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标题: 各类公寓 [打印本页]

作者: 红森 时间: 2007-7-19 11:56
标题: 各类公寓

近年来公寓投资越来越受投资者追捧，有人投资豪宅、商铺、写字楼，有投资住宅收租，转
手等等。公寓投资到底是一块宝坻还陷阱，还是要自己看着糊涂，揣着明白,不如先看看什
么是公寓：

1、公寓缘起
由于公寓与住宅的功能性质不同，决定了公寓大多情况下不是居住型物业，而是一种暂时居
住型物业。深圳人基本认可这种方式，特别是深圳是移民城市，所以很多来深圳淘金的、闯
世界的都可能住过单身公寓，或者有的在八卦岭的公寓中的十元店住过，所以深圳人可以说
天生就对公寓有点抗拒感，也算公寓价格一直难以攀升的原因之一。

还有一种说法是相对于住宅和作为第一居所的别墅而言，公寓和旅馆以及作为第二居所的别
墅，都同属于暂居性的物业。这一点，是与住宅这种永久性或者说长期性居住的场所有本质
的不同。在郊区有别墅，在市中心或CBD拥有公寓的人就是这一类的典型客户。这种生活也
是美国城市高尚白领一族的典型生活。

来深圳(在蛇口的聚集地应该不一样)工作的外籍人员，他们所购置的公寓，就属于典型的分
段长期暂居类型——这恐怕是北京CBD公寓的价格在某些时间比写字楼价格高的缘故吧，而
深圳公寓只是年轻人过渡，或是房东收租载体，缺乏管理啊，二者有本质的区别啊。

作者: 红森 时间: 2007-7-19 11:56
2、公寓的分类

既然大多数声音觉得公寓是一种暂居性而非居住性物业（笔者也弄不清楚了），且公寓产品
的名目层出不穷，但其性质却有很大的差异，要做好公寓投资，就首先要将它的种类分清
楚。有人讲公寓产品分为酒店公寓、商务公寓和普通公寓这三大类型：

A、普通公寓

普通公寓，在是深圳，普通公寓就是公寓，住的另一种形式罢了，没有附加的东西。但市内
不少原来是烂尾的酒店、旧的厂房，当然也有新开发的小户型住宅，也纷纷“变身”公寓，
并宣称带有相应的服务进行销售，由小户型单位变身的家庭式住宅公寓、单元式住宅服务公
寓等各种各样的公寓产品。

策划人往往还会加服务公寓，或酒店式公寓，其实还是公寓，因为当美女披上美丽的嫁衣，
她就是千金了。至少我见过的一个楼盘讲服务公寓、酒店式公寓，但合同上只有公寓两个
字。说实在的，在深圳以公寓拿证的比较多，但好象没有什么服务公寓或酒店式公寓的产
权，应该只有单身公寓的性质产权。

B、商务公寓

商务公寓，是既能办商务又可以居住的一种产品，但在建筑术语中没有这种称谓，这是人们
根据产品的功能定义的一个不规范的俗称。商务公寓除了自住客户外，还有较大比例客户是
作为投资。车公庙的自由之光（都市阳光名苑），是典型的住宅当公寓用，甚至当商务公寓
用，上面办公的估计站绝大多数。对面的财富公寓好象属于商务公寓范畴。

C、酒店公寓

酒店公寓，简单一点就是如同酒店一样的公寓。酒店公寓首先是公寓，只不过它与酒店融为
一体，软件和硬件与酒店相似。

①酒店公寓

因此酒店公寓既有公寓的属性，又有酒店的属性。它与酒店式公寓、产权式酒店的共性在
于：设施都很完善，环境都很优美、品位都很高档、服务都很周到（卖房子者如是说）。从
长期居住的角度看，它的租价要比租住真正酒店更实惠。这类产品的目标客户主要是外籍公
司（包括香港、台湾、澳门）外派员工、国内私企管理者等高阶层人士以及度长假的家庭。
同时酒店式公寓不但拥有高档公寓的硬件配置，且由专业的酒店管理公司入住管理，星级服
务品质可以满足客人的需求。

②酒店式公寓

酒店公寓与酒店式公寓它们之间的区别是：酒店式公寓没有酒店统一经营功能，是享受酒店
式服务的公寓。在深圳，三九的丹枫白露就二者有之，丹枫白露是酒店公寓，城东1号是服
务式住宅，也就是享受酒店式服务的公寓了。

③产权式酒店公寓

所谓产权式酒店公寓，是指开发商将酒店的每个单元出售给个体买房者，由拥有产权的业主
或者委托酒店管理公司统一出租经营。所以，可以说它是拥有私家产权的酒店，东方银座为
经典之作。产权式酒店没有公寓的功能，是一种投资性物业，业主缺乏相对的自行处置权，
只是每年拿固定回报。东方银座属于比较成功的案例，每年有固定回报，还有多少多少的免
费入住权，有点象分时渡假酒店，这就是象旭飞好时光连锁经营的酒店公寓了。

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