项目策划个案

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目 录

一. 项目名称

二. 项目地点

三. 项目发展商

四. 项目概况

五. 投资商概况

六. 发展商概况

七. 项目建设条件

八. 市场分析

九. 市场定位及形象设计

十. 资金筹措

十一. 基本数据说明

十二. 项目开发进度

十三. 财务分析

十四. 项目评估结果

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珠江帝景项目可行性分析报告

一. 项目名称

珠江帝景

二. 项目地点

海珠区广州大道以东、赤岗涌以西、珠江河以南、新市头村以北地段

三. 项目开发商

广州珠江侨都房地产有限公司

四. 项目概况

本项目用地根据市规划局（92）城地批字第39号、55号文，位于海珠区广州大道以东、赤岗涌以西、珠江河以南、新市头村以北地段，南连新港路，西至广州大道。该项目总体规划占地约1000亩，总建筑面积156．7万平方米，容积率为2．39，项目建设有住宅三千余套，建筑设计独特，格调典雅，公建配套设施完善，设有市政客运码头、商贸中心、游艇俱乐部，古塔文化区和世界华侨博物馆等，是集商贸、旅游、娱乐、中西文化于一体，置业安居的理想住宅区，拟建的珠江侨都将能容易吸引海外人士的购房欲望，市场前景是良好的。

五. 投资商概况

由广州三联华侨房产有限公司（下称甲方）和广东珠江投资公司（下称乙方）及英属处女岛广大投资有限公司（下称丙方）合作开发经营。

甲方：中国广州三联华侨房产有限公司是由广州市华侨房屋开发公司、广州

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银建商品房产经营公司、广州市国营农工商联合企业开发共同组建从事珠江侨都开发建设的二级综合开发企业。企业法定地址：中国广州市麓景路123号华侨宾馆411、414-418室，法定代表：林广志

乙方：广东珠江投资有限公司 法定地址：广州市中山大道105号华景新城龙门阁三楼 法定代表人：何国华

丙方：（英属处女岛）广大投资有限公司，联系地址：香港跑马地山光道7号山光大厦八楼E座，代表：谢世东

公司各股东出资比例如下：

A. 甲方提供广州市(92)城地批字第39号、55号批文及广州市土地开发中心1993年11月17日补充批文批推广州市海珠区赤岗地段面积共654107平方米土地的使用权，并提供政府给予本项目的购房入广州市户口指标、境外售房等优惠政策作为合作条件。

B. 乙方负责提供本项目所需的42.86％的注册资金，即22887.24万元人民币。

C. 丙方负责提供本项目所需的57.14％的注册资金，即相当于30512.76万元人民币的等值外汇。

一. 发展商概况

(一) 发展商介绍

1. 成立时间：一九九八年一月十六日

注册资金：53400万人民币

注册地址：广州市开发区夏港大道科技园1号楼B503室

经营范围：在经市规划局（92）城地批字第39号、55号文同意使用的海珠区广州大道以东、赤岗涌以西、珠江河以南、新市头村以北地段开发、建设、销售、出租及管理自建的商品房。

2. 公司历史：是由广州三联华侨房产有限公司和广东珠江投资公司及英属处女岛广大投资有限公司合作经营的企业，主要业务以房地产开发、建设、销售、出租及管理自建的商品房为主。

3. 企业负责人的基本情况：

法人代表： 林广志

总经理： 蔡春萌

(二) 发展商素质

广州珠江侨都房地产有限公司管理架构设置较为科学合理，独具特色。公司董事会是决策机构，下设总经理经营班子。全公司设置五个职能部门，分别为：

1. 办公室：负责行政、人事和后勤服务。

2. 财务部：负责财务核算和融资、楼宇按揭。

3. 开发部：负责房地产开发前期工作和办理有关法律手续。

4. 工程部：负责工程设计、勘探、施工等方面的技术把关，包括各种管线的申报，协调工程的生产进度。

5. 销售部：负责产品广告宣传和销售、市场中介和办理产权证件。

公司各部门的主要职能是围绕房地产开发、设计、销售、物业管理等设置，目标是为建立一个配套设施完善、环境幽雅怡人、建筑风格独特、具备良好社区文化的大型多功能高尚生活区。

公司注重功能综合的管理方式，对项目进行前期市场策划、市场定位、设计、施工、销售、物业管理实行一条龙的管理，使设计、施工等各职能部门的人员直接面对市场、面对顾客的需求，更好地建设出符合顾客需要的楼盘。

公司以人为本、尊重科学、尊重人才，采取以岗定人、以岗定责，

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择优选用，采用“能者上，庸者下”的用人制度。公司现有职员45人，95%以上具有大专文化以上水平，其中本科学历占30%，职员年龄普遍年轻化。

公司已建立起一套完善的标准化管理体制，使公司各部门的责任、每一位员工的工作岗位责任、工作要求、任职要求、任职条件、办事程序和考核标准有章可循，各部门遵章守法，上行下效，公司整体动作协调，有较高的工作效率。

产品素质：“珠江帝景”是沿江最大规模，功能最齐全之项目，地理环境十分优越，高起点、高要求、高品位，超前的眼光创造出最优秀、最具特色的精品，成为行业的领头羊。

(一) 发展商经济技术实力

1. 本项目投资总额约64亿元人民币，由广东珠江投资有限公司和广大投资有限公司负责全部投资，注册资金5.34亿元（出资比例根据合同的规定执行）, 项目销售总收入预计为86亿元。

2. 中国广州三联华侨房地产有限公司，为侨都项目提供654107平方米的国有土地使用权，并提供政府给予本项目购房入广州市户口指标、海外售房等政策优惠条件。

3. 广东珠江投资有限公司拥有完整合理的内部结构及各方面专业人员，在房地产市场竞争中具备较大的优势，并把控制成本放在各项工作的首位。公司利用大批量生产的优势，从设计方案上大套用、小调整，原材料大批量采购，加上采用标准化管理模式施工建设等方式，有效地降低开发成本，使公司可以将中高档的楼盘按中低档的价格出售，从而取得价格优势、规模优势，有效地提高了在市场的竞争力。

近年来，广东珠江投资有限公司、合生创展集团有限公司凭借其雄厚的经济实力，良好的施工质量，不断强化其品牌优势。两公司合作，组织开发的华景新城、暨南花园、骏景花园，逸景翠园等大中型住宅小区，在广州市

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各具特色、灿烂一方，堪称典范。

至2002年6月，广东珠江投资有限公司、合生创展集团有限公司在广州地区成功开发楼盘15个，建设用地面积约212万平方米，总建筑面积约593．6万平方米，已建成面积356万平方米。所开发楼盘销售良好，已建楼盘平均销售率达95％以上，市场反应热烈。公司在发展过中，与金融部门、合作单位建立了良好的信用关系。随着综合实力的增强，公司除了继续在房地产行业发展外，还有计划参与桥梁高速公路等相关项目的投资建设，同时还探索投资教育产业和信息产业。公司有较强的经济技术实力，产品销售实力，具备开发大型房地产项目的能力。

4.广大投资有限公司是香港合生创展集团旗下的投资公司，倚靠集团的实力，在内地投资创业。集团自93年在内地投资以来，拥有在内地注册的十二个房地产项目公司的物业发展及投资权益，其总注册资金为68054万元，总建筑楼面面积约为2621300平方米。98年公司股票在香港联交所上市，筹集资金达64300万元，加上集团对广州房地产市场的深刻认识，使本集团成为广州房地产界之翘楚。

一. 项目建设条件评价

（一）项目优势分析：

1. 良好的区域人文环境和发展潜力

i天然环境胜人一筹

本项目有很长的江岸线，北望规划中海心沙公园及未来的金融、 文化商业中心珠江新城，区内有重点文物赤岗塔，己规划为赤岗塔公园，周边均为住宅区，空气清新怡人，自然环境得天独厚，与拥挤的喧嚣都市相比，实在称得上是世外桃源，真正做到“离尘不离城”。

i处于广州市天河中心区新城市主轴

本项目处于天河新城市中轴线，和未来广州市金融、文化、商业中心珠江新城隔江相望，地理位置十分优越，具有相当好的发展潜力。

i本项目邻近广州会展中心

本项目东部为规划中的广州会展中心，作为广州市未来的商贸中心，其发展必将带动周围地带房地产的发展。

i本项目靠近领事馆区

本项目西部为广州领事馆区，虽然领事馆的概念不断淡化，但规划为领事馆的地块绿草如茵、道路宽阔、环境怡人。

i本项目为广州市观光塔的所在地，规划中的广州市观光塔将在本项目西北面临江拔起，作为广州市的标志，也有利提高本项目的知名度。

2. 交通方便

i未来交通网络极为完善，规划道路与广州大道、新港路直接相通，项目东部有规划的跨江大桥与珠江新城直接相通，与地铁二号线相近，地铁三号线在本区东部经过与一号线、二号线形成网络，交通十分方便。

i附近设有204路公交车，可直通市中心区等商业繁华之地。

3. 配套完善，生活便利

i配套设施齐备

规划公建配套有商业、医疗、文化娱乐、教育、管理等设施。本区中心部份规划一个大型会所，与之对应的入 口广场(市民广场)面积约l公顷，沿城市中轴设有大型雕塑广场，东北角靠珠江设游艇俱乐部，西南有赤岗塔公园、历史博物馆，区内设有—间中学，两间小学，三间幼儿园，一个卫生院，商业设置在40m宽的城市主干道两侧的建筑裙楼。

4. 附件优势：

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从附件营销环境分析可以看出，广州市经济持续发展，随着国家取消福利分房，转入货币分房，市民消费欲望己逐步增强，住房更成为居民投资与消费热点。

i投资商实力人所共知。

本项目投资商己在市内成功开发不少大型楼盘、其知名度与实力有目共睹，这种无形资产有助于楼盘更快建立品牌形象，可增加买家信心。

i利用投资商品牌效应，通过宣传策划强化、稳固公司品牌；

i建筑规划风格：建筑物主要采用自然式布局形式，与道路、绿化

协调，创造舒适、优美的建筑空间环境。层数以13层为主，18—20层为次，局部点缀32层。区内的水系规划设计为“东方威尼斯”的风格。

i物业管理：拟聘请知名物业管理公司作为物业管理顾问，为住户提供高质素的服务。

i装修标准：豪华装修及个性基本型供选择。

i单位面积与比例：(以下面积均为关门面积)

A． 65一一80m²，占总面积的20％；

B． 80一一100 m²，占总面积的45％；

C． 100一一120 m²，占总面积的20％；

D． 120一一150 m²，占总面积的10％；

E． 150 m²以上复式单位，占总面积的5％。

i交通状况：本项目西临城市主干道广州大道，南毗新港西路，上华南快速干线只需5分钟车程，而地铁2号线经过项目南面，地铁3号线经过项目东面，交通十分便利。

i硬件方面，施工选材将选用能充分体现本项目特色及品位、具前瞻性的材料；

i通过整体营销手段树立及巩固珠江侨都高品质、高品味的楼盘形象。

（二）、项目发展前景分析

1. 珠江侨都是经市人大常委会立案，由市政府组织实施的大型建设项目，项目位于广州大桥南头东侧的赤岗区，濒临珠江，与正在开发为高级住宅综合区的二沙岛隔江相峙，与规划开发为金融、商贸中心珠江新城遥相呼应，并与正在开发的领事馆区及广州市会展中心、笆洲岛互相连接，珠江侨都将是市区珠江河岸东段建设的重要组成部分。

2、 售价潜力

侨都周边现有楼盘分析

i滨江西与滨江东，价格约在7000元／平方米。

i海印桥至广州大桥西侧是高档盘的集中地段，由于面对北面的二沙岛的别墅群及绿草坪，价格在9000—10000元／平方米左右，相对区域内和第二排望江物业，如怡乐路或桥西区绿翠园小区，因大部分江景被遮挡而定位下调明显，5000—7000是普遍的价位水准。

i广州大桥东侧开始至本项目，因规划、配套的不够完善而开发力度较弱，区内物业价位皆在6000元左右／平方米。

因此侨都的售价潜力，依地理环境来说，售价可爱达6000-10000元/M²，具有较在大的升值潜力。

广州市改革开放后，经济迅速发展，其国际地位进一步提高，海外华侨或返居故里，落叶归根，或投资置业，拓展经济原有的华侨新村己

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3． 满足不了侨务工作的需要，因此，建设一个华侨新村是当前形势发展的需要。

4． 珠江侨都用地面积约一千亩，建设有住宅三千余套，建筑设计独特，格调典雅。考虑了海外华人、华侨的生活习惯需求。侨都公建配套设施完善，设有市政客运码头、商贸中心、游艇俱乐部，古塔文化区和世界华侨博物馆等，是集商贸、旅游、娱乐、中西文化于一体，置业安居的理想住宅区，拟建的珠江侨都将能容易吸引海外人士的购房欲望，市场前景是良好的。

5． 目前尽管我国处在经济调控期，广州市房地产业仍趋于稳定，珠江侨都是不可多得的市区住宅群，无疑给投资者增强了信心。

5.1 去年8月，市政府法定对广州大道实施扩建改造，并在广州大桥南、北两头建设桥头绿地。现在，广州大道南段的扩建工程己全面完成，路面扩宽至双向10车道80米宽，中央为6米宽绿化带，两侧的机动车道人行道之间分别用13米绿化带隔开，并配有公共交通专用道和港湾式公共巴士站。这样，广州大道己成为一条广州城市主干道的“样板路”，代表了广州市道路建设的全新形象。

5.2 在二沙岛东段建设滨江公园和二沙岛轴线广场。沿江设置绿化带，并实施沿江栏杆改造工程。在海沁沙建生态公园，同时拟作为广州燃放烟花的所在地。在项目西北角将建广州市观光塔，作为广州市的标志性建筑。

由于本项目邻近江边，所以，以上的沿江市政建设工程特有利于本项目周边环境形象的提升，增强客户对该项目的心理认同度。

5.3 新港路的扩建与地铁二号线建设。根据市政规划，新港路将扩宽为60米，现正进行拆迁工作。其中新港西路更将建成巾帼样板路。而地铁二号线工程正在进行紧张施工，预计完成时间为2004年。随着新港西路的扩建和地铁的通车，广州市河南区的交通状况将得到彻底改善。新港路更是整个海珠区东西向的交通大动脉，更能经广州大道直驳天河中心区交通网，无疑会大大增强本项目对都市白领阶层的吸引力。

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5.1 项目东部规划跨江大桥以及地铁三号线直接与珠江新城相通，将大大方便本项目与新城市中心区的联系。

5.2 最关键的滨江路中大隧道工程，己全面进行施工，开通后的滨江大道与下渡路将会连成广州一道新的风景线。以上几项工程将直接影晌本项目，使本项目所处位置的交通更加便利。

（三） 设计单位资质

广东珠江投资有限公司下属二级公司广东珠江工程设计有限公司是国家建设部批准的建设工程甲级企业，具备有众多的经验丰富的优秀设计技术人员，曾独立完成多个开发项目的设计任务，如华景新城、暨南花园、骏景花园、愉景雅苑、帝景苑等等。多个楼盘被广州市城建部门评为明星楼盘。

（四） 施工组织概况

广东珠江工程总承包有限公司是国家建设部批准的二级总承包企业，可承建大型小区和高层建筑。该公司有十多年的施工管理经验，技术力量雄厚，聚集大批高中级施工管理人才，与广东珠江投资有限公司有长期成功的合作，其建筑质量绝大部份达到优良等级，在消费者中树立了良好的声誉，加上其施工速度快，多层楼宇从开始施工到交楼仅用七个月时间，12层带电梯楼宇只用10个月便能交付业主使用，这为本项目开发建设提供了有力的保证。

（五） 环境保护

海珠区沿江楼盘由于周围较少污染大的企业，基本上都是住宅区，空气质量指数在广州市来说是比较好的。区内规划绿化率达34%，从上述噪声、水质、卫生等方面的环保措施来看，该项目将为住户提供一个安静、整洁、健康的环境。

一. 市场分析

(一) 1999年广州市经济情况

1、1999年在投资需求快速增长拉动下，1-7月份广州市经济继续保持稳定增长的态势，为房地产发展提供强而有力的经济支柱。

以下详细分析一下1-7月份我市的经济情况。

1．1 社会生产稳定增长。1至7月累计，全市实现国内生产总值1083．24亿元，同比增长12．2%，其中，第三产业增长10．3%。

1．2 投资快速增长，消费需求稳定。1至7月累计，全市完成固定资产投资270．42亿元，同比增长23．4%。其中，房地产投资(至6月止)92．26亿元，同比增长7．40%。消费品市场销售稳定；1至7月累计，全市完成社会消费品零售总额542．31亿元，同比增长8．3%，增幅比去年大。

1．3 居民收入增长放缓，居民消费支出略有增长。1至7月累计，城市居民人均可支配收入7045．7元，同比增长5．4%，城市居民人均消费

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性支出5406．22元，增长0．3%。居民用于购房的支出增加，由于实行房改“末班车政策”，居民购买住房增多，房地产成为居民投资与消费的热点。(数据来自广东省经济委员会)

社会经济环境总体趋好。、居民消费指数的反弹、表明，居民的谨慎性消费心理逐步减轻。调查表明，居民对提高居住环境的愿望很强烈，对房地产的投资将是居民未来的主要消费。

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(一) 政府出台刺激房地产消费政策

众所周知，今年政府下了很大决心启动消费尤其是商品房消费，年底取消福利分房、容许房改房上市、多次降息、利息征税、降低按揭利率、延长按揭期限至30年、降低交易契税等等，这些政策和措施对楼市的走旺确实起一定作用。

1. 住户贷款期限延长利率降低

中国人民银行决定从1999年9月21日起，延长个人住房贷款期限，并降低利率，以支持城镇居民购房。各商业银行住房贷款的最长期限由现行的20年延长达到30年。个人住房贷款利率最高水平由现行年利率6．3315%降为5．58%。（数据摘自《人民日报》）

2. 降息、征收利息所得税

根据《中华人民共和国个人所得税法》规定，储蓄存款1999年11月1日后孳生的利息所得，应当征收个人所得税。调查表明，8月份广东城市居民家庭人均提取储蓄存款204．44元，同比增长35%，增幅居今年各月份之首，提款额比居第二位的7月份高33．1%，比最低的4月份高98．7%，比1—7月份人均月提款131．95元高54．9%。（摘自广东省经济委员会)

3. 房地产税费获减免

财政部、国家税务局发出通知，从8月1日起对房地产市场的营业税、契税、土地增值税等实行减免政策。

广州房地产税费减免前后对比

项目	现行税收	减免后税收
契税	3%	1．5%(自用) 0(空置)
交易管理费	0．5%	不变
印花税	0．1%	不变
土地出让金	地段地价10%	不变
土地增值税	3%	0

(数据摘自《广州日报》

广州市去年出台减免交易税费的政策后，二手楼宇的交易量已有了明显的增加，相信国家新出台的减免退还政策会进一步刺激二手楼市的发展，从而促进一手市场的活跃。

（三） 广州市房地产市场综述

经历了九十年代中期房地产市场的低迷之后，广州市房地产业进入了一个快速、有序发展的阶段，市场成交活跃，市场发育趋向成熟，前景广阔乐观。

1. 中央确定了以住宅产业为主拉动经济增长，广州市确定住宅房地产业与建筑业是优先发展的三大支柱产业之一，在政策上给予积极的支持。

2. 1999年广州市城市建设的投入是历史上最高的，约达到171亿元，包括地铁、内环路、新机场、九运会场馆等大型基础设施工程开工建设，不仅改善了城市的交通和生活环境，还直接刺激商品房的需求增长。