四、工程管理
（一）工程设计
【整体规划设计】
1、******项目邀请了外国专家进行方案设计，整个广场按照国外完全开放的理念进行设计，没有考虑到当地的气候和消费人群的消费习惯和观念，不适合中国国情，现场实际并不适用。特别是商业裙房部分，整体设计采用开放式，完全开放的空间，造成能耗的极大损失。同时通透的空间无法阻挡冬天寒冷的西北风，更显的商业广场的冷清，不利于消费者停留。而且目前，亚洲的人群的消费习惯和观念是喜欢在人多、就近、封闭的场所消费；而后期来封闭开放空间以阻挡刺骨的寒风，破坏了消防通道，也增加了较大的成本。
再比如说，住宅的户型设计，过于追求造型的曲线美，造成较多空间的浪费，降低了房屋的实际使用面积，而且厨房设计的面积偏小。
【建议】：因此，在以后的项目设计中，房型的设计应注重实用。建筑方案设计不仅要讲究造型，还要适合当地的实际情况。
2、整个******广场包括多种不同的业态，彼此经营的要求各不相同。而如此不同业态的庞大工程，规划设计使用共同的空调主机房和消防系统。虽然这样设计能将设备用房集中，减少设备用房的面积，也或多或少节省设备的投资。但是，对于有酒店、商业广场、影院、办公楼、纯住宅等多种业态的综合建筑来说，能量的计量、日常的管理维护等多方面，都存在非常大的问题，给分开单独销售带来一定的麻烦。特别是在后期的管理上，******项目包括了单身公寓、商场、酒店，但计量系统却属于一个整体。对于三家独立核算的企业来说，能耗分摊、日常管理的协调等问题是目前无法绕开的难题。同时，由于集中设置设备用房，众多的管道呈放射状分布，致使地下室的净空普遍较低，也是后期无法进行机械车位安装的重要原因之一。现虽分多家公司管理，但因同属一个集团，本质上仍为一家企业，所以在管理上能较好协作与沟通，未在管理上出现扯皮、纠纷。但从长远考虑，今后管理公司之间可能会发生扯皮和纠纷。目前整个广场得实际管理中已经产生协调困难的情况，如
（1）商业水泵房、配电房均设置于C幢单身公寓地下室，泛光照明（包括单身公寓顶楼、五楼即商铺顶楼）控制箱均设置于单身公寓各电梯控制室内；（均由两个不同单位交叉管理）；
（2）单身公寓与商业共用同一地下车库，自行车停车位只在单身公寓地下室区域有设置，汽车位只在商业地下室区域有；
（3）单身公寓空中花园绿化又属于整个商业街的绿化景观。
（4）商业北入口处水景电箱安装在B幢单身公寓强电间；
（5）商业空调变风量风机安装在B幢单身公寓设备用房内；
（6）部分商业管线在单身公寓风机房内（如D幢单身公寓风机房内有商业水管，D幢地下室南侧有商业空调冷凝水管；
（7）商业风机安装在四楼顶（即对单身公寓而言的空中花园内）；
（8）四楼顶避雷带即为商业顶楼避雷带，也可为单身公寓空中花园避雷带；
按以上情况，在实际管理中都不能真正做到将单身公寓及商业等明确划清，今后管理公司在能耗的分摊上存在很大难度。
【建议】：设备房的设置，应结合建筑功能、业态等专业考虑。不同业态最好单独设置，不宜穿插交叉，以便于后期管理。不宜只追求工程成本，应考虑设备房设置给后期运营管理和计量等带来的困难，详细衡量设备房设置的性价比。
3、规划设计阶段与政府职能部门的沟通协调工作不够，造成后期较多的工作处于非常被动的局面。比如：～～旁锅炉房的选址问题（锅炉房直接置于人员密集区商铺下面），由于～～现代院按～～市区要求进行设计，而******锅检所却要按照国家要求进行验收，致使锅炉房验收不能通过。再比如说，主冷冻机房的两台制冷机组选用10KV直接高压启动，未考虑对******电网产生得影响，造成供电方案审批困难，导致已到货的10KV高压启动柜不能使用。
景观的设计方案没有报规划部门审批，就委托专业单位进行深化设计。等施工蓝图完成，现场实际施工时又得不到政府职能部门的同意，造成景观施工图中大量的内容无法施工，不得不根据现场实际结合当地规划部门意见进行调整，既影响了工期也影响了成本控制。
【建议】：规划设计时，牵涉到政府相关的部分内容，应充分与当地职能部门沟通。专业设计师必须充分了解当地的一些规定和要求。相关的报批工作要及时跟进，尽可能做到在设计阶段进行调整，以符合国家和地方的要求。| 欢迎光临 栖息谷-管理人的网上家园 (http://bbs.21manager.com.cn/) | Powered by Discuz! X3.2 |