成都上演一场土地“盛宴”

正略钧策

成都上演开放商扎堆拿地潮 土地市场“盛宴“临近？

正略钧策管理咨询 顾问 朴长春

3月，韩国乐天集团以底价17.4亿元拿下成都锦江区攀成钢片区地块；4月，香港爪哇集团200万平方米的重头项目落户成都市龙泉驿区同安镇。同月，台湾远雄集团以68%的高溢价率竞得高新区玉林地块；5月，台湾华固建设集团以溢价率46.2%拿下位于大观村14.92亩二类住宅用地；6月，龙湖以溢价76.8%、总价3.22亿拿下成都主城区的一块土地，蓝光地产以9.4亿元的总价竞得成都青羊区和新都大丰的2块土地，溢价率分别为31.7%和17%。近阶段，远雄、华固等已拿地企业仅是外来企业拿地的小部分。来自香港、陕西等地外来的开发商亦在寻求土地，渴望进入成都房地产市场。除此之外，保利、华侨城、中铁二局等开发企业也纷纷通过各种渠道显示出“拿地”的渴求……

除成都外，此前土地市场临近冰点的北京、广州、上海等城市，近期也发生了不可小觑的变化。6月，恒大地产以13.22亿元拿下广州天河区珠江新城D4-B2地块，折合楼面价32968元/平方米，成为广州商业地块新单价地王，溢价率近170%。这一成交楼面价较2011年广州的商业地王楼面地价——17933元/平方米，高出一大截。此外，6月第一周，全国20个重点城市的土地平均溢价率达到14.6%……

土地市场“盛宴”临近？

其实，从管理的角度看来，土地是开放商必须的生产材料之一，开放商为了生存，持续获取土地是必然，开放商拿地的决定因素无非两个，一个是市场环境，市场环境包括行业大环境和区域小环境；第二个是自身条件，自身条件包括开发能力和资金实力。当两者均为优时，即为出手时机。但所谓的土地“盛宴”，并未临近。

市场环境是开放商拿地基本前提，区域市场房屋需求有保障是开放商拿地关键因素，目前看来两者尚不足以支撑开放商大幅拿地。

从市场环境来看，近期有些许回暖迹象，但还不足成为开放商拿地的绝对理由。在大经济形势不乐观的情况下，地产行业的国民经济支柱作用和民生功能，必须维持相对稳定，即使国家三令五申不允许房价反弹，但也不会让地产行业遭受大幅波动，这在地产业界基本已达成共识，在这种情况下，为开放商拿地提供了基本的环境保障，但不会使开放商精神抖擞，大幅增加土地储备。

从区域市场环境来看，一线城市的人员聚集效应很明显，消费者对房屋差异化需求也愈发强烈，即使在发达国家，一线城市优质地段房价依然高企。在这种情况下，土地拍卖出现高溢价是极其正常的，这也是为什么高溢价地块基本出现在一线城市的原因，而且这种高溢价在未来还会持续。在成都这种二线城市，土地频频成交，也让人以为误读为土地“盛宴”临近，其实分析背后的原因，也亦可不必大惊小怪。

根据美国城市土地学院（Urban Land Institute ）发布《2012年中国内地主要城市房地产投资前景分析》，通过调查中国内地28个大城市在未来一年的房地产开发及投资前景，作为西南区域的核心城市——成都作荣登榜首。

究其原因，成都获批“新特区”后，其经济活力、商业贸易、对外往来能力大大增强，并且逐步成为中国西部的经济、贸易、文化中心，对国内外的辐射能力也有很大程度的提高。近年来城市规划改造，经济的繁荣，影响力的增强，都使其发展前景十分广阔。近十年有不少跨国和大型企业都将高科技制造业和行政业务从成本较高的沿海地区迁至成都。成都的技术人员和白领人数因此迅速增加，给商务大楼和住宅公寓带来强劲需求。此外，成都的土地和房地产平均售价尚未赶上沿海地区也给予开发商更大的发展空间。

成都代表了处于增长阶段的城市，在这些城市中，国内外银行、制造厂商、零售商和酒店集团的相继入驻，为房地产市场的发展创造了强劲的需求，纵观办公楼市场、产业园区市场、物流市场、商铺市场四大领域，成都都进入了最具潜力城市的前列。住房作为第一需求也直接带动了成都城市房地产行业的发展。成都将成为中国未来十年房地产租户、投资者和开发商关注的焦点城市之一。随着环境的不断改善，越来越多的人选择常住成都。

而且，成都近期所推地块位置区位较好，比如在城市副中心、新区、新城中心核心地段，这样的地段的地块后期具有明显的成长和溢价价值，也会在一定程度上吸引开发企业溢价拿地。

在一线核心城市，北京、上海、广州等，老城区待开发面积急剧缩减，主要的机会存在于新区，这必然意味着获取优质土地意味着更多的投入和风险，开发商控制在一线城市拿地投入，梯次转移主战场是大势所趋，也是迫不得已。类似于成都这种有发展潜力的二线城市（如长沙），将成为开放商下一个激烈竞争地，但这无法代表全国所有城市，所以无论从市场大环境还是区域市场环境来看，土地“盛宴”开席的外部条件还不具备。

开发能力、资金实力兼备的企业才有资格拿地，而这些企业不会盲目扩张。

从开放商目前的运作模式来看，有以万科、恒大为代表的“快周转、标准化复制模式”，有以星河湾、汤臣为代表的“精品高溢价模式”，有以万达、华侨城为代表的“产业地产模式”，有以世纪金源、中国五矿、雅居乐为代表的“区域开发模式”，有以国贸、方兴为代表的“商业物业持续持有的现金牛模式”，有以金地、凯德为代表的“以基金等方式打造自身融资平台，形成产融互动”……但无论哪一种模式，无一不意味着需要资金与开发能力兼顾。

从2007年-2011年百强开放商市场份额来看，销售额占比从18.1%达到28.1%，销售面积占比从9.6%增加至15.2%，即使在行业整体环境不好的2011年，也还有近2%的增长率，可以发现行业集中化趋势并未因市场波动而发生改变；如果单纯从过去五年的城市化率平均水平和国外城市化水平对比，再结合目前我国年度开发面积增长率，会发现开放商规模化发展的时间仅剩十年左右。强者恒强，中型企业面临转型的问题，小型企业面临生存问题，拿了地，盖了房子就能挣钱的时代已经一去不复返。

近期大幅拿地或高溢价拿地企业，无一不是开发能力与资金实力两者兼备。而开发能力、资金实力兼备的企业，对宏观市场，区域环境的把控能力无疑具备很强的能力，在市场没有绝对向好环境下，谨慎肯定是必须的生存之道，绿城的教训相信大部分企业都未忘记。

因此，一方面，大开放商必然是“以需定产，按需而取”，战略性的进行土地收储，满足企业日常发展需要；另一方面，中型企业还在摸索方向，小企业还处于求生存，或是犹疑状态，土地市场虽走出最冷清的时期，但谈土地“盛宴”开席还为时尚早，土地市场还存在较多变数。

作者系正略钧策管理咨询顾问，如需转载，请务必注明公司及作者名称，如需采访、约稿，请联系010-59082865/2982