商铺投资“高烧”不退 社区商铺或成投资主战场

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随着楼市调控的逐渐深入，住宅投资已经逐渐失去价值。在过去的几年里，一些投资者开始将目光转向商业地产。其中，社区商铺的投资，在社区生活服务需求的支持下，近年来回报率相对稳定，售价不断上扬。
社区商铺对社区入住依赖性极大，社区商业与住宅是一个互补的关系，相互促进。开发商因此对于住宅配建商铺的热情不断高涨。伴随着合肥城市的发展，合肥住宅市场愈发成熟，商业需求也愈发旺盛，合肥社区商铺迎来新机遇。目前合肥新建小区的底商开发规模越来越大，在一些大型社区内部，还出现了专门面向小区居民的内部商街。商业化逐渐形成规模。

商业的培育和成长、成熟有其自身规律，商铺总体开发量的增大与市场购买力的摩擦日益凸显。社区商铺投资，这个曾经被认为稳赚不赔的生意，由于众多投资者的加入，想要有高回报也变得不再简单。

关于社区底商的投资，业内人士给出了以下建议。
第一，选择社区商铺要看社区人群的数量、层次和特征。社区商铺的合理定位和服务必须研究社区人口构成，以及业主的特征及数量。对消费能力一般的社区，经营居民居家日常所需是最有保障的。如生鲜蔬菜超市、水果店、早餐店、特色小吃店、粮油食品店、日杂百货小店、美容美发店、干洗店、社区大药房、儿童玩具饰品店等业态。

第二，通过研究社区的成熟度，借鉴商铺转让价格，合理定位商铺价位。商铺的价格也有一个大致的类比，是和同位置的住宅价格相比，在3倍以内的尚属有升值空间，如果过高，则明显风险过大。按同地段同类型的租金计算，能在8～10年以内收回全部投资的商铺较为理想。配套成熟的社区其商铺相对更具有商业价值，其价位也相对较高。除去人为炒作因素，若商铺的转让价格，逐渐上升，其商业价值也愈高，值得购买投资。

第三，要看社区规划。这点对于郊区大盘尤为重要。尽管目前商铺入住率低，但由于政府规划，以后周边会有交通枢纽中心、换乘中心等，这样的商铺就算目前租金回报率低，还是有极高的投资价值的。还要考虑规划中的配套设施建设，如公交车站、学校等，如果周边规划再有写字楼、商场等附加值更高的物业，那更是要抓紧投资了。
如世纪金源旗下业已成型的滨湖世纪城，就是通过商业与住宅互动的形式营销。因地处远郊，前期地价较低，又加上政府扶持，吸引大批购房者和投资客。如今这里已经成功地打造了一个以万尚百货为核心的滨湖商圈。有了滨湖世纪城作为远郊大盘的成功示范，如今世纪金源集团又在合肥北部郊区打造又一远郊大盘——北城世纪城。其对于未来合肥北城经济发展的带动作用不容小觑。此外一些知名开发商也开始在这里打造新商圈。如恒大帝景、北城中环城等。
如果几个住宅小区聚集在一起形成“扎堆效应”，那也是理想的商铺，因为这些小区底商/沿街商铺会形成商业街的格局，将会带来理想的消费人流。另一个重要方面要考虑到周边道路的宽度，沿街商铺最为理想。路窄可以积聚人气，吸引客流。

第四，谨慎对待“包租”问题；出售底商产权，保证投资者年回报率是开发商吸引客户的流行方式。对于规模较大的底商的出售，开发商经常选择“包租”方式，将底商分割成几十平方米或百余平方米不等的小单元出售给投资者，以降低总价吸引中小投资者。投资者会得到几年的8%—10%的回报率保证，且不必参与租赁与经营，因而此种投资方式颇受部分投资者的欢迎。但是，也应该提醒投资者的是，一旦开发商承诺的回报率结束，投资者很难继续得到租金回报或将所购底商出售。

第五，投资商铺与投资住宅有所不同。一般来说，商业建筑的土地出让金要比住宅高，土地出让年限只有40年；在贷款政策方面，住宅底商的贷款是6成10年，利率是6.25%。但只有工程到了具备竣工备案条件后，银行才会放款。因此，住宅底商贷款的月供是在房子即将投入使用时才发生。缴纳的费用也不同，水、电、气、热等需按专门的商业市政标准缴费，物业管理费高于普通住宅。另外，根据不同的经营范围，各行业的主管部门对房屋都有些特殊要求等。
计算投资回报时要留有余地，除了前期投入外，后期的装潢、经营、维护等费用也会很大，有时候空置是难免的。如果是自己经营还会有经营风险。所以，一定要认清市场形势，切忌盲目。