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建筑面积不足、使用面积减少……对于这些遭遇，购房者往往会与开发商争执到底甚至对簿公堂。然而，与“房屋面积缩水”相比，更为常见的“房产产权期限”问题却被普遍忽略。调查显示，相当大比例的购房者对于产权期限问题茫然不知。 产权期限可能“隐性”缩水 陈某不久前购买了一套价值70多万元的新房，在签订商品房购买合同时，他留意到：开发商获得土地使用权的起始年份比自己获得房屋产权的时间整整早了近5年。“较真”的他与开发商理论了好长一段时间，才大致弄清楚这是怎么回事。原来，在我国法律规定中，“土地使用权”’与“房屋产权”是两个不同的概念，土地使用权出让的最高年限是：居住用地70年，70年土地使用期满后，土地收归国有，地上建筑物仍然属于业主所有。如果再次申请土地使用权，则应该根据当时的地价水平，补缴土地出让金。 根据这一条例，购房人取得的商品房使用权限必须也只能建立在70年土地使用权的基础上。而房屋开发商从土地管理部门获得土地批租权后，土地使用权进入市场流通。商品住宅从开发到销售的周期一般在1～3年，房产产权的“实际寿命”也就随着开发商开发住宅时间的长短而缩短。如果土地使用权的出让日期与开发商出售房产的日期有较长的时间间隔，尤其是一些烂尾楼改造的项目，购房者必然面临明显的“房产产权期限缩水”。 记者在采访中发现，超过70%的购房者不清楚“土地使用权”与“房屋产权”之间的不同概念，也没有意识到绝大部分能够入住的房屋都不同程度地存在着“产权期限缩水”情况，在不明不白中成为“冤大头”。购房者不理解概念从而干脆对其置之不理是造成“隐性缩水”问题得不到重视的重要原因。 陈某这样算了一笔账：“住宅用地的使用期限是70年，但按房产证上的日期推算，我买的房子只有65年使用期，整整少了5年！我付的总房价是70万元，少5年不就等于多付了5万元吗？”当然，这种简单的估算方式没有得到房屋产权管理登记部门、房地产开发商、法律和经济学界人士的赞同。 据了解，近年来，围绕房屋使用期限的产权纠纷开始不断浮出水面。不久前，浙江宁波市“怡江春色”小区的购房者在入住时发现，自己实际能居住的时间只有56年，比70年期限少了14年之多！厦门市信阳花园的10户业主更因为所购房产使用期“缩水”10年而将开发商告上了法庭。 70年土地使用权到期怎么办 即使开发商及时进行房产开发，根据70年的土地使用权期限，我国目前所有的商品住宅都不可避免地面临着“70年后，产权该怎么办”的难题。 “法律规定城市土地属于国家所有，房改过程中无法逾越的就是土地不能买卖。为了绕过这一壁垒，这才有了房屋所有权和土地使用权相结合的房改制度。”有专家认为，这种管理制度凸现的法律真空在于：土地自身的价值不断升值，而地面上的建筑物则随着居住年限的延长而必然会折旧，也就是必然会相对贬值，因此，一些敏感的购房者已经发出了“70年后，我们在自己的土地上无家可归”的疑惑。 众多接受记者采访的业内人士和法律界人士认为，随着经济的发展和国家保护私有财产产权的法律法规日益明晰，70年后的产权问题有望逐步破解。就目前法律政策框架之内，专家提出了三大设想。 ——重签合同，续缴出让金。土地使用期限届满后，国家如果需要收回土地，产权人可以重新办理土地使用权出让手续，签订土地出让合同，向国家缴纳土地出让金。这一做法的最大障碍是：届时小区业主们作为分散的个体，很可能无法在怎样和缴纳多少土地出让金方面达成共识。正如目前物业公司与小区业主之间的矛盾频频暴露一样，届时，国家、小区业主集体和业主个人之间如何谋求利益的最大平衡点，成为这一做法能否实施的关键。同时，这笔土地使用金具体数额多少，拥有房屋产权的业主是否愿缴，能否缴得起，一旦有房屋业主不愿缴纳，法律是否允许强行拆迁该业主的房屋，都是个未知数。 ——房随地走，国家补偿。由于我国的土地所有权除了集体所有的以外，都是国家享有所有权，所谓70年土地使用年限，是国家以土地所有者的身份授予土地使用权。期满以后，国家有权收回土地，而房屋产权是没有期限的，这里就存在着国家土地所有权与个人房屋所有权之间的矛盾。具体的解决可以是，国家将土地使用权收回，房随地走，个人的房屋也被收回，国家给予一定的补偿。但这一设想不得不面对的尴尬问题是：房屋拆迁诸多矛盾又浮出水面、《物权法》确定保护公民合法私有财产，城市的发展也肯定不能继续采取简单的“国家补偿——个人拆迁”的形式。因而必须找到国家和业主“共赢”的方式。 ——政策持续调整，法规适时完善。众多业内人士普遍认为，目前国家政策及土地管理条例实施不久，因房屋土地使用年限问题给购房者造成经济损失的可能性和现实个案还比较鲜见。无论是购房者还是整个房地产业，都没有意识到产权期限潜在的危机。目前左右房地产价格的主导因素还是以市场为主，不过，国家政策的持续调整和法规适时完善，将进一步推动全社会对房屋产权及其价值的理解，购房者也将更加理性。 土地政策“摸石头过河” 记者对已经购买或最近1-2年内准备购买房屋，年龄在25～60岁之间的购房者作了一个小型调查。结果显示，90%以上的被调查者重视房屋“面积缩水”问题，强调一定要与开发商就缩水的面积另行签订补偿合约，但对于“产权期限缩水”则表示并不清楚。超过60%的购房者表示，不知道自己购买的房屋土地使用年限，更不清楚从开发商手中拿到房屋并入住后，究竟还有多长的房屋使用期限。在明确“土地使用权”与“房屋产权”两个不同概念后，100%的被调查者认为：房屋产权期限“缩水”不应该由购房者买单，76%以上的被调查者认为应该由开发商自行买单，24%的被调查者认为可以由开发商和购房者共同分担，但前提是必须公开透明。 对于问卷中提出：“房屋产权期限‘缩水’，你该如何选择”的问题，只有45%的消费者表示愿意就此向房地产开发商“讨个说法”，超过50%消费者认为在现有法律规定不明确的情况下，只能走一步看一步，“国家总不会在70年后把这么多老百姓弃置不顾吧！” 调查结果还显示，超过85%的人群对现行土地使用权出让和转让管理制度的合法性提出质疑。他们认为，既然“土地使用权”和“房屋产权”是两个不同的概念，那么国家作为政策制定者，更应该从以民为本的角度来考虑，推动土地和房屋在真正需要购房的消费者中合理流动。只有尽快明确法律概念，才能使消费者吃下“定心丸”。 业内人士认为，由于土地政策是从计划经济向市场经济转轨过程中以“摸着石头过河”的方式不断出台的，现在预计70年后的土地和房屋产权归属未免为时太早。从这几年国家对私有财产保护和物权法出台的力度来看，国家对公民合法财产的保护正在不断完善中。但“为时太早”并不能回避目前开发商把“房产期限缩水”利益损失转嫁给购房者的现状。 不少专家呼吁，在无法彻底改变目前土地使用权和土地产权归属相关法律的前提下，应该把土地出让时间以及商品住宅的实际使用年限等重要信息通过互联网、土地交易中心、房产管理部门及时传递，加强交易透明度，同时政府出台指导性价格等方式，能够更充分地发挥市场调节作用，有助于商品住宅形成更合理的市场价格。 而针对房产产权期限“缩水”问题，多年研究房地产市场走向的学者、浙江大学博士杨天保认为，房地产开发只有从单一的“买地卖楼”模式中走出来，向获取长期收益的模式改变，同时应尽快出台国内关于抵押贷款证券化的办法，才会缓解目前由购房者单独承担产权期限“缩水”房屋的现状。而消费者在买房之外更广阔的房屋消费选择，才能逾越产权期限“缩水”之坎，使“房屋产权期限缩水”不再成为老百姓的困惑。(本报记者 闵蕾综合报道) 引自http://sh.house.sina.com.cn/advisor/2005-05-26/133720014.html。 [em03] | 
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