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地产行业的“估算成本”实践

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发表于 2017-3-25 12:51:07 | 显示全部楼层 |阅读模式
“估算成本”是PMBOK里的一个过程名,是对完成项目活动所需资金进行近似估算的过程。目的是确定完成项目工作所需的成本数额。

在地产项目中,成本管理是重中之重,一般情况下,所有其它的管理要素都是围绕成本管理展开的,利润是地产企业的生命线。地产行业的项目同质化程度很高,复杂度低,因此项目管理方式相对大型工程较为粗放,但是在成本管理方面,却有着一套比较精细化的成熟体系。

首先,地产行业按照项目的生命周期进行成本的全过程管理,实际上就是一种渐进明细的成本估算和管控框架。

从可研阶段、设计阶段、招采阶段、施工阶段一直到竣工阶段,逐步细化和明确出项目的投资测算、目标成本、合同台帐、动态成本和结算成本等阶段性成本数据。

其次,地产项目将整个项目的全成本通过比较标准的成本科目分解的方式进行组织,这样在成本估算时,就有了一个合理规范的框架结构,减少了多人多样和错算漏算的发生。

在项目的实施阶段,通过动态成本的方式实现对项目全成本的实时测算,这样除了实现成本控制,同时也为项目的营销决策提供了切实的依据。

合同台帐、变更签证及动态成本月报在地产行业有比较成熟的应用,为动态成本的可度量性提供了坚实的基础。

然后,地产行业在项目前期阶段通过合理又严谨的方式预先编制项目的目标成本,确立了项目成本的控制基线;在项目实施阶段实时记录和统计项目的动态成本,此时就可以实时比较目标成本和动态成本的差异,及时发现问题并解决问题,实现有效的成本控制。

目标成本和动态成本的差异监控可以是项目总成本层面的,也可以是换算为单方造价的,最重要的是,在有合理的成本科目结构的情况下,还可以及时发现成本科目层级的异常预警,为成本控制决策提供真实有效的依据。

最后,由于地产项目同质化程度非常高,建立了合理规范的成本科目结构后,历史项目可以建立和维护到成本数据库中,既可以将成本管理人员的经验固化到信息系统中,防止数据和经验的流失,又可以方便查阅和统计历史项目信息,最重要的,是未来新项目的成本估算提供参考,不断提升估算的精确度。

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