商铺“转让费”成潜规则投资者应该谨慎

hfwoaipu

“旺铺转让，价格面议”在市区大街小巷，总会不时地看到有关商铺转让的信息。电话打过去，一般对方都会告诉你除了房租外，还要承担一笔转让费。而这笔转让费价格不菲，往往比商铺的年租金还要贵出不少，现在商铺转让过程中十之八九都有转让费，似乎转让费已经成为商铺转让时一个约定俗成的规矩。
商铺.png
近日，在市区几个街道了解了一下商铺租金和转让费的情况，长安路上一个20平方米的商铺年租金是4.5万元左右，转让费是5万元;陈家场弄一个20平方米不到的服装铺面年租金是2.5万元，转让费是4到5万元;营房弄一个饭店门面年租金是6万元，转让费是6.5万元;而杨舍西街一个铺面转让费用则高达10万元以上。
让人很难理解是的，在长安路上一个门面，里面除了一排衣架和几个凳子，其他什么东西都没有，经营者开出的转让费是5万元。在电话里他告诉记者，当初他问别人转租时也付了一笔转让费，现在这个路段比以前繁华多了，5万元的转让费不算贵。尽管原先的经营者解释在他们经营一段时间后，这个商铺的人气和商业价值已经超过原先的状况，收取一定的转让费是正常的。
但是不少人对高出房租很多的转让费不能接受。在调查中，记者遇到一位想承租商铺的一位李先生，他看中的一个商铺还有半年时间到期，转让费是房租的2倍，而里面什么东西都没有，只是空空的一间房子。他表示宁愿等到期后直接向真正房东承租以免去这笔转让费。
转让费到底是怎么形成的?商铺租金是承租者给房东的租赁费用，而商铺转让费则是承租者给上一个经营者的额外费用，这笔钱并没有落到真正房东手里。因此，追根溯源，第一个商铺承租者是直接问真正房东租赁的，只要付出租金，是没有商铺转让费的。而从第二个起，商铺转让费就层层转嫁到下一个承租者。在不断的转租过程中，商铺的转让费就这样一步步被抬高，商铺转手次数越多，商铺的转让费会更高。
正因为如此，不少人看到了商铺转让费的商机，市区有一小部人就专门靠倒腾商铺，从转让费中获利。据一些房屋中介机构工作人员介绍，这部分炒转让费的模式主要有二种，第一种是选择原始商铺，直接从真正房东手里租赁下来，几个人联合把这一地段的商铺炒热。在商铺租期上与房东签订长期的合同，在开始阶段，一般房东也愿意签订长期合同。而承租者与下面的承租者则签订短期合同，到期后解除转租协议再把铺面转租给他人，从中多次收取转让费。
据介绍，步行街南面南门新村附近道路改造前，有三间住宅改做商铺的门面出租，有人直接和房东以每间每年5000元的价格签了5年租赁协议。道路拓宽后，这个地段人气商气上来后，承租者以每间每年1.5万元的价格转租出去，而且与下家的租赁协议是一年一签。原始房东尽管追悔莫及，不过也没有办法。此外，还有一种情况是有人会专门收集欲转让商铺的信息，经过多次杀价后租下商铺，经营一段时间再转租出去。有的甚至根本就不经营，从商铺经营者那里接过商铺后，换一个转让电话再次转让，从中获取更高转让费。
转租过程中的转让费一般都是一种口头协议，不受法律的保护，因此承租者在租赁商铺时应该小心谨慎。花园浜附近一家房产中介机构工作人员说了一个这样案例，一位承租者向上一个经营者付了一笔转让费后承租了新市河路一间铺面，经营了半年租赁到期，真正房东要收回商铺。由于当初他并没有和真正房东签订租赁协议，所以半年时间他亏了几万元，而恰恰就是亏在那笔转让费上。在商铺转让费上，不但承租者有风险，就是那些靠转让费牟利的人也存在着风险。因为并不是所有的商铺经过一翻倒腾就能轻易赚钱的，能否靠转让费赚钱关键是商铺的市口和下一个承租者对商铺价值的认可，这就需要这些靠倒腾转让费的人具有一定的经营能力和商业头脑，如果在租赁
期内不能把商铺转手到下一个承租者或者租赁期内遇到商铺拆迁，那么亏损风险就会随之而来。
商铺转让费似乎已经成为商铺转让过程中一个“潜规则”，在转让费价格不断被抬的同时，尽管多数人从心理上抵触转让费，不过在这个游戏规则下，有时候也不得不接受这个“潜规则”。因此不管是经营者还是承租者在一笔不菲的转让费面前，更应该综合权衡商铺的真实价值和自己的经营水平，再考虑是不是应该接手商铺。