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日前，中国物流与采购联合会会长何黎明表示，物流园区在提高物流的组织化水平和集约化程度、转变物流运作模式等方面发挥了重要作用。但是，我国物流园区发展仍然存在一些亟待解决的问题。
物流园区界定不明晰。尽管国家标准中对“物流园区”的概念和分类做了明确界定，但各地在实际工作中的理解和把握仍有很大不同。一些地方的批发市尝商品集散中心、货运场站也都抢着戴上“物流园区”的帽子，还有一些地方借物流园区的名义圈占土地。我们认为，物流园区至少应该符合以下标准。一是要有一定的需求基赐明确的功能定位；二是要有一定的占地规模和区位交通条件；三是要有一套集约使用的设施设备和信息系统；四是要有一批企业的集聚；五是要有统一的管理机构和相应的配套服务体系。以上“五个一”标准试图对物流园区的基本特征有一个直观的描述，我这里提出来与大家讨论。
有效供给严重短缺。随着城市扩容改造，地价不断攀升，原有的运输场站设施和仓储设施改作他用；而新建设施又面临“用地难、地价贵”的问题，导致仓储设施严重短缺，仓库租金轮番上涨。据中物联2012年的调查，东部地区普通仓库日租金普遍进入一元时代，北上广深等一线城市普遍“一库难求”。预计未来物流设施短缺的状况很难得到根本性改善。今年年初，阿里巴巴集团联合多家企业打造菜鸟网络平台，将对行业供需结构产生重要影响。
闲置、空置问题严重。一些地方不顾当地的经济发展水平和实际物流需求，盲目规划建设物流园区，规划面积动辄十几、几十平方公里，由于缺乏有效的市场需求支撑，造成土地闲置、浪费严重。还有一些地方脱离实际需求盲目规划占地，之后或改变土地用途搞房地产项目，或占而不用坐等土地升值。上述问题造成了我国物流园区虚增、虚热的现状，混淆了社会上对物流园区实际供求关系的认识，给我国物流园区的健康发展产生了严重干扰。
功能定位和运营管理亟待升级。因为占地面积较大、投资强度不足、亩均税收偏低，许多地方引入物流园区的积极性不高。各地普遍对物流园区的基础性、公共性和公益性认识不够，没有从完善城市功能、优化投资环境、促进区域经济发展的高度来重视园区发展。同时，由于我国物流园区发展时间较短，许多物流园区在运营过程中存在着专业性和规范性不足的问题。甚至有的园区把土地、商铺一卖了之，后期管理和服务没有跟上去，给入驻企业带来损失。
政策环境有待进一步改善。近年来，国家出台政策支持物流园区发展，但各地落实情况不一。存在的主要问题有，把物流园区等同于一般的地产项目，按照投资强度、亩均税收等指标硬性考核，导致园区立项难；物流园区与土地利用规划、城市总体规划不配套，导致落地难；园区建设投入大、周期长、回报低，导致融资难；税费负担重、周边环境差，导致运营难等等。面对这些突出问题，中国物流与采购联合会一方面积极向相关部门反映行业诉求；另一方面也从标准规范、调查研究、行业自律等方面积极推动行业健康发展。
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