[转帖]韩国人眼中的中国房地产：需要税收调节

西门吹蜡烛

    梁在完是一个很有中国情结的韩国商人，这一点从进入他公司的那一刻起就能深深地感受到：走廊里摆设着中国的古家具，墙上挂有中国的古钱币，沙发上放着红黄两色唐式靠枕，办公桌上还放着一套福娃……整个公司洋溢着浓浓的中国古典韵味，无不体现梁在完对于中国文化的挚爱。 

    梁在完很内敛，而一谈起房地产，尤其是中韩两国在房地产方面的近似发展，则滔滔不绝。并且他一再强调，中国是世界上投资环境最好的国家，中国的房地产市场投资环境也是其他国家不可比拟的。而对于中国文化的认同，对于北京的热爱，对于望京的看好，更坚定了他认为望京将是一个具有很大发展潜力和发展前途的地区。

    对于韩资中国热，梁在完认为，中韩两国在文化、生活习惯、风土人情等方面的接近，让很多韩国人有一种认同感，身处中国也没有异国他乡的感觉。因为不管从历史上还是地理上中国与韩国是近邻，坐飞机一两个小时就可以到达，坐船也方便，这使很多韩国人在心理上产生一种亲近感。

    中国：未来10年世界上最大的房地产市场
 

    采访一开始，梁在完直言：“韩国房地产的黄金时代已经过去，房地产市场居于饱和状态，中国房地产市场将是未来10年中世界最大的房地产市场，这是韩国投资商看好中国市场的根本原因。”

    在梁在完看来，这一预测主要来自对以下几方面的判断：

    首先，他认为，一个国家的国民收入所得和房地产市场是紧密相连的。“当一个国家的国民收入超过2000～3000美金的时候，房地产市场就会活跃。当国民收入超过4000美金时，房地产市场就会开始暴涨且具备申请举办奥运会的条件。另外，当一个国家的国民收入平均水平超过6000-8000美金的时候，具备开办奥运会的条件。目前，北京的国民收入平均水平在7000美金，这意味着北京将是一个房地产爆发的城市，并且会波及到其他的相邻城市和西部地区。”梁在完认为，在这种情况下，城市的人口增长比例也会以比较快的速度发展。他预测，到2010年、2020年，北京的人口比例会成倍增长。相应的北京郊区顺义、通州、亦庄优先发展，之后其他郊区和附近华北地区的廊坊、唐山、秦皇岛和天津直辖市的城市急速扩张，最终相连于一个巨大的渤海湾城市圈，相应地，大约到2010年左右，将开始开发7环路，预计代替渤海湾地区城市的交通供需。

    此外，北京、上海之间的高速铁路和北京第二机场、北京杭州间大运河等开发将促进渤海湾地区的城市发展，目前中央政府及北京市诸多政府大楼也将向东扩移。这是相当于渤海湾部分，而以广州、深圳、香港、澳门等为中心扩张的珠江三角洲经济地区和上海、昆山、杭州、苏州、南京、无锡为一体的上海巨大城市地区也经过同样的发展途径，在10年内成为巨大的城市群。在有限的土地资源下，快速增长的人口会导致房地产热，并以大都市为中心，慢慢向周边地区发展起来。

    其次，中国城市的发展和人民生活水平的提高推动人们不断更新住房。他说：“过去，人们习惯于在一个房子里生活一辈子。但随着交通的发达，私家车的普及，商业的发展，以及城市化进程的加快，城市在不断扩大。而经济的发展让人们变得富裕，希望住在功能与设施更加完善的房子里，人们因此不断寻找更好的房子搬家。”据梁在完介绍，在韩国，人们一般会两年搬一次家。他认为，中国人一般会5年搬一次家。在他看来，这也是导致房地产市场逐渐发展、波及开来的原因之一，并且这会使得房地产市场快速发展。
    对此，他表示：“2010年以后，中国房地产市场的发展首先会以大都市为中心，然后波及到500万人口以上的城市，目前各省的省会及500万人口以上的城市吸收附近的农村地区自行形成城市。大约在5年以后会影响到500万人口以下的城市和地区，对交通方便的中小城市通过再开发或旧村开发后产生进驻中高密度的公寓。这种人口密度集中现象对流通商业也会产生影响，500万人口以上城市将会进驻家乐福等大型折扣店。中国房地产发展会像鞭炮一样，一旦点燃，就会以巨大的威力爆发开来，遍地开花。我坚信，2010年以后，中国会成为世界上最大的房地产市场。”

    中国：韩商投资的热土
 

    对于韩资中国热，梁在完认为，中韩两国在文化、生活习惯、风土人情等方面的接近，让很多韩国人有一种认同感，身处中国也没有异国他乡的感觉。因为不管从历史上还是地理上中国与韩国是近邻，坐飞机一两个小时就可以到达，坐船也方便，这使很多韩国人在心理上产生一种亲近感。

    另外，由于韩国房地产市场居于饱和，政府采取一些措施鼓励海外投资，更进一步促使韩国资金大量投入到中国。

    梁在完从韩国房地产的发展向记者分析了韩资外投。1988年汉城奥运会前后，韩国房地产业迅猛发展，他说，90年代中期，政府允许农业用地出售，转为建筑用地，满足了住宅需求。其实1988年奥运会前后“只要盖好房子，不愁卖不出去。”奥运之后房地产市场持续增长。于是，韩国为了稳定暴涨的公寓价格，在5个首都圈开始建设卫星城，目前形成了5个新都市。但这些卫星城市附近地区已开发为住宅用地。但在2005年以后，韩国已经没有可供开发的土地，只能通过现有公寓的拆迁进行再开发。奥运会之后，房地产价格一年间翻了两倍。据他介绍，韩国首尔江南区从开发条件上类似于望京这样的地块，购买100平米的一幢房子平均需要人民币800万，最高档公寓平均一平米需要人民币15万左右。

    目前韩国政府为了遏制房地产价格的快速增长，采取了银行贷款、税收等各方面的一些限制性措施，比如，拥有两套房子的不给予银行贷款，房地产所有税金最高翻到3-4倍以上、在一段时间抑制转让。这造成了一段时间里商品房卖不出去。另据梁在完介绍，韩国目前大约有4500亿美金的流动资金，这些流动资金会进入美术市场、股市，但也会进入房地产市场，促使房地产价格走高。因此，从2006年4月开始，政府开始允许并鼓励个人投资海外房地产，2006年年末，将个人可以用来购买海外房地产的资金限度从100万美金提高到300万美金，另一方面，政府对国内房地产投资基金出台了限制措施。这些措施使得韩资的流动资金迅速流入到越南、美国、澳大利亚、马来西亚、中国等国家。

    此外，在梁在完看来，中国在经济和贸易方面良好的投资和发展前景，也是韩国投资商看好中国市场的诱因。据了解，目前，韩国与中国的贸易往来日益频繁，2006年韩国与中国交易的贸易收支顺差已达200亿美金。

    但他也直言，中国近几年出台的一些房地产方面的措施和政策，让外国投资中国房地产变得越来越难，利润也逐渐下降。他举例，2002年，中国采取竞标形式拿地。这对于信息渠道不如本土开发商畅通的外国开发商来说几乎不可能拿到地，而只能通过法人收购的形式，但这又会引起突发债权、职员接收等诸多方面的问题。2006年6月，中国政府出台了限制外国人购买中国房地产的措施，因此在中国暂时中断了外国人购买房地产。今年2月2日，又出台了外国人有条件地取得房地产的一些实施细则。这些措施进一步加大了外国人投资中国房地产的难度。但他表示：“尽管在中国开发房地产有很多的困难和限制性措施，韩国人还是愿意到中国开展业务和进行房地产投资。因为世界上没有任何一个国家像中国一样具有这么好的房地产投资市场。由于韩国人可以在越南、卡扎克斯坦、菲律宾、马来西亚等地短期居住，也可以进行纯粹的房地产投资，但不能象中国那样长期居住。我们会坚定不移地继续投资中国房地产。由于拿到好的地块不容易，我们比较喜欢和本土开发商合作。“

    情结:在中国的10年——从失败走向辉煌
 

    梁在完和本土开发商的合作是从1997年进入大连，与大连企业合作建设太平洋住皇别墅开始的。那时，他刚刚到中国。虽然韩国与中国是近邻，感觉很多东西似懂非懂，但真正操作起来，他还是感到根本不懂中国的操作模式。而与本土开发商合作不仅能够发挥各自优势，还能够避免走弯路。谈及当时运作的项目，他直言不讳地表示：“那是个失败。当时是考虑以上原因才与他们合作的，且100%相信合作方，这也是失败的原因。而且当时还遇上了亚洲金融危机，可谓是雪上加霜。”尽管如此，梁在完并没有死心。他坚信，自己一定可以在中国的房地产市场有所作为。于是，他进入北京从事项目开发和中介。

    2000年3月，梁在完在北京推进成立北京住煌房地产公司事宜，主要从事房地产市场分析、房地产项目全案策划、融资、整合推广和销售代理。为客户提供从选址分析、开发方案、策划战略及目标规划地结构调研分析、设定最佳开发方向等一揽子策划服务，除此之外,还将在树立项目品牌及优化住宅环境等各个方面直接参与开发或提供相关资料。这个公司被认为br/>

    2000年9月22日，梁在完又在人民大会堂举办了北京住皇房地产信息咨询有限公司的开业仪式。这是我国第一个获得房地产中介、咨询、销售代理、开发、物业管理等许可证的外国企业之一，试图通过电子商务和连锁经营的有机结合，在虚拟和现实两个平台上优势互补，从而加速信息流的融合转换，打破传统的出租、出售及房屋置换形式。该公司创建的中国房产网Land8．com以中、英、日、韩4种文字同时发布信息，曾为中外客户提供有关中国房地产信息及中介服务的在线咨询和离线服务，最近只提供韩语信息。

    “一开始，我们想同时做房地产中介和项目开发，但当时由于人力资源的不足，就开始先做房地产中介业务。其实2000年前，北京连我爱我家都没有。2001年增至7家房产中介连锁店，但在操作过程中，由于文化差异，管理和运营方面很多事情让我们感到力不从心，2004年我们暂时中断了中介。”谈及当时没能运行下去的中介公司，梁在完还是感觉可惜，但又颇为无奈。

    房产中介没做成，梁在完把全部精力投入到和城建集团合作投资开发房地产项目。从2002年以后与城建集团、中国民航合作至今，在望京成功策划开发了公寓项目。而对于目前与东湖房地产协助进行的东湖湾名苑住皇城（302#）公寓项目，他认为这是1997年进入中国市场以来最感舒心的事情，这个项目将具有最佳的市场竞争力，预计3月底左右投入市场的一期112套房子将在最短时间内卖完。

    而这种自信更多的来自该项目独有的品质：尖端智能化家庭网络、高雅精美的室内装修、嵌入式家电及家具、中央空调、智能化分户（分房）采暖系统锅炉及地板采暖……业主在充分享受21世纪数码家庭网络生活的同时，每户标配的智能化分户（分房）采暖系统锅炉与韩国地板采暖系统结合使用，充分考虑了提高能源效率和提升空间利用率。为了解决新房综合症，注重人居环境的“住皇城”普遍使用了能清除微小灰尘、细菌及空气中有害粒子的环保负离子涂料，以及防止产生静电、减弱混凝土中有害物质、防止发霉、蛀虫的韩国地热木地板。

    执着：用韩国技术打造中国精品
 

    在东湖湾名苑住皇城（302#）公寓项目的样板间，记者感受到，该项目不仅在配套方面比较完善，其产品的细节更是无可挑剔。而这得益于梁在完从事房地产事业已经有20多年的时间，在中国房地产市场也摸爬滚打了10年。他认为，开发公寓的标准应是丰富生活质量、融合21世纪生活所需智能化系统、亲自然的绿色公寓。要让人们知道,只要含“住皇”铭牌的公寓就意味着高质量的生活、优良的品质、尖端的智能系统。

    那么，对于目前中国快速发展的房地产，他有何看法呢？

    梁在完认为，中国先做结构，再做平面设计，这种做法就好像衣服不是根据一个人的身材来做，而是做好之后，硬套在人的身上，这不可避免地会出现建筑死角、噪音以及室内装饰方面的问题。而韩国先做平面设计，再做结构。在韩国，一个公寓平面设计至少需要6个月左右的时间才能完成。

    他也表示，中国最近在建筑平面设计方面已经有了很大的改进。北京2005年前后建的房子户型完全不一样：楼间距加宽了，绿地增多了，停车场开始建到地下……但他仍不隐讳地说：“韩国在这方面技术力量更强，我要用韩国的技术为中国房地产市场奉献精品住宅。韩国房地产走过了类似中国房地产的发展历程。韩国的建筑技术也是在亚洲金融危机后才加强和改善的。之前，房子只要盖了，很快就卖完，开发商不注重研究产品。而金融危机后，很多公寓卖不出去，这促使开发商开始认真研究产品。同样是100平米的房子，韩国1997年以前建的房子和1998年后建的房子，户型设计完全不一样。”他直言，技术力量是他坚定不移地进军北京房地产市场的一个原因。

    而作为一位房地产资深人士，梁在完也对中韩两国的房产中介做了一些比较。据他介绍，韩国1986年就开始了第一次房地产经纪人资格证考试制度。之前，大多是老年人担任这种角色。目前，韩国人退休后都希望开一家中介所。他们会在退休前去学院学习一年，取得中介资格证。在中国，2002年第一次出现房地产经纪人资格证考试制度。另外，韩国有一个资格证就可以开中介，而中国需要四个证。

    另外，在梁在完看来，房产对于个人来说是一份比例较大的财产，房产中介实际上是为客户理财，所以要负责任地为客户提供准确的信息。他预测，今年内，中国报纸上也会刊登房产价格方面的信息。因为这在韩国也是奥运会之后出现的。他还指出，地图的发展和房地产的发展是密不可分的，所以北京在地图出版方面也将有迅猛的发展。他向记者展示了放在桌上的一本公司自己制作的1：4200比例的《北京街道详图集》。他说：“1：4200比例的地图相比市场上1：20000的地图更能让客户一目了然。这是我们公司自己调查、制作的，仅供公司内部使用。”据了解，梁在完已经为此投入了大量资金，所有努力都是为了给顾客提供准确的信息，他相信这对公司的信誉也将产生正面影响，只要有机会愿意为中国地图的出版做出自己的努力。

    感慨：中国城市化进程机遇与挑战并存
 

    对于中国快速发展的城市化进程，梁在完表示，城市化的迅猛发展，打破了城市和地域的界限，加快了城市建设，让城市与周边地区融合发展。现在的北京已经逐渐发展成大北京的概念，与周边城市形成一体，成为环渤海湾经济圈。在这之前,上海和珠江三角洲已成为大都市圈，这就是城市化带来的结果。

    另外，他也认为，城市化进程也会带动城市交通和环境等方面的改善，因为这是地域扩大、城市人口增长所带来的。他说：“从1964年的东京奥运会，到1988年的汉城奥运会，再到2008年的北京奥运会，我们可以看到，奥运会带来的最大变化就是道路交通设施的改善，比如道路的新建和扩张，地铁、轻轨的修建，这会带动整个社会发展，形成新都市，扩大商业规模，出现新的商业街、步行街，扩建机场等等。这些现象都正在北京发生。而交通的发达，也会使得奥运之后，那些生活在城市中心、喜欢绿色居住环境的人们逐渐外移到新都市。而所有的变化都会以奥运会为中心开始发生。”

    但他同时指出，城市化进程也会促使大批外地人进城，形成一定的穷人区。这是城市化进程带来的副作用，也是和政府的政策背道而驰的。根据韩国的发展经历，他认为，小户型比例较大的公寓10年、20年后会成为穷人区的机率很高。而大户型相对较高的成本和管理费会成为富人区的机率也很高。他举例，韩国江南区的房地产价格10年间房价翻了8～10倍，而有些地区的房价只翻了3倍，这也会进一步加大贫富差距。梁在完认为，贫富差距和穷富分区是经济发展的必然趋势，是城市化进程产生的弊端，并非人为所致。他建议，税收调节比限制户型面积更有效。

    他还谈到，城市化进程也会加速城市文化设施的建设。他说：“一个地区要发展成为新都市，就要建设文化街、电影院、公园、剧场等基础设施满足人们的精神需求。跟世界其他国家的大都市相比,北京的公园比较多，绿化做得也很好。另外，北京的道路规划很有前瞻性，有许多环路和四通八达的高速路，车道也很多，有8车道、10车道的，这在韩国很少见。很多韩国人都由衷地感叹，中国是一个真正的大国。我可以很自信地说，到2020年，北京的城市发展一定会超过纽约。”

[此贴子已经被作者于2007-3-20 10:50:46编辑过]