李嘉诚家族从内地撤资八大理由：回报衰减规避风险

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　日前，李嘉诚之子李泽楷旗下盈大地产落实以72.01亿出售北京盈科中心予泰国华侨吴继泰的基汇资本。

　　两父子在内地的出售物业行动，在短短一年内，累计已超过200亿元。

　　近年李嘉诚父子先后在内地及香港出售贵重物业，不断清空两地资产，实则源于以下八个理由：

　　NO.1 不断恶化的商业环境

　　内陆现在的商业环境跟市场经济还相差甚远，教育、医疗、公共设施、经济领域多被政府操控，国有企业垄断所有优质资源，民营企业生存艰难。不止李嘉诚家族，不少内陆企业家也已经“用脚投票”作出选择，转移资产到海外投资。

　　NO.2 抄底逃顶的资产腾挪

　　“弃中、弃港投欧洲”的动作自于李嘉诚对内地及香港经济格局和商业环境发展趋势的判断。

　　2013年李嘉诚旗下和黄的收益总额为4129 .33亿港元，按地区划分，欧洲贡献41%（当中英国占17%），超过第二名中国香港的15%。由此看来，7年前已在英国广布生意的李氏家族可谓抄底欧洲，先知先觉。

　　NO.3 过时物业的经营困境

　　李嘉诚家族所拥有的一批城市核心区物业，在当今的商业环境中已缺乏竞争力。以这次出售的盈科中心为例，该建筑落成于上世纪末，无论是设计风格还是建筑结构都带着上世纪的烙印，处在三里屯商圈的边沿，在大批量的现代化建筑面前显得有点格格不入。自2011年10月底太平洋百货宣布撤出盈科中心后，自地下一层至地面五层共计6层的物业一直未能租出，至今已空置超过2年时间。

　　NO.4 商办物业的回报衰减

　　商办物业的市场去化速度持续放缓，在中国尤其北京这样的市场中，商办物业的市场去化速度在放缓。在反腐倡廉等大背景下，高净值人群对此类物业的依赖度在下滑。在欧美经济复苏的背景下，北京物业市场的海外租客心态也在发生变化。尤其在目前京津冀一体化下，北京商办物业的重心在逐渐南移。这些要素都能改变北京市场商办物业投资回报率的大小。

　　李嘉诚在2013年8月以26亿元出售的广州西城都荟广场项目回报率只有7%，而2014年初出售的南京国际金融中心大厦的回报率连5%都不到，这些项目的回报率均低于长江实业的平均净资产收益率15%。

　　NO.5 欧美经济的持续复苏

　　各种迹象表明，目前欧洲经济市场正在回稳，美国消费水平也在不断提高，同时亚洲贸易也在健康发展。有迹象表明，中国主权财富基金中投公司等一些重量级的主权基金从去年年底开始缩减对于能源资源类企业的投资，转而押宝美欧经济复苏，将更多资金投入美国的私募股权基金、房地产以及其他美元资产。

　　NO.6 企业文化的历史因素

　　和黄曾在2007年2月的报告中表示，和黄在香港以外的地区很少有大投资，而英国被选择是出于两个原因，一方面，和黄的高级管理层对英国法律和商业规则、英语语言和文化更为熟悉。而目前来看，英国依然是李嘉诚最熟悉的投资选择。

　　N0.7 资产获利的经济因素

　　此次盈大在完成出售北京盈科中心套现后，在扣除将会支付母公司可换股票据24.2亿元，其资产净值将由原先的54.99亿元，膨胀至约102.8亿元。 每股资产净值将由原先的13.83元，大幅抽高至25.85元。以昨日收市价6.66元，现价较资产净值折让幅度，将由51.8%，提高至74.2%。

　　而和黄日前出售屈臣氏部分股权，套现440亿港元的举动，也是出于向东南亚零售业扩张的业务目的。同时，瑞信最新研究报告估计，包括屈臣氏集团在内，和记黄埔未上市资产高达5271亿港元，随着公司由买家变卖家以释放价值，有望成为新的股价催化剂。

　　N0.8 规避风险的审慎态度

　　李嘉诚本人曾在2013年指出，香港内地房价太高，投资有风险。而且，他特别指出，香港地价高，已看到不健康的趋势。内地房地产过去持续上涨，往往以高于市值的价格也无法投得土地。