房地产回暖是阶段性抑或是拐点？

正略钧策

房地产回暖是阶段性抑或是拐点？

正略钧策管理咨询顾问 吕欣

根据国家统计局的数据，新建商品住宅价格7月份70个大中城市中，与上月相比，价格下降的城市9个，持平的城市有11个，上涨的城市有50个，相比6月环比上涨城市增加25个。上涨幅度也从也从6月最高的0.6%增加到0.7%（石家庄、福州）。楼市回暖逐步由一二线城市向三四线城市蔓延。同时，二手住宅价格，与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有20个，持平的城市有12个，上涨的城市有38个。

此外，正略钧策房地产咨询中心监控城市中，逾六成成交面积环比上涨，14城市成交面积环比下跌，其中仅有 6城市跌幅超过 10%。平均涨幅10.91%；哈尔滨环比涨幅最大，达149.31%。

这一组组数据都在冲击着人们的视线，大家不禁在问：房地产是否进入全面回暖期？然而，判断房地产是否进入全面回暖期除了当前的市场情况，还取决于信贷环境、开发商资金情况以及政策环境。

市场线：结构性回暖持续，全面回暖言时尚早

从市场情况来看，全面回暖的效应首先体现在市场的销售，再作用于开工面积，最后传导至地产商拿地。

从今年上半年的销售情况来看，楼市从5月份开始确有回暖迹象，近几个月成交量上升可以归结于两个方面：一方面，降息、微调等政策面影响，使得购房者开始意识到二季度即为综合购房成本低点的事实，在成交驱动的房价预期发生改变的影响下，原先对楼市复苏持观望态度的购房者进场入市（这反映为楼盘去化水平的上升，和改善型需求所占比例逐渐上升）。另一方面，流动性的快速放松以及部分楼盘结构性的涨价压力，使得房价压力从想象成为现实，这造成了部分购房者因恐慌而入市。从7月份国家统计局公布的数据来看，基本上延续了这样一种趋势，虽然部分城市出现环比量价齐升的现象，但是上涨幅度并不大，环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过 0.7%（石家庄、福州）。而且从结构上看，70个城市90平米及以下的房价指数平均涨幅环比和同比均超过了 90-144平米和144平米以上的价格涨幅。而且，据正略钧策房地产咨询中心监控的主要城市中发现价格上涨的原因主要在于：销量较好的刚需盘小幅取消前期优惠。所以，小户型房价上涨幅度超过中、大户型表明了目前的回暖主要还是刚性需求的释放所致，而对于此轮刚性需求的释放能够持续多久尚存疑问，所以说全面回暖言时尚早。

70大中城市平均价格指数（按面积划分）

	7月		6月		5月
	环比	同比	环比	同比	环比	同比
90平米以下	100.2	98.8	100	98.7	99.8	98.8
90-144平米	100.1	98.7	100	98.6	99.8	98.7
144平米以上	100.1	98.5	100	98.5	99.9	98.6

资料来源：国家统计局

从七月份各大城市监测的到库存情况来看，各城市库存有升有降，但是整体还是处于历史高位。同时，从上市公司公布的信息来看下半年的可售量均高于上半年。因此，在库存量仍然较大，后期供给量增加较为明显的情况下，开发商目前仍然以跑量为主，对于是否增加新开工较为犹豫。据相关机构调研显示43%的开发商有额外增加新开工的计划（主要是来自销售回暖较为明显城市的开发商），但由于对于后期中央出台进一步政策存在担心，增加量并不多。因此，在开发商推盘意愿不高的情况下，楼市缺乏大幅回暖的基础。

由于开发商新开工面积并未有大幅提升，开发拿地意愿并未有大幅增加。从土地成交情况来看，虽然上海、成都等个别城市有部分土地高溢价成交，但从统计数据来看7月全国300个城市土地平均溢价率为11%，环比增加3%，同比减少2%。从成交情况来看，全国300个城市成交面积环比减少12%，同比减少29%；土地市场的整体回暖仍不明显。这进一步验证之前的逻辑，结构性回暖带动部分开发商战略性补仓，但大部分开发商目前依然处去库存阶段，尚无力全面踊跃购地。同时，从土地市场表现情况来看，开发商对于后市普遍持谨慎乐观的态度。

资金线：开发商资金情况改善，政策博弈中摆脱被动局面

伴随着销售回暖，开发商资金链情况得以改善，改善的原因大致有两方面：一、销售连续数月的超预期回暖使得销售回款情况得到了明显改善，这在上市公司公布的半年报中得到体现。二、流动性持续宽松，降息效应持续发酵，投资端的资金缺口开始逐步缩小。

开发投资和资金来源同比增速

资料来源：CEIC，莫尼塔公司

由于资金链的情况得以改善，而且房地产企业库存水平相对改善，由此房地产企业库存水平对资金的限制作用将会减弱，使得开发商降价去化的动力减弱，未来在政策的博弈中将逐步摆脱被动的局面。

政策线：政策威力犹在，新政暂时不会出台

每年的7月、8月，是传统意义上的房地产销售淡季，但是过去的7月份由于降息、政策微调等效应持续发酵，购房者预期改变支撑需求回暖，继续延续了5月6月销售态势。7月反季节热销再次形象地说明房地产行业是一个政策市。但是，应该注意到楼市调控限购限贷并没有取消，短时期内更无可替代，且近日房产税扩容也在进行当中，地产去投资化更加明显，中央反复强调严格执行各项调控政策，各部委也是三令五申，政策调控威力依然存在；同时，从督查组的最新的表态来看，基本结论是“房地产调控在可控范围之内，只要在现有政策的落实上严格落实，就足以遏制5月以来的楼市量价反弹压力，新政暂时没有出台的必要”。因此，可以看到楼市调控仍然是以“维稳为主”，虽然短期内出台新的政策可能性较低，但是督察组也表态“密切监测房地产市场变化，研究进一步强化市场调控的政策措施”，也就是说未来一段时间内，如果市场持续热销或将倒逼中央再出新调控政策，房地产税、预售资金监管制度跃跃欲试。

近几个月楼市回暖是不争的事实，但是，回暖的背后，我们应该理性的看到此轮回暖是刚性需求释放带来的结构性回暖的持续，由于投资需求贡献有限，后期很难出现大幅度的回暖。因为政策的威力犹在，新政跃跃欲试，而且今年下半年开发商的库存压力依然较大。同时，后市也难以出现大的波动，即便新的调控政策出台，效果存疑。而且开发商的资金链情况已改善，再加上在此轮调控过程中练就的过冬本领，让开发商选择余地将大大增多。所以此轮结构性回暖带来的楼市整体温和回暖的趋势还将持续，这也符合中央维稳的主基调。

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