土地信托模式或多样化

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随着十八届三中全会的临近，市场对土地制度改革的期待持续走高。尤其是在中信信托10月10日拿下国内土地经营权流转信托计划第一单之后，土地信托这一金融创新更成为业界关注的焦点。中国证券报记者在采访中发现，信托行业对土地信托的前景和社会效益寄予厚望，但由于目前环境尚不明朗，大多数信托仍持观望态度。
　　多家机构积极调研
　　业内人士介绍，土地流转信托通常是将农用地的土地承包经营权、集体建设用地使用权以及宅基地使用权等农村土地使用权作为信托财产，委托给信托公司进行经营管理，并实现土地受益权的标准化和凭证化，农民凭证定期领取收益，其目的是实现农村土地流转。
　　根据公开报道，2012年北京信托便成立相关工作组，在北京、江苏、东北、河北等地推进土地信托工作，预计今年流转土地面积将达3万亩左右。知情人士向本报记者透露，北京信托已决定不急于跟进，而将“继续稳扎稳打”，它即将推出的土地信托在模式上也将与中信信托“有很大不同”。
　　此外，华宝信托已立项研究如何将信托与城镇化、土地流转、养老产业相结合。安徽国元信托、上海国际信托也在积极调研开展土地信托的可能性。
　　实际上，在中信信托拿下第一单之前，已有公司和地方政府尝试不同形式的土地信托。2010年，中粮信托为龙江银行对农民专业合作社贷款设计了土地承包经营权信托和鱼塘承包权信托，并利用信托受益权质押为合作社贷款提供担保。今年以来，海南、福建沙县、浙江温州等多地政府也纷纷牵头，通过信托试水农地流转。
　　业内人士认为，农村土地制度的僵化亟待改革，而信托财产隔离的制度功能实现土地归集，使农民成为土地财产的所有者并由专业机构和人才来经营土地，这将有利于实现农业现代化，并推进城镇化的进程。
　　推广面临诸多挑战
　　去年以来，土地改革已释放多项利好。搜富580（www.sofu580.com）信托经理表示，确权是土地信托的重要前提，截至今年5月底，全国农村集体土地所有权登记发证率为97%。整个农村集体建设用地所有权确权工作有望于11月前完成，28个试点市县农村集体经营性建设用地使用权流转试点也于9月启动。近日公布的国务院发展研究中心“383”改革方案也将“深化土地制度改革”列为新一轮八大改革重点领域之一。
　　但在实际操作中，推动土地信托仍障碍重重，这也令许多中小机构继续保持观望。从制度层面而言，尽管国土资源部主导的农村集体土地确权登记发证工作已基本对所有权完成确权，但对土地流转的主要标的——承包经营权（使用权）的确权到户上仍进展缓慢。
　　一位地方信托人士对中国证券报记者表示，中信信托的方案起到了很好的示范作用，但由于土地问题既牵涉个人财产又与地方政府的财税密切相关，要成立土地信托计划不仅需要专业实力，还需有充分的“上下沟通能力”，土地信托必须形成规模效益才能盈利。“总的来说，土地信托是今后的大趋势，也会产生很好的社会效益，但要在短期内推广，并使其成为信托公司主营业务的难度很大。”该人士表示。