钧策评论系列之十一：郝炬谈2008年房价趋势
——赵民郝炬访谈录
编者按：2008年2月18日开始，我的播客和博客增加《钧策评论》栏目。内容主要为请正略钧策的合伙人对热点事件、新闻进行观察、思考和评论。欢迎大家收看及发表意见。（内容仅为个人观点，不代表正略钧策公司立场）。
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赵 民：我们今天很荣幸又请到了郝炬，继续上次的话题来谈一谈房地产的现状，以及08年的趋势。
郝 炬：上一次我们也谈到在07年出现了很多“地王”现象，房地产开发商尤其在土地的获取方面，不惜花重金。上次聊了三个预期，一个是对长期发展的预期，土地资源稀缺的预期。第二个实际上房价上涨，市场看好的预期。第三个是对资本市场，或者是融资方面的预期。这三个预期综合导致了房地产开发商，如果在这三个预期不改变的情况下，获取越多的土地，未来公司业绩提升的越快。但是在07年下半年，尤其在12月份的时候，这三个预期在短期内后两个已经发生了一些变化，在08年年初我们看到，整个房地产市场，包括房地产企业在整个开发策略，还有销售策略方面都有一些变动。在拿地方面可以说年前年后，时间不短，各一个月，但是冰火两重天，也出现了像铁狮门在上海拿一块地比在07年10月份，相差几个月，地价只有原先一半左右这样一个现象。这里头可以从几个方面来谈，第一为什么会出现这种情况呢？从去年这种房价上涨过快的情况，在十七大以来，国家对于整个住房相关的政策，房地产的政策民生导向越来越强，这是一个很重的外部原因。尤其是在2007年的时候，我们可以看到，包括温家宝总理在访问新加坡的时候，明确指出包括我们廉租房、经济适用房和限价房在内的三种福利性房屋的建设，在08年之后会加强投入，这也是明确会对行业内的房地产市场，产生一定的冲击。这一块有一个数据，建设部对于两限房、经济适用房，还有廉租房，以及普通的商品房，中低价位的小套商品房，实际上在总体开发的量上占到总量的70%左右，这个会对未来的市场房价有一定的影响。
赵 民：换句话说，政府抛出了一个相对明确的比例，70%是中低端的。
郝 炬：相对来说政府在政策导向方面明确提出就是要保障大部分人员，大部分人住房的利益。所以在这块，会在08、09年，尤其是在两限房、经济适用房、廉租房方面会陆陆续续出台一些方法、一些政策和一些指导性的意见。这个对市场的估量大家都会看到，具体的细则正在拟定之中。所以这一点来说，对开发商预期方面影响比较大。举一个简单的例子，你住的房子，假如说在你旁边盖一个限价房，你住的商品房原先是一万块钱，限价房只有八千的时候，这个对于一万块的房的销售肯定会有影响。第二个就是对于房地产开发商高价拿地之后，充分攫取土地红利这样一种方式，包括我们建设部和相关的政府机构，也在考虑采用各种政策来增加房地产开发在土地持有过程中的成本。其中，很重要的就是在整个过程当中，包括对于加大闲置土地的处罚力度，以及土地闲置的费用这块，我想政府明确要加强这样一个力度。但是具体实施和执行过程当中，如果一旦收紧，对于你囤积大量土地不开发，尤其是对资金链比较紧的企业来说的话，实际上不是一件好事情。如果各个地方政府能够有效的结合中央政府相关的一些政策，制定出明确的细则，并且在执行当中比较严格的话，对于拥有大量土地储备房地产公司而言的话，实际上会增加一部分成本，这也导致很多开发商在07年底，包括08年年初的时候，因为已经有屯了大量的土地，他们这个时候会减缓土地储备的步伐。
赵 民：你说有没有可能？比如说现在每家公司都有净资产，把土地储备总的容量和资金实力，或者是资产的规模大致挂钩，这样的话保证土地一定程度是开发的。第二个也可以遏制一家公司它只要有能力就可以大量没有限制的拿地，这个要是作为行政性政策来压制的话，是不符合市场规律的。要是和企业自身实力规模和它的资产规模，或者是跟它的营业收入规模存在一定的关联性，这个还是完全合情合理的。
郝 炬：从某种意义上来说，我觉得从政策的方式，或者是行政管制的方式肯定不可取。但是我们仔细看一下，大部分的房地产商在开发过程当中，实际上它土地储备运作跟它的资金实力和运作能力是紧密相关的。它有内在的联系，否则的话就会出现资金链断裂，或者是在管理上出现严重的失控，导致项目运作出现大的问题，比如说销售出现问题，或者说规范出现问题，或者甚至在质量上面发生大的问题，导致品牌和美誉度受损。所以这块我觉得还是应该通过市场方式来进行调节。但是反过头来还有一个很重要的就是资本，资本这一块，在土地储备方面，我们前面谈到了是一个重要的推手。为什么在08年会发生一些变化？实际上是这样一个因素，在08年年初，包括07年年底和08年年初的时候，我们中央政府在定货币政策的时候是适度从紧的政策。我们可以看到在整个经济增长速度上是保持合理的速度，而不是像以前一定要追求一个快速。那么保持一个合理的速度来防止我们现在在07年底通胀的压力和人民币升值带来的一些金融问题。在这种情况之下，对于金融收紧，包括房地产上市融资方面的，一旦收紧之后，对大房地产公司资金的压力会非常大。所以就导致了前面提到的，在2007年，或者是06年底这段时间是大部分具有一定资金储备的公司，大力进行土地储备的阶段。到08年底是初步告一段落，这个时候有很多的企业，可能是正在谋求上市。它已经是拥有一定数量的土地储备，能够保证它三到四年的发展的土地储备，但是资金压力比较紧。如果在上市的过程当中，受到一定影响，或者说由于08年的资金货币政策，而导致在08年的资金预期资产没有到位的话，我想肯定在08年整个资金链会很紧。这也就是08年年初的时候，土地交易过程当中发现，很多交易过程当中，大家都会选择具有真正投资潜力的土地，更加细致，而且投资或者招牌挂的过程当中，更加理性。而不像07年的时候，相对来说，实实在在的有一点点过高的预期市场潜力和发展。因此我们看到在整个运作过程当中，它的资金压力比较大，同时我们在整个土地储备过程当中，政府不会给予相关的政策，提高土地持有的成本。另外在07年年底的时候还有在消费方面的政策，我觉得对于房地产开发商销售速度影响会比较大，就是央行提出对于房地产第二套房的贷款的相关政策，它提出几个影响比较大的，一个是对于第二套房认定的标准，这个是以户为单位，这个政策出台的很早，但是细则是在07年年底刚刚出台。以户为单位就限制了你一家人以不同的名义去贷款。同时它在确定过程当中，有一个很明确的，如果你贷款第二套房的话，你必须付出高于基准利率1.1倍的利息，同时首付款比例要超过40%。第二套房认定的标准是什么呢？是你拥有一套住房，只要你购买一套住房之后，即使你这套住房所有贷款已经付完了。但是我印象当中应该有一个细则，你全部住户人均的居住面积，超过了当地的平均水平，你还要按照第二套房来执行。在销售这块，可以说抑制了需求。
赵 民：以前曾经出现过这种情况，在90年代房改的时候，有些单位男的分，女的不分，如果女的是单身或者自己一个家庭的话就可以分。所以很多人就搞假离婚。拿了两套房子后再结婚。
郝 炬：这样的情况不可否认，是存在这样的漏洞。但是这种情况存在的比较少。并且它跟企业分房的利益相差比较大。那种比较值得，这种为了再买第二套房，两个人离婚，这个付出的代价是很大的。这个比较少见。但是有一点比较明确，对于你需要二次置业，而且升级你自身的居住环境这样的需求，同时，可能我不是所谓的企业主，而是我们谈到的高薪打工阶层，我认为对他们二次置业需求的抑制会比较大。
赵 民：政府的政策是外部政策，内部的就没有什么变化吗？大的宏观环境有没有引起房地产行业内部有什么变化？
郝 炬：如果从整个房地产行业的发展来说，我们也看到，从03年开始，03年到07年这几年时间当中都是黄金阶段，发展非常快，而06年、07年房价的上涨尤其快，可以说是让人瞠目结舌。其中像深圳、广州、北京，在05年、06年的时候，只是局部过热，到了07年的时候，全国一线城市，包括二线城市是全范围的上涨。在这个上涨过程当中，我们可以看到，上涨对于房地产行业来说应该是一个长期的趋势。但是短期内上涨过快的话，对行业本身的发展不利。同时对于消费者而言，说实话我们的财富的积累是有一个阶段的。如果说是一个小公司，我就拿一块地，我做这块地，把这块地卖掉，越高的价格卖掉越好。但是对于大部分开发商而言，它并不是这样考虑。我认为大部分开发商并不希望房价这么快的上涨，它希望可预期的稳定的上升，就像人民币的升值一样，如果快速的升值，实际上在升值的过程当中，风险是很大的。有可能会对整个经济，同时投资获利也很难。但是你稳定长期预期的话，这就是海外的热钱流的一个原因。那么房地产企业也一样，它希望这个行业相对平稳，房价相对平稳的上升，这样可以达到一个多方的博弈均衡，政府可以解决一些相关的社会问题，不会因为房价上涨过快而导致社会矛盾集中。而消费者它能够在自己支付能力的情况之下购买到住房。同时还可以保持我自己购买房屋持续增值的愉悦感。房地产开发商也是，在未来如果有相对稳定长期发展的话，它在经营风险上面相对来说就降低了。因为房地产这几年看到的是持续上涨的过程，但实际上在其他国家，包括我们香港地区，都经过暴跌的过程，真正到了那个阶段，大家才可以看到所谓的风险是什么。
赵 民：我是不是可以理解你的话隐含的意思是说，某一天中国的房价也会暴跌？
郝 炬：没有人能够保证说这个行业一定是上涨的，就像预测股市一样，这个时候我们在看整个行业发展的时候，我们看整个长期趋势来看，但是不排除会有一些大幅度的调整，而且中国房地产行业的发展预期，我自己的理解是如果在金融体系稳定的前提之下，随着中国经济增长，包括人口红利出现，是有长期稳定的发展过程，过程当中它会有适度的回调，但是大规模的暴跌，我认为可能性比较小。但是这有一个前提就是我国金融环境的稳定。但是我们看到当前中国的金融环境，相对来说还是风险会比较大，因此这一块在整个运作过程当中，房地产开发商运作过程中，我们可以看到08年很多开发商在整个经营策略上会有所调整，加快开发节奏和速度，甚至最近看到部分开发商在销售上的优惠，然后提高回笼资金的速度。其实从房地产开发商的角度来说，土地和资金是一体两面，我预期好的时候，我会通过各种方式来运作。从开工到最后的销售，一般会一年半到两年的时间。这个预期当中，我如果预期好，我可以大量拥有土地，甚至通过财务杠杆大量购买土地。如果预期发生改变的时候，在销售过程当中有可能反向操作，我会加快我的销售速度，把资金回笼。因为行业出现低点的时候，可能也正好是我回笼资金，发现我现在进行土地储备可能比07年成本要低很多的时候。
赵 民：听下来，好像说了这么两句话，房市有风险，买房请自担。我们今天就到这里，谢谢！
嘉宾简介：郝炬，正略钧策合伙人，清华大学MBA，房地产咨询专家。
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