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[房策天下]国六条对二三级城市楼市的主要影响
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转自：房策天下 (地产思想库) 作者：麦稻花开 一：按目前的市场形势，领涨的都是一级城市，长三角是上海，珠三角是深圳、广州。二三城市，唯一级城市是尊，跟着涨，疯涨！
现在好了，该吃药了。得病的都得吃药，不得病的也得吃药。得大病的吃处方药、吃华佗再造丸，不得病的吃保健品、吃脑白金！
这次吃药，可是非同一般，真的是对症下药。 二：从成本角度来说，开发大户型，发展商的获利更多。基于开发商自身的利益考虑，目前存在于二三级城市的住宅产品，均以大户型为主。近两年来，二三级城市各区由于大盘占绝对主流，而这些大盘又以面向二次或多次置业人士为主，因此，均定位为中高档楼盘，户型自然偏大，就连一些规模不大的中等盘，也不屑做一些中小户型，造成了二三级城市各区楼市结构高档化越来越明显。无论是江苏的南京、常州，广东的佛山、东莞，湖南的长沙，浙江的杭州，等等，概不例外！ 三：“国六条”的出台，让不少白领及工薪阶层看到了希望。５月１７日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究促进房地产业健康发展的措施。会议指出，要认真落实去年以来中央关于促进房地产市场健康发展的部署，根据当前存在的问题，进一步从六个方面采取有针对性的措施，此六方面被称之为“国六条”。“国六条”第一条首先就提出要切实调整住房供应结构：“重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房。各地都要制定和实施住房建设规划，对新建住房结构提出具体比例要求。” 四：06版的“国六条”，比05版的“国八条”少了两条。但是，国六条无疑更具政策指向，并且有“十五条措施”，保驾护航，发射出来的，是“跟踪导弹”，杀伤力非常强。
“国六条”最重要的一个要求，就是“切实调整住房供应结构”，必定会令到“大盘一片天”的二三级城市楼市住房供应格局得到改变。 五：楼市结构调整，只能从新建项目中进行调整，为此，新的商住用地拍卖，就应该对土地项目的结构进行规模指导。某地产资深人士认为，以往拍卖土地的规划中，只是从容积、车位配置上笼统地作出规定，至于户型面积、大中小各种户型并无任何的规定，随发展商根据市场的需求、项目的定位自行调节，如果要响应中央“国六条”的精神，地块的拍卖是否应该对项目的产品结构规划作一些更具体的规定呢？如户型面积平均不超过多少平方米，小户型要占多少比重、大户型要占多少比重等。 六：笔者认为，新政策对开发量和供应结构有了明确的限制。有两个重要并且很关键的措施：
1、两年内开发建设面积不足1/3，按闲置土地处置。
（1）政策原文
对超出合同约定动工开发日期满1年未动工开发的，依法从高征收土地闲置费，并责令限期开工、竣工；满2年未动工开发的，无偿收回土地使用权。对虽按照合同约定日期动工建设，但开发建设面积不足1/3或已投资额不足1/4，且未经批准中止开发建设连续满1年的，按闲置土地处置。
（2）政策分析
政策指向非常清晰。基于开发商自身的利益考虑，目前各地囤积土地现象较为普遍，推出市场的货量受到开发商的策略性控制，往往导致市场供应量不足。中央这一政策，是在提高并加快开发量，增加市场供应量。
这一政策，对于已经建设过半的在售项目，影响不大。但对已拿地未开工的项目影响极大。
根据最新的政策，开盘两年内要达到开发量的1/3，即意味着项目要在两年内开发及销售量达到1/3以上。如果一个项目总建筑面积为42万的大盘来说。按1/3计算，两年内，该项目两年内开发及销售量为14平方米，平均每月需消化面积为6000平方米以上，按目前的二三级城市的销售状况看，销售指标压力较大！仅一个项目已经如此。
而诸多竞争对手，也将面临着同样的问题，势必导致两年内，预计平均每月要消化1万平方米以上！
当然，各大小发展商可以通过增加开工面积、减缓施工进度、推迟峻工时间等办法打政策擦边球，是可以部分消化政策的影响。但是，政策大势所趋，两年内市场供应量的暴增是不可避免的。
结论：对于二三级城市的诸多楼盘来说，“狼真的来了”，随着市场供应量的暴增，竞争必将日益剧烈！ 七：2、新开发楼盘，小户型必须达到开发建设总面积的７０％以上。
（1）政策原文：
自２００６年６月１日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积９０平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的７０％以上。直辖市、计划单列市、省会城市因特殊情况需要调整上述比例的，必须报建设部批准。过去已审批但未取得施工许可证的项目凡不符合上述要求的，应根据要求进行套型调整。
（2）政策分析：
开发大户型，发展商的获利更多。基于利益考虑，目前存在于常州市场上的产品，以大户型为主。中央的新政策，明确要求建设90平方米以下的小户型。按这一政策，一个全新开发的楼盘中，小户型的套数势必占到80%以上。
从长远角度来看，大户型日渐成为稀缺性产品，别墅更是稀缺性产品。
按照市场规律，产品稀缺，必然会升值；产品饱和，价格会下跌。大户型、别墅的价格在长远来看，必然继续走高。小户型的价格在长远来看，往上走的空间不多。
在新政策的驱动下，在未来的角度，很可能出现的情况：大户型、别墅的价格年年走高，小户型的价格连年平稳。
还可能出现的情况是：会有些小户型作了特别设计，方便买家将两套甚至三套房子打通为一套。
结论：大户型越来越贵，越来越豪华。小户型的价格可能会下降，但是，居住品质将会明显降低。 八：未来可能出现的的结果，会不会是这样一个景象呢：
一个小区里，将会有两种产品，一种是高端产品，一种是低端产品。
高端产品形成富人区，低端产品形成穷人区。
高端产品品质极致化，低端产品品质大众化。
高端产品厚利薄销，低端产品薄利多销。
发展商的开发必然有如此走向——高端产品的景观资源必将最大化，低端产品的景观资源可能将日渐削弱。 九：相比上海、广州、深圳等城市来说，其实二三级城市目前的楼价并不是“高得可畏”，只是二三级城市楼市的产品单一性太强，都是一些大户型产品，使得总价太高，让很多人望而却步。据了解，二三级城市的地产项目大部分规划中考虑90平米以下中小户型大概只占20%-35%，大户型则占65%以上，现在规定了发展商必须建造70%中小套型普通商品住房意味着这个比例要倒过来，而小户型成本较高利润较小。对于已经报建的项目可能要迎来春天了，大户型马上要涨，这是“国六条”给我们的信号。 十：住房供应结构失衡是二三级城市楼市的一大发展问题，不仅是普通百姓，就连很多房地产业内人士也都强烈要求进行纠偏和优化。
“国六条”对建设中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房等适合普通老百姓需求的住房定为“重点发展”，这让绝大多数工薪阶层市民欢呼鼓舞。
而大户型受到明确限制，对于富裕阶层来说，满足其消费需求的房源在未来必将大幅减少。
在近期内，将会有两种情况：
1、大户型卖得快，涨得快！
2、中小户型，卖得慢，涨得慢！
这就是在这一两年内的二三级房地产市场的明确走向。 十一：二三级城市楼市经过近十年的发展，楼盘开发理念越来越先进，产品创新立异，个性化、特色化越来越突出，缔造出的优美居住环境是彰显二三级城市经济发展实力的一个重要窗口。但是，楼盘热衷于建造“大盘”，目前，二三级城市楼市绝大部分产品都是100－140平方米以上，按每平方米3000元计算（这已经接近最低价了），动辄就是四五十万元的总价，等于将广大的工薪阶层等中低收入者拒于“居者有其屋”的“屋门口”外。“国六条”的出台，必将会使二三级城市楼市进一步细分化，多出现一些中低价位、中小套型普通商品住房，满足不同层次消费者的不同需求，当务之急是满足广大群众的基本住房消费需求，特别是中低收入和贫困人群的居住需求。
受政策的引导和鼓舞，长期受到大户型大总价压制的工薪阶层，其购房需求将会转化为实际行动，在中长期来看，他们将会成为房地产市场的消费主力！ 十二：对于发展商来说，在日益剧烈的竞争环境下，将真正注重户型的创新和设计。
在二三城市，小户型的设计一直没有受到发展商的重视，设计出来的户型功能布局大多不如人意。
受当地的地价和售价影响，香港、深圳、广州的发展商，一直都较为重视户型设计，国内较有影响力的发展商如富力和恒大，都特别注重小户型的设计。与这些发展商共同成长起来的设计院和策划代理商，积累了相当多的经验。但对于广大不缺地的二三线城市来说，他们的影响力有限，往往只能局限于一线城市的城市边缘位置。
而在新的市场格局下，由于有着经验的优势，南派设计师、港派设计师将掌握更多的主动权。
在新的市场格局下，由于有着经验的优势，南派策划、港派策划也将拥有更多的市场空间。
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