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城市综合运营趋势访谈之四 正略钧策管理咨询合伙人 薛迥文 从利润的角度考量，万科、龙湖、保利、中信地产等企业都不约而同地将城市综合运营开发写入企业战略，许多开发公司也都在筹谋向城市综合运营商的角色转变。 “正在兴起的城市综合运营热潮，其实质是以政府为主角的投资平台作基础，建立在原有的经济开发区模式上。”正略钧策管理咨询副总裁薛迥文接受《中国建设报·中国住房》记者采访时表示，因为有“蛋糕”可供瓜分，今后的城市综合运营将呈现出双轨制并行的态势。即：有财政能力且有运营经验的政府在规划城市综合运营时，将照旧依托其自身拥有的全资平台公司。相反，没有财政能力也无任何经验的政府，才会采取外包的形式，请首创置业、中信地产等外来品牌房企负责城市综合运营。 “蛋糕”被瓜分 中国住房：2006年，万科总裁郁亮曾认为城市综合运营商这个口号太过沉重，但从2010年起，万科就已开始试水城市综合运营项目。这种转变背后的原因是什么？ 薛迥文：房企从商品房开发到城市综合运营的转变，其实是房地产开发在不同阶段，依次进行相应策略调整的表现。第一阶段是从商品房开发的角度来看，在这个阶段，我们关注的是品牌增值效应；第二阶段是从土地经营的角度来看，我们关注的是土地的增值效应；第三个阶段是从区域和城市发展的角度来看，如何培育和持续创造就业及税收的能力、创造区域经济新增长点、支持城市升级发展成为新选择。我们其实更关注的是城市的可持续发展效应。 而且近年来，在宏观调控的持续下，商品房市场萎缩，既然发现“城市综合运营”有“蛋糕”可分，诸如万科等房企当然不会“视而不见”。 其实，从政府的角度来划分，还有另外一种形态的城市综合运营主体与上述万科等城市综合运营主体并行，即政府全资平台公司。以西安沣渭新区开发建设集团有限公司为例，该公司其实是西安西咸新区沣东新城管理委员会组建的大型国有独资企业，承担了沣渭新区规划范围内区域发展投融资、城市基础设施建设及园区配套开发与运营等重要工作。位于苏州高新(600736,股吧)区的苏州新区高新技术产业股份有限公司等企业其实也是这种模式，都是由当地政府出资，通过设立政府自身拥有的平台公司，来做整个新区的城市综合运营。 舍得才能共赢 中国住房：业内人士认为，一些房企其实都是带着自己所擅长的住宅地产或商业地产来进军城市综合运营的，你怎么看？ 薛迥文：城市综合运营的确是一个系统庞大、整体性强、综合性强的工程，要求运营商有强大的资源整合和运作能力。能把一级、二级全产业链都拿下的城市开发商，目前基本没有，也没有哪家城市开发商完全具备作城市综合运营的所有实力。 在城市综合运营刚起步不久、还不够成熟的现阶段，一些房企带着自己所擅长的住宅地产或商业地产进军城市综合运营，其实也很正常。 不过，在城市综合运营中，有3个利益主体需要引起城市综合运营商的注意。一是人。“安居乐业”四个字就能简单概括人作为城市综合运营主体之一的需求，其实也就是人能有房子住、能工作，还能休闲娱乐；二是政府。政府需要城市形象的提升，城市功能得到完善，就业、税收、GDP有保障；三是运营商。赢利是企业最基本的社会责任。做城市综合运营首先需要企业自己赢利。 最后，要想在城市综合运营过程中实现上述3个利益主体的共赢，政府就必须“舍得”。比如在土地出让政策上、在税收上给予足够的优惠。与此同时，城市综合运营商也要“舍得”。要想通过城市运营，在自己擅长的住宅地产、商业地产领域取得良好收益，就必须舍得花钱做好基础设施配建、城市绿化等基本投资。
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