2012年度蓝筹地产企业点评

正略钧策

2012年度蓝筹地产企业点评

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正略钧策房地产研究中心

万科集团

持续领跑与新的方向

2010年万科成功完成千亿销售额的发展目标。2011年又以1200亿元人民币的销售业绩成功卫冕行业龙头的地位。

在业绩增长的同时，万科还保持相对安全的财务结构和资金状况。截至至2012年中报期末，万科资产负债率为78.9%，持有现金470亿元，远高于短期借款和一年内到期的长期借款总和203亿元。鉴于调控期间行业投资能力普遍受到影响，手握重金的万科在下半年将更有机会获取优良项目资源。

对于住宅行业中持续领跑的万科，2012年也在积极寻求新的业务方向。纵观万科今年所获项目，多数为商住项目，且商住比例不低，其营造竞争力基础，谋求大举进军“社区商业”为主轴的意图已经显而易见。诚如8月份万科半年度业绩说明会上万科总裁郁亮所表示：“万科希望自己至少是永续企业。没有衰退期。”

恒大地产

成本领先标准化助快速狂奔

2011年恒大以800亿元的销售业绩冲入行业三甲。恒大速度的背后是其凭借强大的成本控制能力，坚持高性价比的产品定位，辅助以灵活的价格策略赢得市场。如同恒大董事局主席许家印曾多次提到的：“恒大的利润主要来自于超前的民生地产发展战略，来自于超强的成本控制能力，来自于战略合作伙伴的让利。”

聚焦二、三线城市，大规模吸纳优质低成本土地，不限购的城市占比65%，超过50%的在建项目不受到限购影响。可以说大规模低成本的土地是恒大成本领先及平衡调控风险的关键。

许家印表示经过近三年的规模扩张，恒大未来将进入稳定发展阶段，本着“消耗多少，补充多少”的原则保持持续发展。然而，对于已经构筑起坚实的规模和成本优势的恒大而言，下一阶段的发展仍然令人瞩目。

中海地产

产品精良稳健增长的老牌标杆

2012年初中海地产公布本年度将延续2011年800亿港元的发展目标，无论销售指标还是开工指标都和去年一样。2011年业绩表现较为理想，中海通过合作开发及并购多元化的发展模式实现业绩的快速增长

同时，中海坚持审慎的财务策略。与行业平均70%-80%的资产负债率相比，中海近年来平均62%的资产负债率显得格外稳健。2012年上半年，标准普尔和穆迪国际评级机构继续维持其对中海的投资评级。上半年中海整体融资成本控制在约3.8%（利息支出/平均借款额），接近行业最低水平。

作为经历过1997年亚洲金融危机带来的切肤之痛的老牌地产企业，虽然与保利、恒大、万科等企业近年来平均超过30%的发展速度相比，中海似略显“保守”。但是面对充满不确定风险的中国未来房地产市场，这种经营思路或许有助于中海走的更远。

华润置地

背靠大树整合资源铸就安全高速增长

2011年，华润置地合同签约面积达298万平方米，签约金额逾360亿元，同比增长分别为36.5%和61.5%。截至2011年6月，华润置地净资产过530亿，总资产超1580亿元，土地储备面积2600万平方米以上，已进入中国内地41座城市。

成熟的产品体系及创新的开发模式、深厚的背景资源优势和强大的资源整合能力，保证了华润置地较低资产负债率（近三年平均为61%）下的高速且平稳的成长之路。

龙湖地产

把握脉搏商住并举，倾力打造优秀房企

2007年龙湖提出以帕尔迪模式全国布局，在每一个进入的城市成为新鸿基，做到区域领先，维持高水平高周转销售物业的同时适时发展投资性物业。时隔五年，我们看到当下的龙湖仍然在延续这种思路稳健发展。

2011年龙湖完成销售额383亿元。香港上市之后的龙湖始终保持较为稳健的财务策略，2012年上半年期末资产负债率仅为49%，远远低于行业平均水平，并通过积极组织各方融资渠道，期末在手现金达到175亿元。

在积极拓展可售业务的同时，龙湖坚持以售养租，租售并举的长期战略，持续提高物业开发管理能力。目前龙湖投资性物业全部为商业，至2012年上半年龙湖投资物业开业面积为43.9万平方米，整体出租率为98.6%，实现租金收入2.27亿元，大幅增长的租金水平显示龙湖在新增投资物业的同时也在积极通过提高商业管理能力实现租金坪效。

纵观龙湖发展历程，具有明显的战略性思维，当前的龙湖似乎正在有条不紊地演绎着具有新鸿基色彩的商住发展路线。随着在新布局城市不断立稳脚跟，商业物业不断成熟贡献稳定现金流，相信未来的龙湖将会走的更远。

保利地产

作风严谨后续发力冲击千亿目标

保利地产提出的2012年新推货目标在800-1000亿元，素以执行力闻名的保利地产的千亿征途或许较为乐观。

保利发展定位清晰，布局一、二线城市，以中心区位为主,，侧重西南区域的布局。凭借强势的央企背景，保利拥有更多元化和低成本的融资渠道。但是整体财务结构偏高，至上半年末，资产负债率为82.1%，处于较高水平。随着央行连续降息，持有大量银行信贷的保利将在融资成本上收获较大的实惠。

在主打大众市场的同时，保利也在商业地产经营、旅游地产、养老地产以及房地产基金业务等领域积极尝试业务突破。

碧桂园

“近郊一体化开发模式“土地储备量巨大

2011年，碧桂园共实现销售金额约人民币432亿元。全年16个新项目开盘中，南京碧桂园凤凰城项目首推2500套单位，开盘首两天认购逾七成，金额达12亿元人民币，而位于惠州的碧桂园?十里银滩项目开盘当天认购逾3500套，金额超过30亿元，更创新了远郊房地产大盘营销的新模式。

截至2011年12月31日，在深耕广东房地产市场的基础上，碧桂园已在全中国及马来西亚拥有地产项目103个，服务业主50余万。未来，碧桂园这种“城市近（远）郊造城运动模式将继续在全国范围内快速地加以复制”。

富力地产

转型红利凸显，未来谨慎前行

2011年，富力地产实现合约销售金额达人民币300亿元。随着政策调控的不断深入，富力地产的转型红利逐渐突显——相当比例的商业物业减弱了限购政策对富力业绩的冲击。近年来，富力地产为了对抗市场风险，不断增加商业物业比例，谋求“转型”，近年来谨慎拿地，积极出货减少库存，根据市场变化适时调整未来市场布局，在继续活跃于一线城市房地产市场的同时，通过多元化的方式适时布局二、三线城市，以获得平衡发展中带来的更多利益。在产品组合方面，小型单位产品将会得到较多的发展，同时维持一定比例的可供出售的商业物业。

金地集团

勾勒“一体两翼“的腾飞蓝图

在最严厉的房地产调控下，2011年，金地集团实现销售收入309亿元人民币，同比增长9%。

基于未来形势的分析和判断，2011年年初，金地集团明确地提出了“一体两翼”的战略架构——即以“以住宅业务为主体，以商业地产和金融业务为两翼”。截至2011年底，金地旗下商业地产公司业务成绩初显，开发与运营体系初步构建完成。此外，金地房地产金融业务也徐徐铺开，稳盛投资进一步完善了组织架构、工作流程，稳步运营已成立的产品，逐次拓展业务区域版图，进一步加深了与同业、行业上下游机构的合作关系，并在保障房、产业园、商业地产等领域进行了基金业务的创造性探索，使其投资能力和资产管理能力站在更高起点之上。

世茂地产

多元化策略平稳增长

2011年世茂地产收入为人民币260亿元。在调控持续深化的背景下，为了应对市场变化，2011年世茂房地产主动调整开发及销售策略，落实及执行一系列加强内部管理的措施，逐步把战略重心向刚性自住需求为主流的二、三线城市转移，并将销售速度及收款速度纳入项目的控制指标中。

世茂房地产一直坚持的多元化策略在2011年的业绩中亦得到充分体现。数据显示，2011年，世茂集团来自投资物业租赁方面的营业额为4.41亿元，较去年同期上升36%，为世茂集团的商业物业持续带来稳定的回报。目前，世茂股份(600823)共拥有约900万平米的土地储备，成为国内商业地产土地储备最多的上市房地产企业。

在财务方面，与同行业相比，世茂地产的净负债率仍处于行业略高水平。

因此，为减少因政策转向对企业盈利的波动，以及规避和分散风险，世茂地产已开始全产业链模式推广，全面发展多元化住宅、商业地产和旅游地产等三大主营业务。

远洋地产

18年19城，区域到全国，前进中的潜力股

在集团“强化发展速度、优化运营品质、孵化支柱平台、深化城市布局”的年度策略指引下，2011年，远洋地产合同销售金额创新高，超过人民币270亿元，较2010年的216亿元增长约25%。

在深化城市布局方面，远洋地产以北京为基地，在巩固环渤海区域及重点城市优势地位的同时，积极落实“沿海、沿江”的全国性战略，目前已在北京、上海、杭州、武汉、海口等全国19个主要经济活跃城市拥有超过50个房地产开发项目。

在孵化支柱平台方面，远洋地产积极拓展商业地产、养老地产等新兴领域，目前在全国拥有近20个在建商业项目。此外，远洋地产于2011年亦初步完成地产金融平台的搭建任务，分别设立了境外美元基金和境内人民币基金平台，从而为其日后的项目开发提供了广阔的融资渠道和投资平台。

融创中国

深耕与品质成就飞速发展，强强联合创造多赢未来

2011年，融创中国逆市完成销售目标，实现销售金额约人民币192亿元。

在品牌塑造和高端精品项目方面，天津融创王府一号和西山一号院为代表的高端精品项目获得业内外广泛的认可，极大地提升了公司高端精品缔造者的市场影响和品牌影响力。

在土地市场，引进了包括保利天津和方兴地产等优质合作伙伴。尤其在2012年6月份，融创与同样专注于高端物业开发的绿城联手，双方的强强联合与优势互补作用，将共同推动这一平台及融创中国本身的持续、稳定发展。

招商地产

稳健管理促业绩逆市增长，资源整合筑商业战略新台

2011年，招商地产销售合同金额210亿元人民币。

为整合公司的商业地产资源，招商地产以分立方式成立了深圳招商商置投资有限公司，从而搭建了商业地产业务发展的全新平台，形成了公司商业地产发展的战略构想，并初步确立了系列产品线。

背靠招商局集团这一国家驻港大型央企集团，招商地产拥有得天独厚的资源优势。因此，依托集团内部产业协同作战的优势，挖掘新的资源获取点，伺机寻求并购及合作机会，未来招商地产的行业领导者地位将更加稳固。

方兴地产

2012年上半年公司收入达港币36.18亿，2012年全年方兴地产的销售目标为130亿。

虽然方兴地产在住宅开发领域是近几年刚崛起的新秀，但在酒店及写字楼等商业地产领域，却早已风生水起，早在1998年，方兴就已开始开发第一个项目上海金茂大厦。此后金茂威斯汀大饭店、上海金茂君悦大酒店、金茂三亚丽思卡尔顿酒店等等均出自方兴地产麾下。

在价值体系上，方兴把“绿色体系”提升至核心战略高度，与住建部、绿委会合作编制国家绿色标准；成为校园绿色建筑标准参编单位；协助绿委会成立绿色酒店学组；承担绿色施工、绿色物业等国家级专项课题……方兴地产正在以“绿金理念”编织一张囊括所有建筑形态和物业类型的大网。

首创置业

创新发展模式，探索新型融资

2011年，首创置业实现签约销售金额110亿元。

目前，首创拥有住宅开发、住宅产业新型综合体开发和土地一级开发等三条成熟的业务线，初步形成了住宅开发业务快速周转，产业地产开发和商务地产经营双重价值提升，土地开发业务做资源拓展的特色商业模式。

在融资方面，2011年，首创通过与实力雄厚的大型金融机构的长期战略合作，积极推进企业从“重资产模式”向“轻资产模式”转变，打造多元化的融资体系，从而在行业调整期为集团逆周期扩张提供充裕的资金保障。

金科股份

新贵强劲崛起，战略重回中西，区域地位显著

2011年8月23日，金科股份在深交所A股正式挂牌上市，一开始便表现出强劲的发展动力和势头，在不到一年时间内成功登陆中国上市企业500强榜单，并一举摘得第355位的好成绩。

在业绩方面，2011年，金科合约销售金额为137亿元人民币。惊人的发展速度一方面得益于上市公司稳定的资金来源与支持，另一方面则缘于公司“622”和“1030”两大战略的部署。前者旨在将金科的投资重心回移到以重庆为中心的中西部区域，并使相应投资占比达到60%，而长三角、环渤海等区域则仅分别占20%。后者则是计划用10年时间，进入重庆辖区的30个城市，并展开深度发展。

上市企业的利好影响和资源优势，加上契合国家宏观政策的战略调整与部署，未来，区域龙头地位的金科地产将盘踞重庆、虎视全国，并成为开发“大西部”的领头兵和重要受益者之一。

华夏幸福基业

A股唯一的园区+地产开发企业爆发增长

作为A股唯一的园区+地产开发模式的企业，华夏幸福基业通过近两年业绩的爆发式增长受到行业瞩目。2011年开发销售额达到128亿元。

由于独特的园区开发模式，华夏幸福基业的业务布局主要围绕新兴战略产业和区域特色产业。依托园区+地产的独特模式，华夏幸福基业一方面在土地成本方面获得丰厚的实惠，可以将原本用于土地购置的费用直接用于开发建设；另一方面待园区成熟后还能获得持续的后期收益。这一点其实与新鸿基、龙湖地产的以售养租的概念较为类似。

随着在土地资源方面的不断积累，业务规模的加速扩大，华夏幸福基业正面临着许多优秀标杆企业发展过程都曾面对过的问题：提升管理到位率！2012年中期的管理费用超过3亿元，同比增长超过100%。对于很多企业来讲，能否培养起精细化管理的能力是进一步实现规模增长的基础条件。而管理提升需要公司管理层以及执行层持续多年的努力才能实现。华夏幸福基业能否走好下一步，我们拭目以待。

佳兆业

抢占刚需与高周转试图弯道超车

2011年佳兆业销售额为153亿元。

佳兆业坚持刚需产品、快速销售、快速周转的发展战略，公司近两年销售额资产周转率都保持在45%的水平上下，接近于业内同样采取高周转策略的标杆企业水平。在产品方面，佳兆业以住宅开发为主，坚持刚需产品定位，超过80%的产品销售为小户型住宅产品。

2012年上半年销售均价为6009元/平方米，同比下降19%，价格调整的背后，一方面有佳兆业随行就市灵活定价的原因，另一方面也受到公司区域布局组合调整的影响。坚持刚需和高周转带动规模增长、全国布局与产品多元化平衡风险、上市平台助力资本对接，佳兆业似乎正走着许多优秀企业曾经的道路。然而如同众多正处在快速成长阶段的企业，佳兆业能否在行业竞争格局加速转型的环境下实现弯道超车，还要看能否持续地提升管理水平和适时的战略创新。

中信地产

依托央企资源，多种资源整合

2011年中信地产实现营业收入153亿元，同比增长13.3%，销售额250亿元，销售面积196万平方米。

2010年中信完成地产板块的整合，并确立“3+1”的发展模式，即住宅、商业、旅游三个产品系列以及以中信集团产业链为基础的服务平台。

背靠中信集团强有力的支持，中信地产的资源实力颇为雄厚。2011年底，中信集团已经获准整体赴港上市。上市成功之后，中信地产将从中获得可观的资金份额。同时，整合之后的中信地产业务继续加强集权式管理，在拿地、资金调配、销售等大的方面都需要由集团把握。

金融街控股

持有稀缺资源的商业地产龙头股

2011年金融街的合约销售额达到130亿元。营业收入的增长一方面来自于公司加快可售物业的开发销售，另一方面来自于经营租赁业务的增长。

金融街财务结构良好。6月底资产负债率为45.7%，同时持有现金金额为124.5亿元，对短期负债覆盖率达到94%，与去年同期的81%相比明显改善。

作为A股中模式独特的商业地产龙头股，金融街持有大量的稀缺商业资源。2012年上半年商业地产保持快于住宅行业的增速，部分一线城市写字楼空置率下降，租金上涨，在这样的环境下，一线城市高级写字楼及商业物业的稀缺性尤为突出，这对于金融街来讲是明显利好。

莱蒙国际

左手地产，右手资本

当前莱蒙国际的企业产品战略核心为“双轮驱动“模式，即同时大力发展中高端住宅物业和城市综合体。莱蒙约500万平米土地储备中，有50%是纯住宅、50%是商业，包括商场、酒店等综合体项目，商业部分主要靠出租获利。与众多一线房地产企业相比，莱蒙在规模上还有些差距，过多的发展持有型物业不利于公司的稳健成长。“因此，我们还会保持零售物业和住宅的均衡发展。”董事长黄俊康如是说。

支持莱蒙国际的另一利器是其旗下的房地产私募基金。华盛莱蒙投资基金创立于2010年，以莱蒙国际优质地产项目为基础，计划投资规模20亿元。

随着地产业务规模的逐渐壮大，商业物业的逐渐成熟，以资本市场为依托、以房地产基金为辅助的莱蒙国际未来发展值得期待。

卓越集团

专业深耕沉淀品牌优势，商住并举助推高速发展

2011年，卓越集团实现主营业务收入74.5亿元人民币。

立志成为中国领先的综合地产运营商的卓越集团现为深圳CBD商务开发规模最大企业，并在多年的历练中形成了商务和住宅物业并举的业务开发模式。其中，卓越商务地产系列是“中国房地产CBD商务地产专业领先品牌”，蔚蓝海岸系列是“中国房地产项目品牌价值TOP10”。另外，根据集团制定的“3＋2＋X”全国战略发展规划，目前其子公司已遍布深圳、上海、广州、长沙、青岛等十余个城市。

另外，在现金流方面，卓越地产凭借其稳健的管理能力，快速变现，并通过非拍卖渠道等途径以极具竞争力的成本获取了超千万平方米的土地储备量，从而保障了企业的优势循环。

合生创展

专一化战略深耕一线城市，结构性调整谋求长期利润

2011年，合生创展实现合约销售金额达99.4亿元人民币。

在战略布局方面，合生创展深度聚焦珠三角、长三角、黄渤海等核心区域，并在核心地段进行价值深耕。2011年，合生创展在北京、上海、广州分别拥有13、12和18个开发项目，且三地土地储备规模共计1800万平方米，占集团土地储备总量的近60%，领冠全行业。除此之外，合生创展也深度介入天津、惠州两个城市，并各拥有5个项目，且土地储备分别高达575万平方米和660万平方米。值得注意的是，合生很少在楼市高峰期拿地，土地储备成本通常不高，因此，含金量更高。

另外，杭州、宁波、大连等二、三线活力城市的项目保有量也为合生创展未来的发展奠定了良好的基础和投资潜力。

花样年

快速应变，业绩突出，审慎投资，稳健经营

2011年财政年度，花样年销售金额达70亿元。

良好业绩的背后是花样年集团多元化产品线和城市综合体这一产品结构的快速调整以及公司积极灵活之营销策略的贯彻。2011年，为规避限购和市场风险，花样年提高非限购产品和城市综合体的开发与销售比重，全年城市综合体产品合同销售金额贡献超过55%，从而推高了整个集团的超额业绩完成率。

未来，花样年将继续围绕社区服务、酒店管理、商业管理、文化旅游以及养生养老等战略性服务业务展开研究和布局，从而推动整个集团业务平稳而健康的发展。

绿地地产

逆市快速增长，标杆越加稳固，海拓按部就班，未来潜力巨大

2011年，绿地地产实现合同销售金额776亿元人民币。集团的五年发展规划提出，要在2015年实现业务收入超过5000亿元，跻身世界企业200强的目标。

绿地地产背靠绿地集团这个国有控股特大型企业集团，近年发展势头强劲，在开发规模、产品类型、品牌品质等方面均处于全国领先地位，特别是在超高层、大型城市综合体、高铁站商务区等领域更是遥遥领先。作为绿地集团的核心主导产业，截至2011年底，绿地地产项目遍布北上广深等全国24个省市自治区的65座城市，并成功进入韩国济州、澳洲悉尼等国外城市进行海外市场拓展。

宝龙地产

大规模复制押宝二、三线城市综合体

2003年，宝龙集团董事局主席许健康赴北京参加两会期间，看到城镇化发展前景，回到厦门后便改革集团结构，削减其他实业和住宅地产规模，将精力集中于二、三、四线城市的商业地产开发。从此，宝龙地产专注于开发及经营二、三线城市高质量、大规模、多业态综合性商业地产项目。

2011年末，开发的项目已经增至31个。土地总量在两年内翻番，达到1.4亿平方米。宝龙地产已经依赖二、三线城市复制宝龙广场完成了突飞猛进的扩张，未来如果二、三线城市商业地产形势向好，宝龙地产将跻身地产豪强。

光耀地产

崛起于惠州，大跃进发展

光耀地产是一家飞速成长的公司，崛起于深圳的后花园——惠州。在2011年59亿元人民币的销售额中，惠州贡献了其中的绝大部分，买家多是深圳客户。2007年，光耀集团销售额仅8亿元，到2008年这个数字变成了17亿元，而2010年，这一数字飙升到了40亿元。

光耀集团已布局了惠州、深圳、杭州、临沂、上海、天津、东莞、北京等11个城市，全国扩张布局，储备用地近900万平方米。并且在韩国济州岛开发“中国城”旅游度假项目，迈出了进军海外房地产市场的第一步。短短的几年时间，光耀地产实现了大跃进发展，在目前市场环境下，能否继续这种势头，快速成长为第一梯队开发商，我们拭目以待。

天安数码城

小微企业孵化器，产业地产领跑者

2011年，天安数码城的合约销售额达32亿元，以珠三角、长三角、环渤海和西南经济圈为重点，并积极拓展其他经济较为发达的大中型城市。

天安数码城集团产品形态历经工业园、工贸园、科技产业园和城市产业综合体，已成为集产业、商务、交流和生活于一体的企业圈和生活圈，用多元复合功能构筑产业园区特有的社会体系，实现产业升级，推动区域的城市化、工业化和现代化发展。

天安数码城，已经成为国内城市产业地产开发和运营的领跑者。

红星美凯龙

经营商自建商场，商业地产开发领域亦风生水起

红星美凯龙自1986年创立以来，已经在80个城市开办了100家家居商场，在全国积极实施“品牌市场全国连锁化经营、全球化名牌捆绑品牌经营”的策略，在全国领先推出了“市场化经营，商场化管理”的模式，形成了“红星美凯龙经营模式”。

红星自建的第一家定位高档、效仿国外购物中心(Shopping　Mall)形式的家居商场于1997年7月1日在南京开业。随后10年间，又将商场开到更多的城市，直至第八代商场内开设未来之家等主题公园。红星美凯龙产业链延伸发展，在商业地产开发领域的表现可圈可点。

2011年红星美凯龙合约销售额29亿元。

紫薇地产

面对史无前例严峻的调控、忽冷忽热的市场，如果没有全国性地产大鳄那般富有弹性的库存、充沛的头寸空间来调整开发节奏，区域性开发商怎么办？紫薇地产给出的答案是：顺势而为。一方面不折不扣执行新规，在销售环节推出卖旧买新等在政策允许范围内的创新方式适应改善型需求，另一方面，加强保障型住房研发、产业地产的规划。紫薇地产实现了务实的策略提升。

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