[转帖]丁林：谈美国的拆迁

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你会涨价。你的涨价会让地产商头疼，但是，最终结果是你和地产商就价格谈妥，这个交易价格，就是fair market price，他付钱，你搬迁。这就叫公平的补偿。

政府这个时候帮谁？没它的事，它谁也不帮。别忘了它是民众选举产生的，事实上它的官员就是那些居民中的人。自由市场体制和民主政治制度一体而生的。

设想，你原来的房地产，你知道fair market price是10万，房地产商因为先申请批准再主动要你搬迁，出价11万，你不干，出价12万，你还不干。出价14万，你要是还不干，很可能以后后悔。因为房地产商的利润也是有限的，他拿不下来，最后只好放弃这个开发计划（就像克林顿夫人的白水计划一样），那么，没人要买你的房子，你的房地产的fair market price，又回落到10万。你错过了一个发小财的机会。

大多数的美国人，就是这样拆迁的。如果他们在这个过程中，受了欺诈，受了伤害，那么，法庭的大门开着。

现在我该说到政府参与的开发。政府参与的开发，主要是公路铁路，水渠水库，港口，高压电网之类的公用事业。美国各类政府通常不做房地产业的商人。联邦政府的城市发展和住宅部，是为低收入者解决住宅问题，采用的是补贴低水准住宅的办法。

举例说，修公路怎么拆迁？

第一，政府交通部在规划公路的时候，会尽量走拆迁量小的地方，多利用联邦政府和州政府的土地，多利用荒地。

第二，它相当于上述开发商先申请批准后买地的情况。

我现在工作的城市，和州府之间有一条316号公路。州里决定将这条公路从原来的普通小公路打宽升级为高速公路。这一决定的提议，辩论，听证和决议过程，都是公开的。当提议开始的时候，公路沿线的房地产就开始涨价，交易也变得活跃。等到决定一宣布，只看到沿线原来上市待售的房地产，全部悄悄地撤下来，不卖了。为什么？因为大家都知道，沿线房地产将涨价。

最终，该征的地都征了，该拆迁的拆迁了，而必须作出的根据fair market price作出的补偿也补偿了。事实上，开发是受人欢迎的，因为开发会带动周边房地产的升值，等于大家发财。

问题就在于，你要人自愿搬迁，你就得发财大家有份。

那么关于低密度老城区改造成高密度住宅区，在美国是怎么做的。

情况有所不同。美国空间比较大，城市比较年轻，在都市发展差不多的时候，又几乎是全民地形成了出门靠汽车的状态。所以美国这几年城市发展是蔓延式的向外扩大，在原来的空地荒地山地林地上发展小区，而较少改造老城区。我对这种蔓延式地城市发展取强烈的批判观点，此话和本帖无关，先不说。

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城区改造也不是没有。六十年代以后，有些大城市的市中心居住区变得很不安全，很不舒服，导致房产价格灾难式地下跌，下跌到了贷款买房的还款余额之下。比如10万元买的房子，分期付款还有8万要还，邻居同样的房子却在以6万出售了。这时候，你已经不值得继续住那儿了。这样就有很多人放弃了这种房子，听凭银行收回。而银行收回很多这样的房子，拍卖更卖不出价。这样，就造成大片这种衰落的住宅区。

这种住宅区的改造，没有我们城区改造的拆迁问题。往往是大的开发商，和银行联合作业，买下大批这种房屋，推平从来。这种开发，必须大批量地搞，才能提升整个区域的环境，才可能成功。

现在，我想谈谈普兄碰到的问题。出国多年，我对国内的现状很不了解，有可能说错了。我只就我自以为知道的情况，谈我自己的看法。

大家可能感觉得到，我是比较注重制度的，原因很简单，就是制度问题比较具体，比较能够说得上话。

国内的旧城区改造拆迁，或者征农地拆迁，大家都公认，应该合理补偿，问题是什么是公平合理的补偿？因为以前这些房地产和农地都没有自由市场机制，没有上市自由买卖流通，所以就没有一个现成的可以抓得住的fair market price。fair market price的形成，必须有畅通的市场交易，有多个买者，有多个卖者，愿买愿卖，这样形成的协议价格才是大家都会承认公正的fair market price。可是我国没有这样的条件。

我国拆迁中，我认为最不好的是，有钱的和有权的，没有诚心地从制度上去找办法，去追求公正。这些人没有把公平放在心上。

最不好的是，开发商和市政府都看到，一个贫穷的老城区，如果改造成高档住宅区，那可真是值钱，是城市皇冠上的钻石。而现在这老城区又破又脏。 然后就在小圈子里决定了一个改造计划。画好图纸，定好工期，找老居民商量搬迁了。而补偿的价码是以核算你的财产值多少钱为基准的。在征用农地的时候，则以若干年的农地产出作为基准。

你那几十平米的老平房，你那上百年的四合院，照这样来核算，越算得细，越不值钱。

等到这地上，盖起了以某某花园某某度假村为名的高档住宅区，在香港海外台湾出售给购买者的时候，他们说了，我们现在中国改革了，房地产市场化了，价格是愿买愿卖的fair market price。由于这种地方都是他们老早看好的黄金地段，这些高档住宅区卖出了天价。

也就是说，前面拆迁的时候，它不跟你讲愿买愿卖的fair market price，它跟你核算你的房子一砖一木，（可能附带教育你一下，公众利益永远是高于你的私人利益的，连美国都一样，用枪指着老百姓拆迁）。而等到黄金地段到他手里，他盖了房子，卖价就不是核算钢筋水泥了，而是只要有人要买就成立的市场价格。

周正毅们就这样发了。

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除了中国， 世界上没有一个地方可以这样补偿就搞拆迁的，这不是自由市场经济，这不是根据fair market price的公平补偿，这是官商勾结，利用封建权力的抢劫。这是犯罪。

 我知道，我聊天聊到这个地方，一点没有给你带来希望。非常遗憾，我们除了说，什么也做不了。但是，我毫无疑问地相信，拆迁补偿的时候核算房子价值，盖了新房子却市场化出售，这是不公平的。我不认为国内说什么也不愿拆迁的老太太是偏执，是执迷不悟，是古怪。我认为，根本的原因是补偿不公平，老太太只是说不出，不公平在什么地方。应该在制度上追求公平，确实做出公平的补偿，就像我们也有一个宪法修正案在保障公民权益一样，还要在制度上给老太太留下抗争的空间。

那么，怎么办？我们的原有房地产不是没有市场流通，不是没法确定fair market price吗，那么怎么办呢？

我不适合来给国内的情况开药方。 但是，我相信，公平是存在的，只要上下诚心寻找。

比如说，可以采用和改造后的房地产总价值挂钩的房地产核算办法，在制度上建立中立的独立的核算机构，来核算拆迁者搬离那些黄金地段，应该得到的补偿。

再比如，可以让原来居民的location折换成房地产公司的股票，原有的居民搬离此地以后，成为房地产公司的股票持有者。新的黄金住宅区的含金量，也有这块土地原有主人的一份。

如此等等。

xzy5393

很好，受益匪浅，谢谢！

cxuser

是好贴,分析举例详实、客观，收藏了！！