前就能拿到预售许可证了。
1994年,这个地块的价格是8800万左右,如今,这个地块的价格被评估为7个亿;10年前,这个项目的写字楼定价为每平方米4000-5000元,如今,该项目所处商圈的写字楼均价,已经达到每平方米28000元,产权式酒店均价也超过20000元。
究竟能在这个项目里赚多少钱?王诚(化名)告诉《望东方周刊》记者,其实现在就连他自己也说不清,“但暴利绝对可以算得上”。
王诚是上海一家中型地产公司的董事长,目前,除了这个商务楼项目外,他在闵行区的一个100多亩的住宅项目开发计划也在进行中,只是最近似乎有些不顺。
2003年,王诚以每亩100万元的价格在上海闵行区拿了100多亩地,2008年,这个住宅项目的开发进行到了第四期。这注定又是一笔利润丰厚的生意,因为按照现在的地价水平,在莘庄板块同样的地段,以每亩600万的价格拿到地,都已经是不可能的任务。
但由于当年拿地时还有一些历史问题没有解决,现在,有关部门要求王诚补交2800万元的土地出让金。
“按当时的政策,我只需要付254万,现在一下变成了3000万,因为按现在的价格算,600万也拿不到一亩地了。”为此,王诚花了整整一个月与相关部门协调,“但怎么也说不通,最后我不耐烦了,就给他3000万,一算下来,我每套住宅加500块,不就回来了,根本就不想再花时间”。
将2800万如此轻易地拱手相让,王诚的“大气”无疑给房地产业的暴利作了最佳诠释。但如何以数据来厘清开发商的利润结构,王诚自己都认为是个难题。
王诚向本刊记者提供了一份该公司已经完成开发的一个项目的报告清单。据此,我们也许可以揭开中国房地产开发利润神秘面纱的一角。
一份静态的成本清单
这是一个位于上海中心区的房产开发项目。项目包括9幢住宅楼、1幢办公楼和200个地下车位。总建筑面积约为10万平方米,住宅楼已经全部售完。
这一项目2001年取得商品房预售许可证,2002年开始产生经营收支,在该公司的内部报告中,收入情况是房地产经营收入,包括售房收入和出租房收入,为432535284元;其他业务利润(出租房收入减去其他业务支出,如税金等),为98446元;营业外收入(如罚款等),为30995元。自2002年度至2006年8月31日止,收入合计为432664725元。
成本方面,取得土地使用权所支付的土地出让金为9560665元。房地产开发成本中,土地征用及拆迁补偿费93426489元;前期工程费为6677163元;建筑安装工程费为169329543元;基础设施费为24309503元;公共设施配套费41259682元;开发间接费(包括银行借款利息)为12901826元。
房地产开发费用中,销售费用为4682809元;管理费用为8631582元;财务费用(存款利息)为-1810260元。
另外,税金及附加为24199680元;营业外支出计涉税滞纳金为13869元。按照报表,该项目的利润总额为39482168元
整个项目中,写字楼项目并未出售,而是以租金形式获取稳定的现金流。
因此,开发总成本为371501074元,减去未售出房产成本18932415元,即为已售房经营成本。
未出售的房产的18932414元成本中,包括土地出让金和土地使用权费3631641元、建筑安装费5541792元,开发间接费为774359元。剩余地下车位的总成本为8984622元,未售出的办公楼成本为9947793元。
另一方面,根据已售房面积计算的运营成本则确认为352568659元。其中,取得土地使用权所支付的土地出让金为8997631元;房地产开发成本,为343571027元。开发间接费中,财务费用20536687元为工程完工前借款利息,其中,关联企业借款利息为19052308元;金融机构借款利息为2623278元;存款利息为-1138898元。
房地产开发费用中,销售费用为4682809元;管理费用为8631582元;财务费用(工程完工后借款利息)为6638242元;税金及附加为24199680元;营业外支出为13869元。
按照这份报告,以开发总成本为371501074元,利润总额为39482168元,开发商在整个项目中的账面净利率是10.63%;外加一幢办公楼和一百多个车位;以及写字楼和车位自2002年至今的租金收入。
静态成本背后的动态暴利
仅仅从这份静态成本清单上看,这个项目的利润还不算暴利。
但是,“如果不垫资,建筑承包商是拿不到项目的”,王诚告诉《望东方周刊》记者,在这个成本清单中,开发商真正从自己口袋中拿出的资金,实际上只有土地出让金9560665元,土地征用及拆迁补偿费93426489元,销售费用4682809元,管理费用8631582元。
也就是说,单从资金流角度上说,开发商实际投入的资金只有116301545元,以此测算,项目的净利润就超过34%。
而且,在这份内部报告中还明确写出,该项目由公司下属的项目公司运作,而项目公司则是在1999年注册成立,注册资金只有1000万人民币,“主要资金来源是母公司通过银行融资贷款提供开发资金”。
也就是说,这个项目公司自己拿出来的1亿多资金,也不完全是自己的。其中,有关联企业的借款,也有银行贷款。
由于时间跨度太大,王诚自己也不能完全讲清楚其中的资金结构。但是“按照开发商的惯例,我们的自有资金比例一般在30～50%之间”。
分别取30%和50%的比例作一推算,那么,这个项目中,王诚所投入的自有资金就是34890463元或58150772元,产生的利润则分别达到113.16%或67.89%。写字楼不断攀升的价值、写字楼和车位多年的租金收入,还不包括在内。
所有数据的推算,到此已经难以进一步深入,但这并不代表开发商的“奇招”也到此结束。
“2006年的时候,一块地半年就能升值20%,所以,半年前,我这块地评估下来是6亿,我可以贷款3亿,那现在,我就从别处找钱,把这3亿贷款还掉,然后再重新评估地价,这时候评下来是8亿,我再到银行贷4亿,多得了1个亿,我就再去拿地,再开一个项目。”
王诚告诉本刊记者,在2004年之前,拿1个亿的自有资金操作一个10几个亿的项目,在上海房地产市场中,只是“小儿科”。开发商拿着钱滚动性地发展,“很多人到最后都搞不清楚自己的资金链情况,一定要把房子卖掉才算得出自己赚了多少钱”。很多时候,“也许一个项目开发下来,所有的钱都是借别人的,你说开发商的利润是多少呢?”
更夸张的是,2003年以前,在很多二线城市,“开发商启动一个项目,只需要先交5%的土地出让金,剩余的就类似于分期付款,那个时候,开发商的资金周转要精确到天,也许今天从银行拿到贷款,明天就要付土地出让金,这个月底购房款到位,下个月初就被还给了银行”。
只是,这种被业内戏称为“五个杯子三个盖,谁盖得快谁发财”的资本运作模式已经难以为继了,主要原因就是“银行贷款收紧,即便是贷款利率上浮50%,开发商都很难拿到,而基金的贷款利率则最少也达到月率9%”。王诚说,若以项目公司为主体进行测算,那么目前上海房产开发的利润率,已经从2005年的30%以上,降低到了现在的10～15%。
至于上海的房产究竟价值几何,王诚提供了一个最为简便的计算方法:就单个项目而言,土地成本在总成本中的占比在40～60%之间,在上海市中心,高层住宅的建筑安装费用大约在每平方米2600元左右,多层的建筑安装费用在每平方米1200-1600元之间。
暴利仍在继续
中国的开发商,还远远没到告别暴利的时候。
2008年10月,河北省某地级市相关部门,还向上海一些房地产开发公司发出了一份开发说明书,详细介绍了该市市中心区搬迁改造项目和市北区基础设施建设项目,在可行性分析中,赫然写明开发商一次性投资5亿元,以3年回本计,收益率竟高达772%。
这份开发说明书包括一个搬迁商业改造项目和一个市北区基础设施建设项目。
其中,搬迁商业改造项目占地面积为278.73公顷(4180.95亩),规划实际用地面积2014.36亩,规划实际商业总建筑面积261.17万平方米。公共设施规划占地面积2166.59亩。
按照计划,该市市中心黄金地段1.7公里沿河两岸将建16518平方米的仿古商业门面房和74543平方米的住宅,目前,此1.7公里沿河地段政府已投资2.4亿元,完成“七通一平”及地下管网线路建设。河南岸共18个开发地块。占地面积1154.41亩。规划实际商业建筑面积124.6038万平方米。
项目总投资预计116亿元,其中一级开发基础设施建设约为15亿元(包括拆迁、七通一平等一切费用),其他公共设施配套建设约为35亿元,二级开发建议总投资约为66亿元。
“投资商一次性投入5亿元后,不再追加投资,项目采用滚动式开发运作模式,市政府已落实40-50亿元银行贷款额度,用于一级开发和其他公共配套设施项目建设”。
市北区基础设施建设项目总规划范围约为14.59平方公里,规划总建设用地面积6.98平方公里,该项目预计总投资为50亿元,市政府已经落实10-20亿元的银行贷款额度,用于一级开发和其他公共配套设施建设。投资商一次性投入3亿元,不再追加投资,项目采用滚动式开发运作模式。
项目可行性分析报告原文中说,如采用一级开发模式,项目的利润点为:一级开发中的建筑利润(由政府出资,项目公司承建),公共配套设施中建筑利润(由政府出资,项目公司承建),和一级开发完成后的土地招挂牌中的利润,则该项利润预计不少于9亿。
如采用一、二级综合开发模式,项目的利润点除上述利润外,还有二级开发中的销售利润。
对搬迁商业改造项目的利润预算原文如下:
项目以及开发总费用约为15亿元。一级开发完成后,每亩地开发成本约为35万元,每平方米开发成本约为542元。根据当地地产售价,商业门面每平方米50000元,普通住宅售价为每平方米4000元,高档住宅售价为每平方米6500元,单体别墅每平方米售价为10000元。
假设一:房屋建筑成本每平方米1000元。假设二:项目房产平均售价为4500元(包括商业门面、普通住宅、高档住宅及单体别墅)。如此,每平方米纯利润=(售价-土地成本-建筑成本)×(1-税费)=(4500-542-1000)×(1-50%)=1479元。则总收益=项目实际建设用地面积×每平方纯利润=261万平方米×1479元=38.6亿元。
如果项目只进行一级开发,以每亩地售价80万元计算,则纯收益=实际建设用地面积×(每亩售价-开发成本)×(1-税费)=2014.36亩×(80万-35万)×(1-50%)=4.5亿元。若项目建设只进行一级开发,一次性投资为5亿元人民币,按3年回本计,其收益率为(4.5亿元/5亿元)×100%=90%。若当年回本,其收益率为200%
如果项目再进行二次开发,一次性投资为5亿元人民币,按3年回本计,其收益率为(38.6亿元/5亿元)×100%=772%
该项目的经营运作模型为,政府以项目的土地入股,与投资商共同成立项目法人公司。项目取得收益后,政府只收取土地出让金,由投资商分期分批偿还政府。
“由于是招商说明书,所以其中的测算肯定是最乐观的形式,具体情况必需要考察后才能确定。但无论如何,即使将其中所有的预测打对折,收益也绝对是暴利,如果还要赚更多,那就只能去抢银行了。”上海一房地产公司老板江南(化名)说。
而不久之前,还有四川某县的招商团来到上海,为当地一个景点的旅游地产项目招商,“条件同样非常优厚。”江南告诉本刊记者。
[em04]高价楼盘的暴利标准
不计算是否涉及土地一级开发费用,仅土地升值,该地块就让开发商赚了1.5个亿
自2005年福州市物价局公布房价成本后,江苏省相继有盐城、南京等地物价系统公开本地房价成本。南京自建房倡导者邵角的民间版房产成本的公布也曾吸引了众人的目光。
但是,各地官方房价成本公布行动很快就偃旗息鼓。而开发商则在沉寂两年后开始主动公布房价成本,宣称呼吁同行放弃暴利,给购房者提供方法来计算房屋成本、明白消费。
北京东亚新华房产投资公司新闻发言人韩磊向《望东方周刊》记者提供的成本清单显示,房地产成本由土地使用取得费、项目开发前期费用、建筑安装费、市政费、税费及营销管理费等6大项目组成,各大项目又细分了大小41个单项。
当然,这个清单只是正常状况下的行业清单,一些隐形成本,比如拿地环节的公关费用并没有计算在内。但房价成本的绝大部分项目都在其中,足以说明问题。
本刊选择北京动物园附近的一处高档住宅***园为例,“庖丁解牛”,按照东亚新华公司提供的计算办法计算其具体成本。
100%的净利润率
***园楼盘目前均价为33000元/平米,在北京楼盘房价排名中名列前茅。通过各种官方渠道,《望东方周刊》获得的信息显示,该楼盘地块总占地面积17207.31平方米,开发商早在2001年就拿了地,当时的合同地价款仅为35453140元,合楼面地价533元/平方米。到了2004年,该公司委托中国土地估价师协会估价,同一地块,楼面价格已经飙升至2819元/平方米,涨了四倍还多。不计算是否涉及土地一级开发费用,仅土地升值,该地块就让开发商赚了1.5个亿。
此处计算的房价成本清单均采取保守估计,以2004年楼面地价为标准计算,而且,因为该项目还未售完,考虑到房价回调的可能性较大,销售价格仅以目前底价30000元/平米计。按照东亚新华公司提供的计算办法,得到的***园楼盘每平方米成本清单大致如下:
土地使用权取得费:2906元/平方米,前期费用及相关行政性收费231元/平方米,建筑安装成本2523元/平方米,市政费用500元,税费1219元/平米,营销管理费用919元/平方米,其他293元/平方米。
如果是毛坯房,***园的总成本就是以上7项之和,成本单价为8591元。
***园为精装修房,售楼处工作人员告诉本刊记者,楼盘装修标准高达1万元每平方米。也就是说100平方米的房子,装修费用了100万。本刊记者咨询多位行业人士,得到的答案是,因为开发商的建筑材料都是团购,所以打出的装修标准水分很大。根据北京的行业经验及***园的楼盘档次,5000元/平米的装修标准比较靠谱。
至此,得到***园的楼盘成本价约为13591元/平方米,与33000的售价比较,不叫暴利也难。如果再除掉土地增值税和所得税两项,这个项目的净利润率是68%。正如前面所说,这还只是很保守的估计。如果按照2001年协议土地价格计算,净利润率可能要达到100%左右。
北京单价2.5万以上的房子都是暴利
“北京2.5万以上的房子都是暴利,不管招拍挂还是协议土地,毛利润60%以上了。”东亚新华新闻发言人韩磊断定。
东亚新华自揭成本的举动,并不是第一例。沈阳阳光国际花园在今年9月份公开了自己的楼盘成本。两家开发商都提出同样的观点:呼吁开发商不要再坚持暴利,把年净利润率控制在8%左右。
这种呼吁显得有点无力,而且在开发商圈子中有点刺耳。韩磊说,市场上净利润率控制在8%左右的楼盘并不多。
再看看房地产上市公司的年报,以房地产红火景气的2007年看,深振业A是内地房地产上市公司中最能赚钱的企业,主营业务毛利润率高达55.71%。,连排名最靠后的天房发展,主营业务毛利润率也达到了18.65%。即便如此,它的赚钱能力也排在中国人寿、中国石化等著名大企业前面。
中房指数研究院top10房地产研究组提供给《望东方周刊》的数据显示,虽然2003年至今,房地产宏观调控不断,中国房地产企业100强的平均年净利润率还是在稳步增长,从2003年的8.68%,到2007年达到了16.83%，均远远高于开发商呼吁的净利润8%。
开发商上访与上海救市新政
对于政府救市,开发商开出的条件,就是“配合政府”,答应“房价不要再涨了”
2008年10月22日,财政部宣布出台十措施拉动内需保经济增长,其中包括从2008年11月1日起,对个人首次购买90平方米以下普通住房的契税由原来的1.5%下调到1%,并将首次购房首付比例下调到20%。
当天夜里,之前在各地纷纷救市的动作中始终不动声色的上海市,马上抛出了一个内容详细、覆盖面广泛的“14条新政”。
但是,对此感到惊讶的只有普通购房者和媒体。早在该新政出台几天前,上海的一些房产企业就秘密提醒部分客户,暂停办理过户手续,暂缓申报缴税,因为“可能有新的普通房标准出台”。
这种现象并不奇怪,对作为开发商的张海(化名)来说,“14条新政”的出台,其实正意味着上海开发商们最近几个月来的不断“上访”终于开始生效。
开发商“上访”
张海是上海一家房产投资公司的总裁,在他印象中,开发商“上访”其实是从2008年夏天就开始了。
“陆续有开发商结伴到政府有关部门反映情况,那正好也是大家对政策最吃不准的时候。”张海告诉《望东方周刊》,从那时候开始,开发商结伴的规模越来越大,一开始还是在私人场合向一些领导抱怨,到后来,就是几家公司的老总直接去相关单位要求约见领导。
但让这些开发商寝食难安的是,“领导明明就在办公室里,却只撂出一句话——不接待,我们连他们单位的大门都进不去”。张海说,一连多次出现这样的情况,让开发商的心理压力陡然增大,“很明显,这是表示和房产企业划清界限了”。
但接下来的“金九银十”却正好是房产销售旺季,政策的导向将直接影响到上海房地产市场全年的走势。
为了说服政府部门放宽政策限制,张海的同行们准备了厚厚的材料,其主题内容无非是:“上海的房地产开发并不存在暴利”,“目前实行的房地产政策存在过时之处”,以及“二套房贷新政存在不合理之处”等等。
其中,二套房政策的松绑是张海和其他房地产企业老总最关心的话题,实际上,对于后来的“金九银十”,开发商自己都没有信心,“因为第一次买房的刚性需求其实非常脆弱,购买力太弱,所以我们已经不再指望他们来消化存量,我们还是期望能放开改善型需求和投资需求。”
降价从来都不是他们的底线
9月前后,上海的相关部门终于向开发商敞开了大门。
“各个部门都有人出面,安排了很多次会谈”,张海告诉本刊记者,虽然开始的几次会面仍然以安抚开发商情绪为主,但开发商们仍然感觉到了政策变化的苗头,“因为他们注意我们的政策调整意见了”。
在此后的近两个月里,上海的开发商提出各式各样的救市建议:从放宽二套房贷政策到减税;从要求政府加大城市动迁改造力度,到调整普通住房与非普通住房的界定标准;要求地方政府出面呼吁放宽地产开发的融资限制,甚至有的开发商还提议重启上海十多年前的蓝印户口政策,即在上海买房就可以将户口落在上海。
而开发商开出的条件,就是“配合政府”,答应“房价不要再涨了”。
“其实,这也是开发商的底线了,上海有八成的房地产企业算是中小型企业,手上一般只有两三块地,对他们来说,普遍的心态是:如今我有8亿身价,如果现在降价把房子卖掉,我的身价就跌到了6亿,拿这6亿,两年时间我肯定赚不到2亿,但只要开发商结成稳固的同盟顶住压力,两年后,房价却肯定会重新涨回去,所以,降价从来都不是他们的底线。”张海说。
不要认为政府出政策了,就代表跟你们的关系好了
而上海于2008年10月22日连夜发布的14条新政——上海市建设交通委、市财政局、市地税局、市住房保障和房屋管理局、市规划国土资源局制订的《关于促进本市房地产市场健康发展的若干意见》,是否真的就使开发商得偿所愿呢?
在14条新政中,第4条内容是对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款,其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍,最低首付款比例调整为20%。
第6条是:个人将购买超过2年的普通住房对外销售的,个人不负担营业税。
第7条是:个人转让自用2年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得,个人不负担个人所得税。
“这3条,应该正好与开发商提出的要求刺激改善性需求吻合”,而第11条,继续加大中心城区旧区改造力度,重点对成片二级旧里以下房屋实施改造,“拆、改、留”并举,努力改善旧区居民住房条件,则“很可能也是受到了开发商建议书的启发”。
至于2008年10月31日,上海新普通住房标准的出台,则被张海认为是“开发商不断上访中最大的收益”。
10月31日,上海市住房保障和房屋管理局等四部门联合发文,明确自2008年11月1日起,享受优惠政策的普通住房标准调整为:单套建筑面积140平方米以下,内环线以内套总价245万元/套、内环线和外环线之间140万元/套、外环线以外98万元/套以下,五层以上(含五层)的多高层住房,以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等。
而自2005年以来的原标准是:住宅小区建筑容积率在1.0以上,单套建筑面积在140平方米以下;内环线以内每平方米建筑面积17500元以下;内环线和外环线之间每平方米建筑面积10000元以下;外环线以外每平方米建筑面积7000元以下。
新普通住房标准与原标准相比,单价标准调整为总价标准,虽然最高上限并未改变,但放松了中小户型的单价限制,受惠面有较大幅度提高,比如购买内环内90平方米的小户型,则单价可以放宽到27222元/平方米,突破原先的17500元/平方米的限制。“这其实就等于进一步减税了”。
但是,开发商提出的放开二套房贷、由地方政府出面呼吁放宽信贷限制，以及重开蓝印户口政策却没有任何消息。对此,张海得到的消息是“不要认为政府出政策了,就代表跟你们的关系好了”。
张海告诉《望东方周刊》,根据他所得到的内部消息,“救市政策的出台,并非是政府为了挽救房地产市场,而是因为由于经济情况比预想的要糟糕,要想让今年的GDP看得过去,第四季度已经是唯一的机会了,而在各个经济指标中,房地产业的拉动效果又最为明显,所以,这些政策只是政府为保持经济增长的‘速效救心丸’,而非长效药。”
“从政策出台的时间,你也可以看出政策的微妙——10月底,正好是房产市场金九银十结束的时候,出得早了,房产商可能在销售旺季的时候搞价格联盟,出得晚了,再加上执行的时间,又可能影响明年三四月份地产市场的复苏。”张海告诉本刊记者,现在开发商一个难以启齿的愿望,其实就是国内其他经济行业的萧条,“别的行业复苏快了,房地产市场就会继续受到打压,别的行业不行,政府就不敢过分打压房地产行业,因为他们还要保持经济的增长。”
南京房政突变
每一项房产政策背后,都有中央、地方、开发商及老百姓四方利益的博弈
2008年9月27日,“房产新政20条”又将南京推向了风口浪尖。一如2007年5月14日同样出自南京的“一房一价”政策。所不同的是,后者是在房价飞涨的时期限制房价,而前者则是放开鼓励房产投资及交易。
“我们这个政策相对来说是比较全面的,也有一定力度,市场反响不错,房产的交易量立即改观,前几个星期达到了每天150套左右,比八九月份的100套左右好多了。”南京市房产管理局副局长郭宏定告诉《望东方周刊》。
“现在杭州、上海等城市陆续出台了类似政策,其中上海的‘14条’规模更大,但南京却是最早推出政策的城市之一。”郭宏定强调了南京对于房产调控政策的敏捷反应。
的确如此。10月22日,国家有关部门推出了一系列房产政策,包括降低房产交易税费、降低房贷利率及首付比例、加强住房保障等。而这些要点在南京的“20条中”都有体现。
“南京乃至整个江苏省跟中央的政策都是很紧的。”南京市一位开发商李东(化名)对记者表示,“国家房产政策还没出,南京就先出了。”
“救市新政”忐忑出台
早在9月中旬,关于南京市政府出手“救市”的传言就已经沸沸扬扬。搜房南京网站一则“传南京市政府或将出手救市”的消息言之凿凿:某开发商爆料,南京市政府正在积极讨论相关“救市”政策,“讨论稿”已呈现在各大开发商桌上。
这份“讨论稿”的内容大致如下:普通商品房契税将由2%调整为1%;调整南京高档房标准:江南八区调整为14900元/平米,江宁8900元/平米,江北7500元/平米等。
记者联系到搜房南京网站发布消息的相关人士,该人士表示这是在某开发商桌子上亲眼所见,但很快,南京市政府相关部门及该开发商就要求网站撤掉这条消息,理由是“一些讨论的东西,不适宜公布”。
国庆节前的几天,新政终于低调出台。但从内容上来看,与“讨论稿”差距非常大。其中较有实质意义的主要有两条:首先,新政规定“购买90平米以下(含90平米)商品住房(含二手住房)的,给予房款总额1%的补贴,购买90-144平米以下(含144平米)商品住房(含二手住房)的,给予房款总额0.5%的补贴”;其次,明确取消了“一房一价”。
据郭宏定介绍,“目前补贴条例是最直接起效的,我们已经发放了500多笔共300多万的补贴款项,其他的也都在陆续推行”。
南京大学经济学系副主任、南京大学不动产研究中心副主任葛扬曾于9月25号参与了南京市有关部门组织的“吹风会”。“当时市里有关部门希望专家提意见,同时也明确了制定方案的宗旨就是‘救市’,而且,强调和中央宏观调控政策保持高度、快速的一致。”
“新政对市场的影响还是很明显的,第一是老百姓的关注度在提升,在10月份的头两个星期,认购量比之前每天将近多了160套。而从周成交情况来看,10月份也比9月环比提高了约10%～20%。”南京风尚机构房地产经济研究中心主任颜涛分析说。
但新政的实际效果仍有待观望。“补贴也没什么实质作用,现在很多楼盘打8折9折,补贴1%相当于99折,有什么用呢?相反,降低买房的契税是最重要的。”南京市民吕彦对新政并不看好。
为什么在“讨论稿”中出现的“降低契税”最终并没有出现在新政中?郭宏定解释说:“降低交易环节的税费的确是最重要的,但我们地方政府不能改变税费,所以只能用财政补贴的办法,这涉及地方政府的权限问题。”
“对于新政的出台南京市还是有些顾虑的,据说他们本想在国庆期间推出,最终还是选择了一个周六低调公布,就是不想引起太多的关注。”李东对记者透露。
“一房一价”尴尬隐退
新政的出台,宣告了轰动一时的“一房一价”政策的终结。
为抑制南京房价疯涨,2007年5月11日,南京市物价局牵头房管局、工商、国税、地税等部门联合出台了“一房一价”制度,规定普通商品住房要通过价格部门核价,核定一个基准价,在这个基础上,允许开发企业根据市场行情浮动房价,浮动幅度不超过5%。
这项被称为“违反市场经济规律”、“退回计划经济”的政策一经出台就饱受争议,招致开发商的一致不满,引发了“万科价格门”事件。
2007年6月26日,南京物价局对“光明三期”基准价格核定为7360元/平方米,加上5%的浮动率,不得超过7728元/平方米。但是到那时为止,该项目10幢楼的前8幢平均销售价格达到8450元/平方米,这意味着,最后2幢楼只有按3960元/平方米销售,才能符合“一房一价”的规定。
万科显然不可能做这种赔本买卖。而若以前8栋均价出售,“光明城市”将超出物价局限定楼盘销售总价约8760万元,房款总价的超出部分须向广大业主退赔。根据规定,万科将赔偿5000余万元,但这件事最终还是不了了之,直至“一房一价”取消。
“我们2008年初开盘的一个楼盘价格只定在了9000多块,就是因为这个限制房价的政策,实际上当时的销售状况很好,完全可以卖到10000块以上。”南京市另一位开发商于明(化名)对记者抱怨道。
“一房一价”真控制住房价了吗?中房指数研究院南京分院曹旭东告诉本刊记者,实质上房价并没有控制住,因为开发商要获得更多利润,就想办法去规避“一房一价”政策,第一是加装修价格,导致2007年,南京市普通商品房装修标准达到4000-5000/平方米的不正常现象;第二就是新房转二手房,因为二手房并不受“一房一价”约束。成本等费用提高了,最后还是转嫁到了消费者头上。
“还有一些开发商偷偷超出浮动价格,政府发现了,罚点款就完了。”南京当地房地产媒体同行对本刊记者说。
但不管怎样,“一房一价”已成为历史。当时曾主导推出这项政策的南京市物价局副局长张瑞忠也已不愿再提及这个话题。“现在我不好说什么,现在这个政策已经取消了,再提不就是跟新政对着干了?”张瑞忠客气地拒绝了本刊记者的采访。而在2007年6月,张瑞忠曾经对当地媒体表示,“新政会坚决推行下去”。
“这项政策的出台跟新政一样,也是存在着内在矛盾的,因为地方政府跟开发商的经济利益是绑定的,他怎么会希望房价降低呢?只不过他必须紧跟中央政策保持社会稳定,这也是地方官员政绩考核的一部分。当时南京市这样做大概有一些背景,到后来想取消又觉得尴尬,恰好楼市很快遇到了拐点,于是借新政之际,顺势就取消了。”于明分析说。
土地财政凶猛
土地方面的收入是如此重要,它的风吹草动都会让各地政府心惊肉跳
土地财政是一个老问题。拆迁带来的纷争、地方政府对收益的渴求、腐败者对寻租空间的争抢、房价升降上的政商互动、财税体制中的上下博弈,均纠缠其中,怎一个乱字了得。
在当前的土地制度下,地方政府垄断着土地的一级市场,通过土地储备中心等机构,将土地“低进高出”,低价征用的土地成为高速城市化和工业化的驱动器,土地出让收入成为地方政府财政收入和公共投资的重要来源,土地抵押成为城市基础设施和房地产投资的主要融资工具。
国务院发展研究中心组织的“中国土地政策改革课题组”经过研究后分析说:从土地上产生的收入占到地方财政收入的一半以上,发达地区的地方财政成为名副其实的“土地财政”。
土地财政在国内的全线飘红、一路凯歌,已变成房价居高不下的幕后推手。而诸多地方政府之所以在房价刚出现下降苗头、中央政策尚未出台的情况下,就纷纷一改此前控制房价的调子,急急忙忙出手救市,也正是因为“土地财政”这个老问题。
同样是救市,中央和地方仍然有不同的初衷。“尽管中央10月22号也出台了政策,但是从它并没有放松二套房贷款就可以看出来,中央政府对于房地产政策的根本性思路没有发生改变,那就是继续调整,防止这个产业过热,而这一点跟地方在某种意义上是冲突的。在短期内二者的目标一致,就是稳定房地产市场。但是长期来看,经济结构必须调整,要改变地方经济对于房地产的过度依赖。”南京大学经济系副主任葛扬说。
国务院发展研究中心一位参与土地政策改革课题组调研的研究员告诉本刊记者,要想获得土地出让收入、成本的真实数据并不容易。
课题组调查了S县,J市和Y市1999-2004年的详细数据,其中2003年三地土地出让金收入分别占当地财政预算外收入的69.3%、58%和60%。
地方政府预算外收入一般由行政事业性收费、政府性基金和土地出让金(2007年后一些地区将土地出让金划入基金管理)等构成。报告显示,2003年S县土地出让金收入为19.2亿元,土地出让金纯收益11.76亿元,预算外收入27.7亿元。土地出让金已成为S县政府财政预算外收入的最主要来源,而当年政府预算收入仅为13.1亿元。
土地方面的收入是如此重要,它的风吹草动都会让各地政府心惊肉跳。2008年以来,各地土地出让金骤减,是地方政府救市政策出台的直接诱因。
本文图表数据来源于9个城市国土资源局、财政局、土地储备中心等部门对外公布的金额,以及德盛行地产、中国指数研究院等机构的统计结果。
图一中是2007年土地出让金与当年地方财政收入的比例,其中厦门市土地出让金逼近当年地方财政收入;图二是2008年上半年土地出让金与2007年全年比例,除北京外,其他城市土地出让金收入明显减少,绍兴2008年上半年的出让金只相当于2007年的4.2%。
这些数据至少能说明两个问题——二、三线城市对土地出让金的依赖度较高,且土地出让金的下降幅度较大。这意味着二、三线城市政府可能面临的“破产”。如2007年厦门市土地出让金接近180亿元,2008上半年不到40亿元。另据厦门市地税部门统计数据显示,2007年前三季度,厦门建筑安装业和销售不动产营业税入库32.81亿元,占地税收入的31.2%。土地出让金的骤减和楼市的低迷会将城市带入怎样的困境?这也就不难解释各地纷纷救市的原因。
专家称房价至少要连续下跌3年以上
楼市的明天会更好吗?
价格怎么涨上去,还要怎样掉下来。如果要划分责任,说实话,各级政府要负主要责任,然后开发商，还有部分媒体
当前,楼市仍在调整,新政出台后的房价是涨是跌?未来房地产将会呈现哪种态势?对中国整体经济及房地产相关产业的影响又怎样?本刊邀请了房地产行业的知名专家学者,就上述问题进行了探讨。
专家:
牛凤瑞中国社科院城市发展与环境研究中心主任
黄兴文北京师范大学不动产研究所副所长
陈国强北大房地产研究所所长
李开发中国管理科学研究院研究员
《望东方周刊》：国家发改委、统计局数据显示,八九两月,全国70个大中城市房屋销售价格同比分别上涨5.3%、3.5%,环比均下降0.1%。目前我国房地产市场是什么状况?房价是下跌,还是上涨?
黄兴文:同比掩盖了真相,环比才说明问题。同比是和去年比,时间跨度是一年,把好多情况掩盖了。环比是月月相比,反映了细节。房价下跌趋势已经看出来了。
李开发:其实,全国房价拐点今年年初已显现。
牛凤瑞:应该说还处于一个观望期。现在我们看到的房价下降,一个是少数城市,二是少数城市的个别楼盘。好的楼盘还没有下降的趋势。只是和去年比,上涨局面没有了。
陈国强:市场出现了调整和明显观望。房地产市场产品多元化,不同档次、不同类型的产品之间的价格有差别;不同的产品,面对的群体也不一样,价格调整的情况和幅度也不同,是有差别的。
《望东方周刊》：为什么会出现这种观望的局面?
黄兴文:房价暴涨表面看是开发商唯利是图,但政府也负有很大的责任,政策措施,还有他们自身的牟利动机,以及资本市场不正常和疯狂,导致推高房价。原来的群体疯狂,现在该这个疯狂的群体为之埋单。价格怎么涨上去,还要怎样掉下来。如果要划分责任,说实话,各级政府要负主要责任,然后开发商、还有部分媒体。
李开发:在我国一线城市,特别是北京这样的特大城市,现在房价与收入之比已是15到20倍,大大超过联合国和世界银行的衡量指标,将90%以上居民消费排除在市场外。已经过高、很高,不能再高的房价严重背离了民众的承受能力。房价高涨的时候,地产商认为是市场决定的。既然市场能够决定高价,同样能够决定低价。
牛凤瑞:房地产现在的局面,跟以往连续几年的调控有很大的关系。房地产市场的基本关系是供求关系,这种关系的基本面是供不应求,需求一直持续地旺盛。对房地产市场一直以来有3套调控措施:一是所谓的关紧两个闸门,限制土地供给和资金供给,卡住了房地产发展的基本要素;二是严控房价。尽管效果没有达到,但政策一直朝这个方向努力;三是增加中间环节的税收,既抑制了供给,又抑制了需求。
陈国强:是由多种因素造成的。首先是行业的内在调整,第二是外部的经济环境变了,包括国际、国内经济环境出现了变化。三是政策方面的因素,针对房地产调控政策持续一段时间,特别是去年以来调控政策的累加效应。可以说这几个方面因素共同导致了这样一种低迷的状态。
《望东方周刊》：房地产行业存在泡沫吗?
黄兴文:消费者对房价有一个最简单、最直白,也是最准确的判断:不值。这说明房价的确偏高,也意味着房地产行业存在着“泡沫”。所谓的刚性需求,只是偷换概念,掩盖问题实质。可以滞后很长时间进行的需求不叫刚性需求。高房价首先是推上去的,包括政府、开发商、投资和投机者。很多资源被用到这个行业来,国民经济,包括政府都依赖于房地产,这是不正常的。像去年那种快速上涨比高房价更可怕,会引起恐慌。因为没法精确化,我认为房价在目前的基础上跌去20%至30%,会好一点,至少会减少整个国民经济的风险。
李开发: 5年来房地产的暴利,吸收了全社会各种资金进入炒作获利。到目前为止,在我国,除了中国电信、中国移动没有参加房地产炒作之外,大部分企业,非房地产行业企业,包括大名鼎鼎的中国航天集团都进入了房地产行业。那么这说明他们原有的产业利润微薄,这种现象是完全违背经济规律的。由于房地产的利润比价高,大量的资金流入,使其他行业发展缺少流动资金。如果房价的跌幅在40%以内,会挤掉其中的泡沫。
牛凤瑞:所谓泡沫,不是随便说的。我认为,市场形成的价格是真实的价格。汤臣一品,开发商要价高,两年才卖出一两套,还遭退房了;有人想要买房子,5000元一平米,才出手买。买家的出价,卖家的要价,都不是真实的价格,市场尊重价格。市场经济存在投机,但我把投机当成是中性词,资本有逐利的本质。一个产业较高的利润回报,是其他产业要素向这个产业涌入、进入的基本前提。如果没有,这个行业就要萎缩。正是有了这种大量的涌入和前几年较高的回报,才形成了房地产的较高的增长速度和更多的住房供给,才有市场的满足。
陈国强:全国不同区域,房地产的情况不一样。局部有泡沫,所以出现调整和市场的明显观望,不能说全部有。刚性需求促使房价上涨的判断也是对的,只不过现在刚性需求没有转化为有效需求。交易量萎缩,并不是说需求消失,而是这部分群体在外部不确定因素状况下,持币观望。房地产特定时间利润高一些,随着行业发展,利润会平均化。6万多家企业,本身还有一个洗牌重组的过程。
《望东方周刊》：政府的救市政策,是在救什么?
黄兴文:是救国民经济和GDP增长率,这是根本目的。我国国民经济对房地产有依赖。房地产对国民经济总量的贡献10%,对增量的贡献占20%至25%,这是非常可怕的。为什么地方政府这么着急,因为前一阶段,这个行业过于疯狂,政府靠它发财,开发商还有这个产业链上庞大的利益集团靠它发财,以及一部分老百姓也靠它。现在,地产业出现了问题,地方政府感觉它没钱了,要干事干不了。这一个行业的衰退,等于四分之一条腿折了。经济一衰退,要回来比较难。
牛凤瑞:不是救市,正确的说法应该是:政府调整自己的房地产调控政策。中国和美国的情况不一样,美国叫救市,因为次贷危机。中国的房贷都是优质贷款,银行他们也都承认的。中国贷款买房的都是高收入阶层。中国是高储蓄国家,老百姓今天的钱舍不得花,等到明天花。房地产价格的涨涨落落,是市场配置的房地产资源的基本形式,也是社会分配住房资源最合理、最公平、最有效的杠杆。
陈国强:地方政府和中央政府出台的政策是有差别的。中央是为老百姓考虑,地方政府为开发商考虑,缓解开发商的压力。背后潜在的动机多元一些。同时也是对过去的政策方向做一个调整。
《望东方周刊》：救市政策对房价走势影响到底如何?
黄兴文:房价还会往低走。目前的救市政策不会起到根本作用。出来快一个星期了,还在揪细节问题。对经济来说,房价要相对平稳。但中国的体制很难保证平稳,不是暴涨就是暴跌。我通过对一些楼盘的调查,判断20%到30%的幅度还会有的。
李开发:我们经过各种数据比较认为,政府能通过优惠政策给购房者的扶持是有限度的。与房地产近年来的暴利和高价相比,所起作用非常有限。社会对政策反响也极其有限,经过短期波动后,作用趋于消失,房价会继续下跌。
牛凤瑞:作用往往不是事先评估,而是事后才能做出评判。但一些具体的措施是刺激购买,在客观上对楼市过于冷清的局面,是一个利好的作用。
陈国强:不好说。政策发挥效应不是立竿见影,需要一段时间。房价涨得过多过猛的,投机投资成分多一些的市场,调整的空间大一些,时间长一些;相反,市场比较平稳,以自住消费为主导的市场调整就会小一些。
《望东方周刊》：房价是继续下跌还是逐渐回升?支持你做出判断的依据是什么?
黄兴文:市场马上就回暖,这只是一种理想状态,很难达到。房地产目前的现状就像我一篇文章的标题:北极圈的冬天。根据研究,发现房地产只要进入萧条期,时间会很长。现在是在低谷,大家失去信心了,要鼓起信心很不容易。房价既然暴涨过,老百姓和整个经济都不支持高价,那快跌比慢跌好,价格就应该跌回来,跌到正常。开发商如果死扛着,搞价格联盟,只会等死。
李开发:房价至少要连续下跌3年以上,是一个慢慢回归理性的过程，才能逐渐回归合理价位。曾经对媒体表示“赚得不好意思”的开发商,应顺应实际,大幅度调整价格,拉动消费,等待并重归健康的房地产市场。
牛凤瑞:现阶段,房地产行业在经受“倒春寒”。房价下降的情况,是非常短暂的。房价的上涨不以人的意志为转移,原材料在上涨,劳动力工资在上涨,人民的收入在上涨,让房价下来可能吗?如果那样,我们大家没房子可住了。谁去盖房子,傻瓜才去盖房子。暴跌的结果是两年以后没有房子可卖。中国处于城市化加速时期,人民的消费结构处于升级阶段,此阶段,老百姓对住房的需求是不可遏制的,持续旺盛的住房需求,必然要求持续旺盛的供给。所以从中长期来看,供求双方的持续旺盛,必定会成就中国住房市场几十年持续的春天。
陈国强:市场调整到达一个点,是消费者认可的心理价位,房价就会被接受。总体来说房价会是一个上升趋势,经济发展,收入增加,产品提升,5到10年后,房价比现在低,那除非是一种不正常状况。房地产行业在夯实基础之后,必然会迎来上升期。 (本文来源：新华网 作者：姜智鹏 高艳平 张瑜 王家敏 王玺)
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