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摘自：www.sylcn.com
商业房地产的开发是房地产开发中最具挑战性的形式，其风险大、回报高，复杂性、专业性要求高。由于使用目的不像住宅，是用于创造财富的工具，所以商铺升值速度往往会大于住宅，商业管理顾问有限公司认为：住宅是消费商品，商铺是生产资料就是这个道理。由于商业房地产项目不单要销售成功，更在于经营成功，因此在对开发的整个过程必须实施商业全程控制。
商业全程控制是指在动态市场中建立项目商业价值发现控制系统，并与项目商业营运控制系统整合，从而达到开发商、投资者、经营者、消费者共赢局面的项目完整解决方案。商业全程控制包括前期规划、销售招商、后期营运三个主要的阶段。
前期规划阶段的商业控制重点：在于对项目区位商圈研究与项目定位，如南京江宁的“* * 街”八万多平米，开业至今经营不景气，无法达到预定的经营目标，致使开发商、投资者、经营者、消费者对项目的发展前景担忧。早在项目规划阶段，商业管理公司应“* * 街”高层的邀请，就“* * 街”项目提出独特的观点是：项目所属商圈的消费力与消费形态，无法支撑如此巨大的开发规模，应当依据商圈人口与消费形态的变化，循序渐进地开发，以确保项目的成功率；其次是对商业项目的主题定位有疑惑，“* * 街”项目位于刚刚完成“撤县建区”的地段，是南京市消费能力较低、楼盘价格也最低的区域，常驻人口70%以上为农业，在这种零售商店缺乏地区采取主题商店定位无疑是太超前了。
销售招商阶段的商业控制重点：是对项目的销售策略与招商策略的把握，如南京“盘古亚泰”，由于其绝版的地理位置使得商铺销售价格开创南京先河，但是开业后半年不到就关门闭市了，原因是经营商户无法承担高昂的租金，而租金又是因高位的商铺销售价格而引起，加之开发商没有培育商场的准备，使得商场根本无法生存。针对此商铺售价与商铺租金对接的问题，商业管理公司曾建议“盘古亚泰”的管理者，采取“低租金，高标准”的招商策略，迅速聚集有品牌、有实力的商家入驻，在经营稳步发展的情况下，通过二至三年的时间，达到投资回报率与场内租金对接的目标。
后期营运阶段的商业控制重点：是对项目前期市场定位的实施，是对商店功能组合、业种组合、商品组合、行销组合进行必要的市场调整，以更加顺应市场的需求。如定位在百货商店的南京“夫子庙大世界”，开业后一年不到就关门闭市，原因是管理者在前期商场定位、后期营运调整上，不能有效地把握商圈内消费特征，商管公司认为，此项目地的顾客层多为观光旅游，其购买商品有着明显的“即兴色彩”，消费又集中在旅游、休闲商品上，其额度往往不会突破200元，而“夫子庙大世界”经营过程中，市场定位、功能定位、商品组合都不适合目标顾客层的购买习性，后期又不能有效地逐步调整，闭市也就成为必然。
综上所述，商业房地产在整个开发、运营过程中，专业商业管理公司的介入是必要的，也是必须的，这是项目成功与规避风险的
2004年9月
[此贴子已经被作者于2004-9-30 19:32:37编辑过] | 
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