[转帖]楼市恢复至少需要8个月

东粉鸭

　　今年上半年，中国整个房地产市场首次出现了自1998年以来销售面积和销售额双下降的局面，近年持续火爆的楼市大幅降温，而在中国楼市中举足轻重的广东房地产市场也面临着挑战。楼市走向将如何？楼市变局又有何深层原因？

　　14日，在广州日报社、广东省房地产行业协会联合主办的“房地产市场稳定发展高峰论坛”上，顾云昌、董藩、蔡穗声等知名专家学者作出了深刻阐述，普遍从宏观经济、金融安全等深层次分析楼市局面并提出解决之道。其中，董藩认为：“估计调整要持续8个月以上市场才能逐渐恢复。”
　　
　　顾云昌
　　
　　中国房地产及住宅研究会副会长
　　
　　“目前楼市情形有人说是俯卧撑，但我认为是柔道。”
　　
　　董藩
　　
　　北京师范大学房地产研究中心主任、博士生导师
　　
　　“需求受抑制，供应在增加，土地价格上涨，房地产业最好的日子结束了。”
　　
　　房价反弹的可能性是存在的，但是反弹力度不会太大。
　　
　　蔡穗声
　　
　　广东省房地产行业协会会长
　　
　　“房价反弹的可能性是存在的，但是反弹力度不会太大。”
　　
　　董藩： 深圳最困难日子已过
　　
　　“目前全国住房供应量不到7000万平方米，相当于不到70万套房子，按地级市300个计算，每个城市只有2000套房子，现在是卖房卖不动，但当市场反过来时，马上又会出现买不到房子的情况”。
　　
　　董藩继续说：“未来两年住房供应量将会明显增加，因为现在控制中小户型，而且施工面积很大，加上保障房供应量明显增加以及目前购买能力和欲望都下降、各项调控措施的后续影响等”，“此前对楼市调整的预期变化明显，恢复需要较长时间，汶川大地震令楼市雪上加霜，估计调整要持续8个月以上市场才能逐渐恢复”。
　　
　　房地产仍有发展空间
　　
　　董藩出示的5月份全国8个典型城市数据显示，全国的楼价均值还没有下跌，都在上涨，但是增长幅度明显受到抑制，其中，“深圳从交易量来看有好转的迹象，深圳最困难的日子可能过去了”。
　　
　　董藩认为，“房地产业仍然有发展空间，大家要坚定信心”，“但是房地产业最好的日子结束了，因为需求受到抑制，供应正在增加，土地价格涨幅比较大，建材成本在不断增加，利润空间大大削减，同时，增值税严格征收，税收压力大大增加，舆论压力大大增加”。
　　
　　董藩建议，当前形势下中小开发商的战略调整，是高度关注工业地产发展趋势，“工业地产正经历市场化的过程，未来一段时间工业地产将会上涨”，工业地产价格有回报，要选好位置，研究好模式，“在未来60年当中，你能获得上百倍的回报，研究不好的话，就是十几倍的回报”。董藩推荐了4个区域：天津滨海新区、长兴岛、北部湾、曹妃甸，“长兴岛是最值得去的，因为这个地方将来很可能变成自由港”。
　　
　　“还有一个对策是到北方沿海发展，重点是辽宁半岛、环渤海、胶东半岛和江苏区域，北方城市受调控政策影响较小，有的地方还上涨得比较厉害”。
　　
　　顾云昌：楼市平稳关键在土地供应
　　
　　“有人认为下一步可能会跳水，但我不希望跳水，希望柔道继续下去。”
　　
　　顾云昌从分析近两年房地产市场走势背后的原因说起：“去年房价、地价之所以出现大幅上涨，与金融环境有关，金融是决定楼市冷热的主要因素”，“因为2006年金融改革取得了突破，银行股份制改革后上市要提高效率，他们认准在个人住房贷款是很好的产品，所以据我所知去年各家商业银行拼命增加个贷、发行个贷，去年个人住房抵押贷款新增额度同比增加了88.4%，而去年以前每年增加10%、最多20%”，“而且去年出现大牛市，开发商在楼市、股市当中大量融资，有大量资金可以囤地，必然导致地价上升，所以去年出现天价地是必然的”。
　　
　　销量明显下降应引起警醒
　　
　　顾云昌指出，楼市平稳关键还在于土地供应，“相对于土地紧张情况下，如何保持有节奏供应土地，对于每个城市来讲是非常重要的”，“需要滚动性的土地供应计划，通过预计需要多少楼盘量来推地，保持相对稳定的供应节奏，而有的时候城市没有掌握好供应的节奏，比如说广州在2003年、2004年以前土地供应量大，华南板块便是案例，但是之后一两年土地供应少了，到2007年显得不够了，上海也是这样的情况”。
　　
　　顾云昌认为，自去年下半年以来，政府调控有效，现在像是400米冲刺后的阶段，中国楼市正处于供求关系重要调整期和房价高位盘整期，今天上半年房地产价格是理性的回归。但“现在有许多不确定性，正处在一个重要的关头，硬着陆还是软着陆”，因为已经出现了1998年以来的首次销售面积和销售额双下降，“预计6月份的情况会更加严重”，尤其是销量明显下降应该引起警醒。
　　
　　房地产大波动影响就业
　　
　　对此，顾云昌提出，实现软着陆有两个方法：第一，中央政府通过预见性、准确性和灵活性的调控求平稳；第二，地方因地制宜找平稳，比如深圳和广州的楼市是有差别的，广州的楼市和梅州楼市也是两个概念，梅州现在的房价1700元/平方米左右。同时，顾云昌强调，楼市稳定首先要各方面努力保证交易量没有大起大落，“如果销售量明显下降，必然会影响供应量的下降，会影响整个开发投资的规模，会影响整个投资规模，房地产是重要支柱产业，影响几十个行业，产业链很长，如果房地产出现大的波动，对就业首先产生影响”；其次，政府控制土地供应节奏，开发商通过调整价格保持销售量，媒体则要唱稳。
　　
　　蔡穗声：房价回调已惩罚投机者
　　
　　广东省房地产行业协会会长蔡穗声认为，眼下讨论房地产市场，不是单纯地看一个行业，而是要考虑整个国家的金融安危，国家的宏观经济形势的发展。
　　
　　蔡穗声指出，最近房地产销售额不高，必然影响资金回笼，加上银行严格限制放贷，对房地产企业放贷少了，一旦开发商企业资金链条断裂，上世纪90年代中期烂尾楼的历史就会重演，“所以我认为当前重要的不是惩罚投机者，现在市场房价回调，已经对投机者有所惩罚了”。
　　
　　保持销量最值得关注
　　
　　蔡穗声披露，今年1~5月份广东商品房销售面积同比下降23.4%，其中广州商品房销售面积同比下降29.3%，深圳商品房销售面积下降了55.6%，下降了一半多，“确实是因为去年上涨太快了，卖得太多了，有所回调，但是市场连续大量的下跌就会破坏整个市场的稳定性，也危及金融安全”。
　　
　　他认为，当前更应该关心怎么样保持销售量的稳定，这对避免对宏观经济，对银行金融的危害，避免出现烂尾楼、空置房有利。
　　
　　蔡穗声认为，房价反弹的可能性是存在的，但是反弹力度不会太大，“可以说这一轮房地产高潮也接近尾声了”，资金的流动性大量减少，股市大挫又蒸发大量民间资本，今年国内外经济形势和前两年不可同日而语。