[原创]关于房价高企的思考

panyinghao

      2007年，也就是08北京奥运会的前一年，前所未有的大牛市将上证指数推高到了历史性的5400点。随着股价一起上涨的，是****。CPI指数的持续走高，令中国经济过热的迹象相当明显，尽管****一再重申经济发展只是偏快，尚未过热，但这一掩饰显得是那么的苍白无力。别忘了，中国的CPI指数计算，并没有纳入房价，这一几年来几乎以火箭般的速度飚升的关乎民生的价格。
      中国房价的高速增长，几乎已经到了匪夷所思的地步。上海、北京、深圳、广州的房价相对于当地的社会平均工资来说，简直就是一个天文数字。尽管各大专家和开发商都在分析强调，这都是由于中国人多地少的情况决定的，城市土地供给少，而需求量大，这种供不应求的市场关系直接造成了房价的飞速增长。但事实，真的是这样吗？
      广州的房屋均价已经超过了9000每平方米，我估计这个应该算是个比较保守的数字了。前段时间广州****发布了一组数据，意思是广州市的房屋均价有所下降，看起来的确让人兴奋。但再仔细瞧瞧，下降的原因是什么？这次统计的口径将从化、增城纳入了统计范围，你想从化、增城的房价能和市区的相比吗？这样计算的结果是什么，我想应该很清楚了。广州在几年前的时间里，房价的控制一直很好，可以说是全国各大城市的楷模，但这几年房价却像雨后的春笋一样拼命向上涨。难道说这是广州人口这几年有了****式的增长？需求成几何级数的增加吗？别在那自欺欺人了，我让你广州人民再怎么努力生产，短短几年也弄不出那么多的需求人口来吧？谈供求关系？简直笑死人了。均价9000的房价和2500多的社会平均工资比较一下，你就知道正常来说，一个人省吃俭用近半年，才能买得起1平方米，你认为这叫需求？就比如对每个男人来说，西服是一种需求，但阿玛尼这样的顶级西服，难道你认为对每个男人来说都是需求？如果你硬要说是的话，你去问问乔治阿玛尼他的市场目标客户是哪些人，你就知道是不是需求。由此可见，中国目前的房价，并不是由市场供求关系来决定的。那到底又是什么力量在推动呢？
      第一、从宏观经济角度来说，中国作为全世界最大的新兴市场，吸引着世界各地的投资（机）资本的眼球。资本的本性总是逐利的，所以，就算中国有严格的资本管制，但国际资本（热钱）也千方百计地进入了中国市场，而这么多的钱进来了，会流向哪里呢？当然是当地的资本市场，也就是股市和楼市。前几年中国股市的萎靡不振，估计国际资本也没有什么兴趣，因此一骨脑儿地全扑到楼市里去了，这样就为中国房地产行业的欣欣向荣拉开了历史性的序幕。
      第二、从国内的经济角度来说，资本都是一样的，不仅仅是国际资本看到了这个赚大钱的好机会，国内的民间资本也同样发现。不要小看中国民间资本的力量，由于长期以来中国经济的增长都不是靠内需来拉动的，因此民间资本储蓄有着相当强大的规模。XX炒房团等字眼不断地浮现在公众的眼球下。你看都上升到以财团的方式来购买了，价格能不起来吗？还有一点不可忽视的是，由于中国****在房贷按揭制度上的远见不足和漏洞，给民间资本提供了更充足的资金来源，同时还将风险转移了出去。这种好事，估计傻子都会去做吧！但值得欣慰的是，目前****已经意识到了这方面的缺失。
      第三、从行业的角度来说，尽管说房地产行业并不是一个垄断行业，龙头万科的市场份额仅占行业的1%左右。但在局部市场，开发商对价格的确可以起到操纵的作用。几大开发商在土地拍卖时联手哄抬地价，将地价抬升到一个不可思议的高度，进而拉动周边楼盘的房价，而抬高的这部分地价成本，由几大开发商共同承担，进而达到全赢的局面，这种操作手法，在行业中已经司空见惯了。另外一个值得注意的问题是，房地产行业对资金的要求非常高。按原有的行业惯例来说，一般开发商的自有资金占10%，其他的则通过银行贷款及预售资金回笼等方式来解决现金流的问题，财务杠杆运用得淋漓尽致。但随着****收紧贷款，规范房屋预售，银行这条融资渠道对开发商来说越来越难走，那就得走另一条路——上市。君不见富力、碧桂园忙于香港上市，万科、保利忙于增发，轻松融到了上百亿的资金。你还真相信上市是为了让公司治理更加规范化、透明化的那些鬼话啊。目的只是圈钱而已，并且风险还转移到了各位股东身上，还不用还，多好！于是乎，地王频现，各地地价急速飞涨，再看看中标的名单，有几家不是上市公司的？不上市的没钱，并且花自己的钱，敢这么干吗？上市的有钱，并且花的不是自己的钱，能不这么干吗？
      第四、从****机制的角度来说，房地产行业的繁荣昌盛，最大的受益者有两个，一是开发商，二是****。开发商靠开发获取高额的利润，****靠出让土地使用权获取更高额的利润。为控制房价，****的调控措施层出不穷，一再压缩开发商的利润空间，但怎么就没有从自己入手呢？我不明白。记得去年的时候，广州某高官曾呼吁大家一起都******，来****开发商，遏制房价上涨。我当时就想，这招真是狠啊，一下全把公众注意力转移到开发商身上去了，自己却忙着数钞票偷着乐去了。土地拍卖制度尽管在一定程度上避免了以前暗箱操作、滋生腐败的弊端，但在很大程度上是造成房价飞涨的重要原因之一，而****作为这块蛋糕上的最大受益者，却要顾及民生，调控房价，这本身就是一个矛盾。并且让人更加不可理解的是，这些巨额的土地收益，并没有重点用在建设廉租房和经济适用房等解决房屋问题的措施上，进而导致了进一步的民怨载道。
      声明：本人不是专家，也不是学经济学出身的，更没有任何攻击****的意思，有所不足，请多包涵！在这里说这些问题，只是想大家讨论一下，因为我是中国人，我爱我的国家，也希望她能更好的发展！