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标题: [推荐]楼市半年遇冷的背后 房地产市场会走向何方 [打印本页]

作者: hj00225    时间: 2008-7-18 09:19
标题: [推荐]楼市半年遇冷的背后 房地产市场会走向何方
在一路狂奔之后,楼市在2008年开始遇冷。根据刚刚发布的数据,今年6月,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨8.2%,其环比价格与上月持平。事实上,今年以来,房价同比涨幅一直呈逐月递减的趋势。

  与此同时,全国不少城市的楼市成交量大幅萎缩,新房二手房交易冷清,住房市场出现了浓重的观望气氛。楼市是否就此进入理性回归的 通道,房地产市场究竟会走向何方?

  市场交易量普遍萎缩,部分城市价格下滑

  国家发展改革委和国家统计局发布的最新统计数据显示,6月份,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨8.2%,更值得注意的是,这个数字在今年5月为9.2%,4月为10.9%,整个一季度为11.0%,今年以来

房价涨幅明显趋缓。

  在相关部门公布的6月份70个大中城市房价指数中,深圳成了唯一一个房价与去年同期相比下降的城市,而与上月相比房价下降的城市达到了16个。

  事实上,与房价涨幅趋缓形势相比,更显著的变化是成交量的萎缩。来自住房和城乡建设部的数据显示,今年1月至5月,40个重点城市新建商品房、

二手房累计成交面积同比分别下降24.9%、20.9%。下降集中在上海、北京、深圳、广州等东部主要城市和中西部中心城市。

  “前几年楼市火的时候,我们每人每月卖五六套房子简直就没脸见人,”在北京丰台区的马家堡,一个住宅项目的售楼小姐回忆起以前的好日子时,不免有些失落:“可是现在,能卖到这个数就牛得很了。”

  伴随着交易量的下滑,素来牛气十足的房地产开发商也低下了“高傲的头”。楼盘开始打折,送家电、送装饰,甚至送轿车,各种促销手段粉墨登场;开发商们不再羡慕“地王”这顶炫目的桂冠,多个城市出现土地流拍现象。

  “我国城市住房市场确实出现了成交量同比明显下降、同比价格和环比价格的涨幅也明显回落的趋势。”清华大学房地产研究所所长刘洪玉说。目前来看,一些市场的观望正在挤出楼市的泡沫,曾经疯狂的市场正向着理性方向发展。

  调控效应积累和自身调整需求促使市场变化

  究竟是什么原因推动房地产市场发生这样的变化?在采访中,许多专家都认为,国家对楼市宏观调控的累积作用正在显现。

  “第二套房贷新政、首付款比例提高和多次加息,都抑制了投资投机性购房,”中国房地产业协会副会长朱中一说,国家出台了解决低收入住房困难的意见,政策的逐步落实和限价房计划供应量的增加都分流了部分购房需求。

  在中国社会科学院金融研究所研究员汪利娜看来,宏观调控对楼市的作用还体现在对心理预期的影响上。她认为,国家连续抛出多项宏观调控政策,这对市场信心造成了冲击。看到高层频频出手,投机资金和自信型购房者都有理由期待着“下一只靴子”的落地。因此,观望成了目前大部分人的选择。

  同时,楼市非理性的过快上涨也已超过许多购房者的承受能力。一位房产中介商告诉记者,去年,他们更换房源广告都赶不上房价上涨的速度,实际房价往往比广告上的高。“买家和卖家面谈时,买家想还价几乎是自讨没趣。”

  就在这种“恐慌氛围”中,房价快速走高。去年全年,70个大中城市房价比上年上涨7.6%,部分城市甚至达到了40%至50%的涨幅。“现在一套房子动不动就是一两百万,老百姓买房怎么能不掂量掂量?”这位房产中介商无奈地说:“前段房价涨得实在太凶,现在的行情算是消化吧。”

  与国家的宏观调控政策一起,市场自身的调整需求最终令楼市这头桀骜不驯的野马停下了脚步,多种原因共同作用造成了部分城市楼市价跌量缩的现状。

  防止楼市的大起大落始终是各方的共识

  在楼市遇冷的现状下,中国的房地产市场究竟会走向何方?业内人士认为,目前楼市出现了滞涨信号,房价依然在涨,只是涨幅减小。但楼市整体并未出现大幅下调,更多是缩量调整势头。

  “东部地区的一些城市,房地产市场已经进入调整期。而中西部一些地区,包括东部地区的一些中小城市还正在进入快速发展期”,朱中一说,不能笼统地讲调整和观望,更不能将局部地区、个别楼盘的情况扩大渲染。

  从目前市场的情况来看,楼市还没有到陷入困境的时候。就在房屋销售冷清的情况下,租赁市场却暖和起来,根据记者的调查发现,北京、杭州等城市的房租提高了一到两成,地段好的住房,租金涨的更多。

  业内人士认为,房屋交易冷清而租金上涨,说明市场仍存在着刚性的需求,这是市场不至于大落的重要因素,也是不必急于抛出“救市论”的原因。楼市逐步走向理性回归的过程依然充满挑战。

  尽管理性回归之路艰难,但防止楼市的大起大落始终是各方的共识。刘洪玉说:“如果调整趋势进一步发展到衰退,导致大量房地产企业倒闭、个人住房抵押贷款不良率显著上升,则会对宏观经济平稳运行产生较大的负面影响。”

  与任何一个市场一样,短期内的市场情绪乐观、亢奋和过热的市场状况是不能长久的,也是不能依赖的;稳定、平稳增长才是健康的、可持续发展的房地产市场应有的常态。因此,房地产市场的理性回归值得我们期待。






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