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标题: 不囤地可能不? [打印本页]

作者: kormoy 时间: 2008-7-4 15:23
标题: 不囤地可能不?
2007年12月13日是一个普通的日子，但对于河南鑫苑置业而言，这一天却堪称是划时代的一天，因为就在这一天，鑫苑（中国）置业正式在美国纽交所挂牌上市，成为在美国成功上市的首家中国房地产企业从此，这家创立刚满十年名不见经传的河南房地产商在业内几乎是一夜成名，鑫苑模式立刻引起了业内人士的广泛关注
鑫苑置业董事长张勇把鑫苑模式归纳为零库存和三快模式，即不存地不存房零库存的运营方针和快速拿地快速建设快速销售的操盘模式
鑫苑模式颠覆了传统的房地产开发模式，其创新之处在于，在2007年房地产企业不断上演令人心惊胆颤的土地争夺战的大背景下，鑫苑喊出了不囤地的口号
除了不囤地这一点，鑫苑模式和顺驰模式有着惊人的相似之处当年顺驰也提出了地产零库存的模式，然而快速拿地快速开发的顺驰模式已经被证明是失败的，那么鑫苑模式唯一可贵的就是不囤地了
毫无疑问，新一轮的圈地运动已成为众矢之的，专家们指出，引起我国目前房地产价格飞速上涨的是地产，而不是房产，房子本身并没有大幅升值，增值更多的是土地一个不争的事实是，许多房地产开发商根本不是在开发房产，而是在通过倒卖或者是变相倒卖地皮来赚钱；更多的地产商则通过提前购入土地延迟开发，或把已开发好的楼盘推迟销售，等待地价楼价上涨后从中赚取暴利，这已是一个公开的秘密
地产商囤地一方面助推了土地竞拍环节的地价的不断提升，另一方面也造成了土地供应不足导致房价上涨的假象为了打击土地囤积，2008年1月3日国务院下发了关于促进节约集约用地的通知，提出征缴增值地价确立土地利用规划优先性和制定考核制度等新措施，规定土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费这已是继去年关于加大闲置土地处置力度的通知和关于认真贯彻国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见进一步加强土地供应调控的通知之后的第三份通知
事实上，早在1995年实施的中华人民共和国城市房地产管理法中对于如何处理闲置土地问题上就有明确的规定：超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费而在1999年出台的闲置土地处置办法对此规定再次作了重申
从政府三番五次出台政策打压地产商囤地就不难看出，对开发商而言，囤地的确是有利可图的，否则就不会有那么多的开发商一而再再而三地不响应政府不囤地的号召迫使政府只好一再出台政策了
因此，鑫苑模式不囤地的另类做法不仅会受到政府的欢覾-，而且也会受到普通百姓的赞扬，自然而然就引起大家的热切关注
然而在笔者看来，不囤地原本是中小开发商的一项本能策略，恐怕也算不上鑫苑的成功经验有事实为证：据报道，到2005年鑫苑的销售收入还不到5亿元（这一年万科销售收入已经过百亿大关），一个年销售额不足5个亿的小开发商自然是没有多少能力囤地的，就好比摊煎饼的小贩不会囤几万吨面粉鸡蛋一样一个曾经因为没有能力大面积囤地的开发商，却把不囤地作为成功的经验对外进行推广就不能不令人生疑
在笔者看来，鑫苑模式之所以一夜成名，有其深层次的背景，那就是中国人的传统思考模式一向是胜者王侯败者寇，只要你成功了，你怎么做都是好的毕竟中国大大小小的房地产企业数万家，而鑫苑置业是第一家在美国成功上市的鑫苑置业做到了别人做不到的，当然就成为先进，成为了房地产企业的优秀代表笔者猜想，鑫苑模式中的不囤地被当作成功的经验对外宣传，显然是爱屋及乌的结果，鑫苑不囤地的做法其实是被放大了问题的关键是，在目前的状况下，房地产开发真的可以不用囤地了？
毕竟中国的土地是国家垄断的，这与西方成熟的市场运作模式有很大的不同，中国土地供给模式有其复杂的形成机制不囤地的做法固然值得称道，但如果没有一定的土地储备，你如何保障公司的可持续发展？中小房地产企业不囤地，是因为企业自身缺乏资金实力，而作为上市公司，资金已经没有问题了，仍然打着不囤地的旗号，这与中国的地产大鳄们的做法相比，的确是别树一帜，问题是，难道那些地产大鳄们都是傻子？而鑫苑这种做法又能坚持多久呢？毕竟没有一定的土地储备量，中小房地产企业可以抵挡几年，而鑫苑的高成长恐怕会难以为继笔者的结论是，零库存的发展模式与其说是鑫苑的成功经验，不如说是它的一个阶段性策略，能否坚持得住有待观察
快速拿地快速建设快速销售的操盘模式，是每一个房地产开发企业都梦寐以求的，然而又有几个人能做到？市场形势一日千里，昨天能做到的，今天就不一定做得到鑫苑在这方面的确有一些成功的业绩，但那些业绩只能代表过去，不代表未来这方面我们看看顺驰就可以知道，曾无限风光的顺驰谁能想到说倒下就倒下了呢？尽管顺驰与鑫苑已不可同日而语，但有一点是共同的，那就是快速拿地快速开发的背后一定是高成本运作，而高成本运作的背后就是高风险，尤其是在宏观调控的大背景下，过去的辉煌很有可能会成为明日黄花房地产业是资金密集型行业，成功者除了应拥有丰厚的资金，更重要的是在资金运用及成本控制方面都有绝活才行鑫苑如果认为比那些业内公认的标杆企业如万科更有能力，这还得经得住实践的考验才行
段永基曾经对史玉柱说过这样一段话：成功经验的总结多数是扭曲的，失败教训的总结才是正确的，这段话曾引起了史玉柱的强烈共鸣笔者认为，所谓的鑫苑模式不过是对鑫苑置业成功上市经验的歪曲总结，不具有可持续性，做也没有可借鉴性所谓零库存的鑫苑模式不过是个神话而已，事实将证明这个神话迟早会有破灭的一天
北京商界融信投资顾问有限公司副总经理李彤对鑫苑模式有过深刻研究，他有一个关于鑫苑模式的生动比喻，笔者不妨引用在此，作为本文的结束语：
成立十年前九年只在一个二级城市开展业务共开发了十几个项目??此时拔高自己的商业模式好比登上海拔557米的北京香山就想写登山教程，从珠峰归来的高手没还出版教程呢！业内人士如把鑫苑模式当真，到头来被忽悠的怕是只有自己！

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