写字楼新增供应回落 需求平稳推动空置率下降

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2014年7月17日，世邦魏理仕发布《2014年第二季度重庆房地产市场回顾与展望》报告。重庆写字楼市场新增供应有所回落，租赁需求保持平稳推动全市整体空置率环比下降2.5个百分点。商用物业方面，咖啡及甜品连锁品牌积极扩张，新兴商圈观望气氛浓厚，季末市场首层平均租金下降0.6%。第三方物流运营商的需求增长拉动仓储物流市场整体租金小涨0.9%。重庆住宅市场于本季价量均跌，高档住宅市场平均价格环比下跌1.5%。
优质写字楼：新增供应回落，需求平稳推动空置率下降
重庆写字楼市场在连续三个季度的集中供应后，本季度新增供应大幅减少，仅录得渝北区的康田凯旋国际大楼交付使用，为市场带来约36,000平方米的可租赁面积。市场租赁需求有所回暖，解放碑以及江北嘴区域多个优质物业的去化速度加快，令本季写字楼净吸纳量升至78,000平方米。空置率因而下降2.5个百分点至30.2%。续租和搬迁的租赁需求保持稳定，本季的需求增长主要来自国内新设立的小额贷款、理财基金等金融类企业。市场成交的租赁面积集中于400至700平方米，季内大宗租赁交易为某国内大型基金公司在瑞安企业天地2号楼租下了近3,000平方米的办公面积。本季解放碑、江北嘴及观音桥地区由于新增供应有限以及需求持续强劲，租金呈现小幅上涨的趋势；南坪地区市场竞争加剧，部分业主开始下调租金预期或增加免租期以吸引租户，租金有明显下滑。截至季末，全市写字楼平均租金报每月每平方米97.7元，环比上涨0.5%。

未来六个月，重庆写字楼市场预计有超过40万平方米的新增供应，主要集中于大坪、化龙桥等次中心区域。我们预测租金上涨空间有限，部分新兴商圈出现租金回落，空置率将有所升高。

优质商铺：次级商圈表现不佳，品牌扩张放缓
2014年第二季度，重庆优质零售物业没有新项目入市。南坪地区的元旦购物广场更名City城市广场重新开门营业，调整后的购物中心加重体验型商业占比，餐饮及休闲业态的比例从原有的25%提升至45%。本季零售品牌仍保持观望态度，数个位于次级商圈的商场由于运营状况不佳已发生品牌退租的情况，导致整体空置率环比上升0.4个百分点至9.0%，首层租金环比下降0.6%至每天每平方米23.0元。本季的租赁活动主要位于核心商圈，阿玛尼化妆品和宝格丽珠宝分别在远东百货江北店和时代广场开出重庆首家专卖店，意大利顶级品牌RUCOLINE重庆首店也落户解放碑的环球金融中心。近期连锁咖啡及甜品品牌在重庆扩张迅速，弥补此业态过去长期在重庆发展滞后：韩国品牌咖啡陪你和本土品牌漫咖啡积极布局重庆，至季末两咖啡品牌在主城区已分别有3家和4家新店进行围挡装修。

展望未来，2014下半年共计约有40万平方米的新增项目入市。预计部分次级商圈的项目将根据区域市场需求重新进行定位与业态调整，重点发展体验型商业。未来市场整体空置率将小幅上升，同时租金保持平稳。

工业物业市场：租金稳步上涨
2014年第二季度物流商持续布局重庆，推升全市工业土地价格环比上升0.3%。来自第三方物流运营商的旺盛需求使得优质物流设施平均租金小幅上涨0.9%至每月每平方米19.7元。本季嘉民集团与百世物流签署协议，为百世物流在重庆兴建面积达22,000平方米的定制物流设施。今年3月签约入驻巴南区的华南城于本季启动预招商，未来建成后将成为西南地区最大的物流综合体；江津区珞璜工业园也于本季开建，以打造长江经济带“水公铁”综合物流枢纽为目标。放眼下半年，位于两江新区的美国安博、意大利维龙和澳大利亚嘉民物流园也将陆续开工建设，第三方物流运营商以及电子商务的需求依然看好，预期租金将保持平稳上涨。

高档住宅市场：量价齐跌，观望气氛浓厚
2014年第二季度，本季住宅新增供应主要来自九龙坡、沙坪坝和巴南地区，市场受到信贷政策收紧的影响，许多购房者抱持观望态度，使得本季重庆高档住宅成交面积环比下降10%，平均价格下跌1.5%至每平方米12,880元。预计未来半年，重庆住宅市场仍将以刚性需求为主，高档住宅市场成交量和价格都难有明显的回升。