魔鬼经济学（Freakonomics)一书中房地产部分的探讨

tick

Freakonomics是本好书，值得仔细看。但其中关于房地产部分的一个故事，我不敢苟同，拿出来和大家探讨。

作者提到了，在这个高度专业化的社会里，你有很多事情需要得到专家的参考意见，如购买股票要找股评家，法律事宜要找律师，那么买卖房屋，自然要找经纪人，因为他们是专家，了解市场，知道怎么去交易。所以你将面临两种选择，一种是你自己挂牌出售房屋，没有经纪人参与，如果市场价格是30万的话，你仍然有可能把这房子以40万美金的价格出售给第三方（他可能是个疯子），但你仍然有可能以20多万的价格出售。

对你来说，这种不确定因素很大，你将无法掌握房屋出售的节奏，你必须自己一个个去谈，去交易。另一种就是你交给经纪人，由他根据市场行情来出售，那么最终在30万上下成交的可能性会很大。这就如同博弈论，你如果希望尽快出手，那么一个合适的价格就可以，如果你并不着急，你可以等，但价格变数就很大。 按照作者的说法，房地产经纪人在代理别人的房屋出售，和将自己的房屋出售两种买卖过程中的激励因素（incentive）是不同的。这点我同意，因为代理别人的，目的是为了促进交易，获得佣金，所以只要有合适的价格，经纪人就会劝说业主尽快出手。而将自己的房屋出售，所得金额都是自己的。因此激励因素是不同的。

作者引用了一个例子，在芝加哥市场的10万套住宅中，经纪人自己的房屋在商场中挂牌时间比代理别人的要长10天，而且售价也要高出3个百分点。 从定性分析来看，作者是正确的。但是数量分析，我是觉得有问题。照他的说法，假定一个房地产经纪人A在一笔价值30万美金的代理卖方的房屋交易中，收取6%作为佣金，但4.5%要分给买方的经纪人和A所在的公司，因此实际是业主拿到28.2万（30万-30万*6%），1.5%的费用归A所有。即4500元美金。如果市场上有人愿意以31万美元来购买，那这样的话A将会多得到150元美金的佣金。（31万*1.5%-4500）。而业主能多拿到的钱是9400元（31万-31万*6%），按照作者的逻辑，A是不会为了额外的150元而去努力的（自己拿的这么少，业主却能多拿9400元）。因为A会考虑到是他一个人做出售广告和所有其他工作，工作强度也大。 这对吗？ 如果市场价格在30万美金，那么A仍然会考虑帮助业主以31万美金成交的。因为31万在这个价格区间里面，还是可以争取的。而且如果按照31万计算，业主从拿到手的28.2万到29.14万，多赚了3%。A赚的从原先的4500，到4650，也上涨了3%。意思就是从30万到31万出售，业主因此交易多获得的钱和A获得的比例都是一样的。A当然愿意为业主多赚钱喽，因为他也有的赚。 其实很简单，你为了做一件事情而付出了很多努力，再多做一点点努力能换得不错的回报，你愿意吗？因为这是边际成本的问题，已经做了很多，再多做一点，这边际成本是逐渐降低的。

在房地产销售广告中，中介会在房地产报纸上刊登广告，这费用是固定。不会因为价格的高低而改变。所以作者的这种说法是错的。

小小想法，和大家一起探讨。

tick

各位大哥大姐，小弟被无法分段的问题困扰太久，

大家谁能帮忙解决呢？多谢了。

渝漂漂

我现在浏览，看你的文章的分段怎么是好好的呢？会不会是你的浏览器设置问题？

tick

因为我后来手工在每段后面加了<></P>,但我可不想每次都这么做，会是其它原因吗？

谢谢了。

亚丁

如果市场相对成熟,该物业价格的评估值固定,成交价将以此为基础,结合买卖双方的交易心理来微调,经纪人只是提供信息的居间服务,成交是最大目的,而不是溢价.

梅沙深处

TICK您好，我试验了一下：

1，有可能是您IE会有一点问题引起；

2，有可能是因为你直接将这文章从你的BLOG上COPY过来造成格式变化了而无法分段；

您是每次在栖息谷发文章都分不了段吗？

xiaojy

我是觉得对经纪人的利益最大化的问题，如果经纪人可以在短时间内完成低价格的交易，而且还有其它的交易等着作，他就不会为150的报酬增加而努力，因为后面还有几千块的报酬等着，如果这是个无人问津的地方情景就会不一样，买一次吃半年的化，经纪人当然会以单笔交易的最大额来出售。

所以觉得文章作者的观点是建立在一个成熟市场上的推理是正确的，就如收益没有以单笔来计算，确用了单位时间来计算的

solou

thank you

redx

魔鬼经济学我也看过，我赞同书中的说法。

如果价格低一些更容易成交的话，中间商当然会希望以较低的价格更快的成交，从边际成本来看，如果更多的努力，对自身的收入影响极小（书中是3%），但却有可能因努力而失去交易，自然没有人愿意花这样的功夫。

说到底，启动人的是动机、动机、还是动机。

对中间商，还可以看另一本书：经纪业欺诈。他写中间商，可没有这么客气。