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标题: [转帖]降价销售挤出泡沫后奥运时代楼市暴风雨更猛 [打印本页]

作者: X-bao 时间: 2008-8-27 13:37
标题: [转帖]降价销售挤出泡沫后奥运时代楼市暴风雨更猛
　　
　　这是一个为国家发展做出过重大贡献的行业，这是一个关乎每个百姓生计的行业，这是一个正在空前嬗变组合的行业，这是一个面临分娩痛苦的行业，它的名字叫做房地产！
　　
　　有多少赞歌就有多少怨愤，后奥运时代，我们渴望房地产业持续健康发展，我们必须要做的事情是，重新厘清这个行业的一些基本认识，因为，实事求是的态度才是我们唯一的选择。
　　
　　一、开发商降价销售挤出泡沫
　　
　　让我们首先对房地产业目前的发展状况作一个基本判断。
　　
　　一个老生常谈而又历久长新的道理是：用市场化的方式来进行经济建设，其效率效益要比由政府组织管理高。从这个角度看，目前的房地产业基本上是通过市场化的方式来组织进行的。房地产业的进入比较宽松自由，比电信、航空、石油等行业宽松自由很多，中国有几万家房地产公司，最大的房地产公司占的营业额也没有占到全国市场份额的3%，这就形成了房地产开发商之间较为激烈的竞争关系；商品房的定价销售也基本上运用的是市场化方式，每一个开发商都要既考虑购房意愿和购房能力，也要考虑相互间的竞争关系。在市场化的运作下，在不断增长的购买力和对住房强烈需求的支持下，房地产业获得了很大的发展。
　　
　　但我们必须看到，相当一部分中产阶级及以下的家庭依然没能拥有自有住房，既然是市场化运作，那么商品房的开发商就必须考虑市场的承受能力。实际的情况是：房价与城镇家庭平均年收入之比越来越大，可以判断：中国住宅市场的承受力是正面临巨大挑战与压力，而中国房地产业的长远持续健康发展恰恰必须依托于收入的迅速增长以及由此产生的蓬勃需求。
　　
　　目前的房价水平，尤其是近两年的房价快速飙升，显然不是伴随着收入增长的涨价，而是已经脱离了市民的收入水平，呈现出炒作的、非理性的状况。这种情况我们十几年前在海南、在北海见过，现在几乎普遍出现了。对此，如果包括政府、开发商、银行不理性认识，后果将很严重。
　　
　　相对于购房者的收入水平的增长与购买力的不足，房价虚高必然导致泡沫，但市场经济有一种自我校正机制，一旦房价虚高不下，既会遭到购房者的用脚投票（不买），也会在行业竞争中落于下风，这种情况我们在早期的家电业、近期的汽车业屡见不鲜；而全国几万家房地产开发商，在面对几亿市民时，哪怕是出于商人的本能也会这样考虑问题，因此，在目前的市场现实下，相信除了几个榆木脑袋的之外，大部分开发商会降价销售。
　　
　　需要明确的是：开发商的职能是组合开发要素，决定产品类型，进行市场营销，承受成败得失。如果开发商依法通过拍卖获得了土地、给工人按合同发了工资、对银行按合同还清了贷款、房屋质量中轨中矩、广告宣传没有虚假，开发商通过与市场博弈的智慧获得大量利润，那就没有人说房地业是“暴利”行业。
　　
　　二、政府要做好本职工作
　　
　　在房地产业，政府的主要本职工作只有两点：一是保证中低收入市民的基本住房需求，二是在保障粮食安全和农民生活的前提下，提高土地利用效率。
　　
　　衣食住行等需求，既可以是奢侈性的，也可以是必需性的，政府的一个最重要职责就是落实社会保障。用“低保”制度满足低收入市民衣食之需，用公交系统满足中低收入者出行之需，用经济适用房满足低收入者居住之需。
　　
　　但就目前而言，经济适用房的建设有很多不足之处。一是投资少，二是质量低，三是执行糙，而要真正让经济适用房发挥作用，就必须加大投资、保证质量和精细执行。租售均可，但必须廉价，而且只供应给真正的中低收入市民。
　　
　　住房保障制度说了很多年，难点与症结还是在地方政府。由于出售土地是地方政府的主要财政来源之一，而加大经济适用房方面的土地供应会减少卖地收入；而且一批市民住上经济适用房，则会减少对商品房的需求，从而会使地价下降，这些都使得不少地方政府在增加经济适用房方面行为勉强，但这却是政府不可推卸的职责！
　　
　　钢筋水泥等住房建设的种种要素，其开发供应现在可以说都已市场化了，只有一个要素由政府供应：土地。政府和开发商的不同是：开发商只考虑消费者某一方面的需要，而政府却必须考虑国民的多重需求。如果只一昧地要提高市民居住条件，政府只需不断批出土地即可，但这当然是不现实的。
　　
　　保护耕地面积，对征地进行严格控制，对旧房拆迁严格审查，必然造成土地供应量有限。在这样的条件基础上，提高土地利用效率是另一个政策取向。可以在拍卖土地时控制低密度产品数量，可以在城市规划时提高土地利用强度，目前中国的城市人均占地远远低于发达国家，城市化的国家战略使得中国的地方政府非常喜欢“摊大饼”，因此，提高城市土地的利用强度，强化对开发商闲置土地的行为的约束力度必须且一定会继续深入。
　　
　　以拍卖、转让、挂牌等的方式进行土地开发资源流通，仍然是最佳方法。今年频频出现的流拍与退地风波，不是制度本身的问题，而是操作流程等人为因素导致的。因此，一方面必须提醒的是，开发商在制定房价时固然要考虑成本因素，但更要考虑消费者的购买力和需求强度，还要考虑竞争态势。另一方面必须警告地方政府，如果土地的拍卖过程中不设定条件限制，如果被土地财政和钱权交易蒙蔽双眼，流拍、退地就将成为未来一个习惯性的现象。因为，开发商是商人而不是赌徒，如果面粉价格高于面包，市场就会伸出无情的手。
　　
　　三、金融调控政策会继续从紧
　　
　　目前国家对房地产行业的金融政策体现在两个方面：一是对开发商的资金使用做出更高要求，要求房地产开发企业项目资本金比例不低于35%，建筑施工企业的流动资金贷款不得用于为房地产开发企业垫资；二是对购房者银行贷款的获得条件加以提高，提高首付比例，提高贷款利率，严格审核个人住房贷款借款人的资信情况及还贷能力。
　　
　　其实，银监会和央行出台这些政策，主旨是在于控制房地产业可能导致的金融风险；为此，即使增加一点房地产方面生产者和消费者的成本，使得房地产业的发展稍慢一点，也是需要的，这就像为了保障耕地面积和农民利益，即使城镇用地供应得少一点，也是需要的。
　　
　　投放到房地产上的银行贷款会给银行带来哪些风险？一有流动性风险，就是由于金融机构缺乏足够的现金和随时能转换为现金的其他资产，以致不能清偿到期债务，满足客户提取存款要求的风险；二有信用管理风险，也就是贷款人不按期乃至不能还款造成的风险，现在社会信用信息体系还没有建立起来，银行对贷款购房人的收入和信用情况所知甚少，而且按揭时间一般都长达二十年，期间会有很多不确定因素；三有贷款中的操作风险，由于缺乏必要的相关法律约束，再加上各大商业银行之间激烈的竞争，银行的房贷部门有时为了扩大其业务范围，竞相与开发商结成利益同盟，造成“开发商绑架银行”的现象；四是贷款者可以在多家银行的经营网点同时申请小额住房贷款，一旦贷款人无力偿还，抵押物往往很难处置，资产无法分割，也没有相应的法律保障拍卖、折价程序的顺利实施。
　　
　　开发商和购房者当然希望银行资金获得越容易、成本越低越好，甚至各个商业银行也都愿意多给房地产业贷款，毕竟投放到房地产上的贷款属于优质贷款。但是因为房产贷款的时间都很长，谁能保证以后就不会出问题呢？再说现在银行的不良资产率已经很高，政府高层极为重视金融风险。因此，银监会和央行必须从全局考虑问题，慎重行事。当然，最理想的情况是：又给房地产业的生产消费充分的资金支持，又能有效防范金融风险，因此，在控制通涨的大背景下，继续紧缩银根，虽然可能会使房地产业的发展放缓一点，但却能对防范金融风险有即时效应。
　　
　　四、正确区分楼市的投机与投资行为
　　
　　从理论上说，围绕任何一种商品都可能产生炒作行为，比如郁金香、股票、古董、艺术作品，等等，它像龙卷风一样只能在短时间内、在某个局部爆发，它是一种群体陷入不理性的社会现象；虽然时间短、局限于某一项目，但破坏力大。深圳的楼市就是这种情况，对此必须采取各种措施，平息这种集体不理性，使卷入其中的人们恢复正常。
　　
　　楼市中的投机行为如果成为普遍现象，会产生严重后果。第一，会抬高房地产市场的价格。第二，会扰乱供需关系或制造供需假想。使真正有购买需求的消费者和开发商之间形成一个断层，而那些投机者恰好可以接上这个断层。
　　
　　这种现象所反映的深层次的问题是社会公平和效率之间的矛盾，房地产业要健康发展，就必须在两者之间找到平衡点。我们见到的做法是对购买第二套以及更多套住宅征以更高税收，这有点类似对高收入者征更高的税，以满足较低收入者的利益，促进社会和谐。但问题是，中国的社会信息管理系统还很不健全，政府需要着力进行这方面建设。
　　
　　但我们也应看到，对于正常的投资性购房资金的征税要区别对待，不能太高，因为那样会过度抑制投资资金的使用。购房投资在未来很长的时间内都还将是百姓的投资首选，如果对此征税很高，资金进入量的减少也会抑制房地产业及其相关行业的发展。
　　
　　发展房地产业是国人共同的事业和利益所在，但目前集中体现出来的购房者和开发商会的矛盾，高收入者和低收入者的矛盾，房地产业粮食安全、金融风险的发生矛盾，房价虚高与国民收入的矛盾，都预示着房地产业的变革正在酝酿更大的风暴。
　　
　　那就让暴风雨来得更猛烈些吧，因为，暴风雨后才是平静，才能在均衡与和谐之中发展房地产业。
　　

作者: 芳菲梦想 时间: 2008-8-29 15:42
目前的房价水平，尤其是近两年的房价快速飙升，显然不是伴随着收入增长的涨价，而是已经脱离了市民的收入水平，呈现出炒作的、非理性的状况。这种情况我们十几年前在海南、在北海见过，现在几乎普遍出现了。对此，如果包括政府、开发商、银行不理性认识，后果将很严重。

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