房地产市场渐有回暖态势

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房地产市场渐有回暖态势

正略钧策管理咨询  合伙人薛迥文

近来，中国市场新建商品住宅价格环比上涨的城市达50个，而二手住宅价格环比上涨的城市达38个。不过，环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过0.7%；同比价格下降的城市达58个，少数价格同比上涨的城市涨幅也低于1%。通过近期的房地产市场数据，我们发现，在调控不变的大背景下，市场渐有回暖态势。尤其是二、三线城市，对这种趋势的反应比较明显。不过，房价上涨幅度减弱，力度大不如前。

     与统计数据相呼应的是，政府重审了“抑制投机投资需求”和“抑价保量”的政策基调与调控预期。中央对于防止房价反弹的明确要求，也表明了中央对市场调控的坚决与谨慎。那么，在这样的阶段下，市场回暖的苗头到底会带来什么样的预期呢？调控的作用将如何呢？国务院对16个省（市）“各项政策措施得到了较好落实，调控成效不断显现，投机投资性需求得到有效抑制”的基本结论，还是可以让人比较放心。

     市场不会长期暗淡，投资也不会持久低迷。在稳增长和控房价的矛盾中纠结的不只是购房者和开发商，政府也着急。房地产市场的下一步走势将是什么样呢？根据目前的情况分析，可以分为短期、中期、长期三个阶段：短期，市场已经初步探明价量的短期底部；中期，市场将在“政策顶”和“市场底”的夹缝中曲折回暖；长期，成交量增长可期但价格走势难料。

短期价量底部探明

    2012年一季度开发投资仍惯性处于高位，全国商品住宅销售面积同比下降了15.5%至13387万平方米，销售额同比下降17.5%至7099亿元，销售均价同比下降2.4%至5303元。根据政策和市场来分析，2012年一季度的成交价量基本可以定为中短期底部。

政策方面看，在调控最严厉的试验期和成交惨淡期，各地政府实践中擦边球不断甚至“放水”频繁，目的就是试探政府的底线。结果是多数试探未遭及时纠偏，在降准背景下中央政府还进一步明确了鼓励首置需求的态度。

需求方面看，这一阶段的投资、投机寥寥，消费性需求明显处于观望状态，而成交面积段主要集中在首置和首改户型，主要城市90平方米以下户型成交占比超过50%，刚需特征尤为明显。这种几乎不含任何“水分”的数据极具说服力。

    供应方面看，企业资金压力、库存压力大，销售采购不景气，行业领头羊的利润不佳，发展姿态不好……开发商全面悲观为了生存而“以价换量”，降价意愿空前。

除了以上三点，中国经济也在这一时期面临一系列复杂问题。在综合的数据和论据下，我们可以推断目前市场基本见底。

中期夹缝中曲折回暖

     从长远的角度说，中国的经济发展不能只靠房地产。不过，这不是一两天可以完成的任务。城镇化发展的巨大需求，未来房产税法的普及、执行都需要时间。短期内地方也不可能完全脱离对房地产的依赖。这都是现实需要，是“政策顶”。所以，中国的房地产在中短期内还是会让人痛并快乐着，政府也会“有打有拉”。中国房地产市场会在“政策顶”和“市场底”的夹缝中回暖，价稳量升是最佳博弈结果。而宏观经济发展需要、货币及信贷政策变化、新老调控政策交替、政策执行力度、土地供应变化等复杂因素都会影响回暖的过程。

“市场底”的底气在于实实在在的消费需求。真实的需求将一如既往托住“市场底”——前提是房价不要不堪承受。因此“政策顶”不仅要控制还要法器高悬：房价过高而不加控制，实体经济转型就会乏力，主流消费群体消费能力就会削弱。投资和消费两个层面都受影响的结果不只是阻碍城镇化进程，甚至可能危及金融体系安全，危害宏观经济持续稳定增长。

     在调控过程中，会出现许多“噪音”。那种鼓吹“政府只需要管好保障房，商品房完全交给市场”、鼓吹通过高房价“杀富济贫”的论调貌似合情合理，实际上却潜藏极大的危机：过高的房价是收入分配畸形通过市场发出的错误信号，不控制就会在经济上误伤庞大的中产阶级，在政治上忽略中产阶级。同时，中国也绝不可能绕过发展实体经济去实现国家经济结构的升级和转型。

长期成交量增长可期 价格走势难料

     从量的角度看二、三线城市的城市化加速，“居者有其屋”、“住上房子”、“住好房子”传统和需求以及家庭规模小型化等要素，都将支撑未来十年住宅市场需求量的稳步增长。

从价的角度看，国内的非高收入人群的收入在近几年增长较快，但是他们的收入在被提前推高的房价面前仍然影响有限。这不仅受到收入第一次分配从“积累型”到“分享型”的转型的影响，还取决于二次分配能否缩小差距。对于消费而言，房租是比较真实的价格信号，而房价更多的是与资产价格或是投资需求对应的价格信号。从这个角度看，目前国内房价有泡沫是不争的事实。而净出口与外汇储备减少、国际资本回流以及国内资本外流等因素都有可能导致资产泡沫的破裂。

     地产泡沫、人口结构变化和贷款增长迅速会加大一国遭遇金融危机的几率，中国正进入这方面的“危险区域”，金融危机的“恶性”泡沫正在酿成。当然，中国房价泡沫与美国、日本有所不同，这要得益于真实消费需求的后续注入和相对低的财务杠杆，如果长久发展应当不致恶性破裂。但倘若中短期调控不好，加上前面提到的不确定性因素的影响，房价在激烈的过程中很有可能大幅震荡，长期走势实属难料。

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