[转帖]上海住宅空置及出租现状调查报告

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上海住宅空置及出租现状调查报告

住宅空置率及出租率是反映房地产市场供求形势的重要指标，也是当前实施宏观调控的重要参考依据，这两个指标是否合理，不仅直接关系到房地产市场的持续、健康发展，而且对整个宏观经济的良性运行产生巨大影响。近几年来，本市房地产市场持续、快速发展，目前各项指标仍在高位运行中。在市房屋土地资源管理局的支持下，我局在全市范围内进行了这次旨在摸清本市现有住宅空置及出租情况的抽样调查，分析当前本市房地产市场中住宅空置及出租的现状和特点，并就存在的问题提出初步的对策建议。

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一、住宅空置及出租的概念、调查对象和调查时点 本次调查为一次时点调查，调查时点为2004年3月31日。我们对空置住宅及出租住宅的概念作了如下的界定：空置住宅是指在本次调查时点无人居住和使用的住宅（不以当天是否有人作为判断标准），包括待售、待租、闲置等情况（过去空置住宅的概念是指房地产开发企业建造的住宅在达到竣工入住标准后尚未销售或出租的，不包括房地产开发企业自用及周转用房）；出租住宅是指在本次调查时点住宅产权人或使用权人已出租的住宅（不包括公房初始租赁户，但公房初始租赁户再出租的计入出租住宅）。 本次调查对象为建制镇以上的全部居住类房屋。我们按一定的抽样方法共随机抽取了460个小区，覆盖338248套住宅。这460个住宅小区涉及本市17个区，住宅总面积规模近2800万平方米，约占2003年年底本市建制镇以上全部居住类房屋总量的9%。 二、本次调查的基本情况 （一）空置及出租住宅的总体情况 调查数据显示，在本次抽样调查的460个小区共338248套住宅中，空置住宅9131套，占全部被调查住宅的2.7%，即住宅空置率（住宅空置率是指在本次调查时点被判断为空置住宅的套数占全部被调查住宅总套数的比重，与过去空置率的概念有所不同）为2.7%；出租住宅24354套，占全部被调查住宅的7.2%，即住宅出租率（住宅出租率是指在本次调查时点被判断为出租住宅的套数占全部被调查住宅总套数的比重）为7.2%（见下表）。

空置及出租住宅抽样基本情况

类别	空置率(%)	出租率(%)
合计	2.7	7.2
按所处区域
内环以内	1.9	9.0
内中环间	2.3	8.1
中外环间	3.6	7.1
外环以外	3.2	3.8
按建成年代
60年代及以前	0.9	11.9
70、80年代	0.5	9.5
90年代	0.8	8.4
2000年及以后	5.4	4.5
按面积大小
50平方米以下	0.8	10.6
51-80平方米	1.1	7.1
81-110平方米	3.9	4.4
111-150平方米	6.4	4.4
150 平方米以上	8.5	5.0

（二）空置及出租住宅的主要特征及原因 本次调查结果总体上表现为“新住宅、外围住宅、大房型住宅空置率高出租率低，旧住宅、中心区住宅、小房型住宅空置率低出租率高”的特征。 1、空置率随房型增大而增大，出租率呈现小房型明显高于大房型的态势 调查显示，全市住宅空置率为2.7%。我们从住宅房型大小与空置率、出租率之间的关系发现：空置率呈“小房型空置率低、大房型空置率高”的特征，而出租率呈现“小房型出租率明显高于大房型”的特征。 建筑面积在50平方米以下、51-80平方米、81-110平方米、111-150平方米和150平方米以上的住宅空置率依次为0.8%、1.1%、3.9%、6.4%和8.5%。 建筑面积在50平方米以下和51-80平方米的中小房型住宅的出租率达到10.6%和7.1%，而单套建筑面积大于80平方米的住宅出租率均未超过5%。这说明，目前能够满足基本居住要求的中小房型住宅比较受市场欢迎。 结合空置和出租两者的情况，从房型大小的角度我们基本可以得出以下结论：小房型住宅空置率低、出租率高，大房型住宅则相反。造成这一情况的原因是多种多样，但主要是因为小房型住宅的总价较低，租金水平也不高；房屋承租人一般以1-2人居多，他们对小房型住宅的需求量较大，所以此类住宅不论是自住还是出租都比较适宜；而大房型住宅存在总价高、租金高、所处地段较远（尤其是150平方米以上的住宅）等可能造成居住成本较高、出路不便等方面的劣势，那么此类住宅空置率较高、出租率较低的状况也就在情理之中了。 2、新房空置率高于旧房，建成时间越早的住宅出租率越高 调查中，我们将住宅按建成时间分为：①2000年及以后竣工的；②90年代竣工的；③70、80年代竣工的；④60年代及以前竣工的。据统计，2000年及以后竣工住宅的空置率为5.4%;2000年以前竣工的均低于1%（90年代竣工的、70及80年代竣工的和60年代及以前竣工的各为0.8%、0.5%和0.9%）。同时，住宅出租率表现为旧房高于新房（指2000年及以后竣工的住宅），60年代及以前竣工住宅的出租率高出2000年及以后竣工的7.4个百分点。 从各个建成时间的住宅分类来看，2000年以前竣工住宅的出租率均高于空置率，而2000年及以后竣工住宅的出租率却低于空置率。究其原因，一是近年来本市房地产市场化程度和城市开放度的提高，带来部分投资客和“两外”人士进入本市房地产市场；二是部分购买了新房的业主准备在其购买住宅周边交通及生活配套设施完善后再入住；三是新房购买人群中有很大比例是出于改善居住条件目的购买的，所以他们一般不会将此住宅用于出租，从而形成了目前新房出租率低于空置率的现状。与2000年以后竣工住宅相比，2000年之前建成的住宅在价格、地段、交通、产业支撑以及配套设施方面有一定的优势，所以这类住宅表现为空置率低出租率高。 结合建成时间和房型大小两方面的情况看，2000年以前竣工的50平方米以下住宅的出租率较高（60年代及以前、70及80年代和90年代竣工的出租率分别达到14.4%、10.7%和9.1%）；而同样品质住宅的空置率较低，均没有超过1%。究其原因，一是2000年以前竣工住宅的小房型比例比2000年以后竣工的高许多；二是一般拥有一套以上住宅的居民基本上都是自己居住新房而将旧房用于出租（新房的面积又往往大于旧房）；三是小房型住宅的租金相对较低。 3、中环线成为全市住宅空置率、出租率的分水岭 从地域分布特征来看：中环线以内住宅的空置率低于全市平均水平，而中环线以外住宅的空置率则高于全市平均水平；出租率则表现为“随地域位置向外延伸而降低”的特征，中环线以内住宅的出租率高于全市平均水平，而中环线以外住宅的出租率则低于全市平均水平，内环线以内区域住宅的出租率高出外环线以外区域5.2个百分点。这一结果表明，中环线成为全市住宅空置率、出租率的分水岭，其中，中外环线间和外环线以外区域的住宅空置率分别高出全市平均水平0.9个和0.5个百分点；从出租情况看，内环线以内的住宅最受租赁客的青睐，内中环线间和中外环线间的住宅次之，外环线以外区域的出租率最低。由此可知，生活设施完善、交通设施便利、商业设施发达区域的住宅空置率较低、出租率较高。 从更微观的角度观察，我们发现位于中外环线间110平方米以上住宅的空置率达到了两位数（111-150平方米和150平方米以上住宅的空置率分别为10%和17.7%），而出租率仅为3.5%和5.9%，低于全市7.2%的水平。造成这一现象的主要原因是：该区域的大房型住宅多为近几年建造的，而且近年来房价持续上升（尤其是该区域上升幅度较大），致使投资客不断涌入，形成此类住宅空置量偏大；此外，这一区域的交通不便（尤其是缺少公共交通）以及生活配套设施欠缺（缺少商店、学校、医院和休闲娱乐场所等）也是造成此类住宅高空置率低出租率的重要原因。 4、别墅空置率较高、出租率较低 本次调查反映出一个比较令人忧虑的现象是：别墅的空置率较高、出租率较低。形成这一现状，我们认为主要有以下几个原因：一是别墅本身的面积都比较大而且多处于交通不便的外环以外区域；二是别墅购买的对象以经济实力较为雄厚的买家为主，而其中又以境外人士和本市富裕阶层人士居多，对他们而言，将能够拥有别墅作为一种身份的象征；三是从出租角度看，别墅多位于外围地区，房型大、租金高，而且绝大多数别墅业主经济实力较强（一般买得起的也养得起，大多不会用于出租），所以形成了当前别墅空置率较高而出租率较低的情况。 三、关于住宅空置率及出租率适度性的初步判断 由于不同国家或地区所处的发展阶段不同，所以其适度空置率的标准也不完全一致。一般来说，如果空置住宅过多会造成市场供需失衡和社会资源的浪费，过多的空置住宅一旦集中涌向市场，会对市场产生冲击，无形中存在吹大房地产市场泡沫的可能性，成为引发市场剧烈波动的潜在危险；如果过少则会造成住房消费人群挑选余地变小，形成供应不足而导致价格的过快上升，引发一连串的不良连锁反应，削弱本地区的综合竞争力，影响长期经济发展目标的实现；在市场经济背景下，存在空置住宅现象是正常的，也是必需的，保持适度的住宅空置率能使住房消费人群有更多的选择余地，有利于市场竞争，形成一个供求基本平衡的房地产市场格局，使本市房地产市场能够持续、快速、健康的发展；出租也是同样的道理。 根据国际上的一些参考标准和上海的实际情况，我们认为本市当前的住宅空置率和出租率均偏低。判断住宅空置率偏低主要基于以下几点： 一是国外有关机构研究表明：住宅空置率的合理区间一般为3％—10％。当前本市的住宅空置率为2.7%，低于合理区间下限0.3个百分点。 二是我们认为当市场供求基本平衡、房价涨幅稳定且合理时的空置率才是适度的，而最近几年本市房价的上涨速度较快，这从一个侧面验证了当前本市的住宅空置率是偏低的，因为偏低的空置率是造成房价较快上涨的一个重要因素。 三是一个良性的房地产市场是一个供略大于求的市场，而当前本市房地产市场还处于供小于求的市场格局，这也印证了当前住宅空置率偏低的事实。 四是随着上海城市化、国际化进程的日益加快以及住宅制度改革的不断深入，当前的住宅空置率相对于城镇居民以及境外人士今后对住宅巨大的潜在需求而言显得偏小。 适度的空置率不但不是坏事，反而有利于市场竞争，它使住房消费人群有了更多的选择权，对市场而言，空置住宅实际上体现了营销规律中的“鲇鱼效应”。 与住宅空置率密切相关的是住宅出租率问题，本市当前的住宅出租率为7.2%，若包括本市可售公房中还未出售部分以及不可售公房等政府出租的住宅，我们当前的住宅出租率约为20%，与国际上一些发达国家住宅出租率一般在30%的水平相比，本市当前的住宅出租率总体水平还显偏低。 四、形成适度住宅空置率及出租率的对策研究 （一） 当前住宅空置及出租率水平偏低的原因分析 1、住宅空置率 我们认为当前本市住宅空置率偏低主要有以下几个原因：一是本市房地产市场连年旺盛，在较长时期供不应求的形式下，以前年度形成的空置住宅得到了较大程度的消化；二是受近年来本市大规模城市建设、旧区改造以及世博项目启动的影响，本市的动拆迁规模较大，由此带来的住宅需求消化了大量的空置住宅；三是随着房地产中介市场的快速发展，为存量房的出售、出租创造了便捷的途径，在一定程度上刺激了市场的需求；四是近几年本市新建商品房市场形势火爆，许多楼盘在预售阶段即完成了销售，新增空置住宅的数量十分有限。 2、住宅出租率 目前本市住宅出租率偏低的原因，主要有四个方面的因素：一是本市市民的住房观念存在一定的偏差，尚未接受通过租房来解决自身的居住问题，通过租房来提高自身居住水平的观念；二是经过近几年的住宅制度改革，许多市民已将符合条件的可售公房买下，从而公房租赁户的数量有了较大的减少；三是由于我们当前的住房保障体制不够完善，面向低收入和特殊人群（如残疾人群、低保人群、劳模人群、各行各业中对社会做出较大贡献的人群等）的出租住宅数量较少、比例较低；四是当前住宅的出租手续较为繁琐且税金较高，住宅出租以后的日常管理存在较多问题。这几方面因素导致当前本市住宅出租率处于偏低水平。 （二） 当前偏低的住宅空置率及出租率可能带来的影响 从宏观角度来看，当前偏低的住宅空置率可能导致房价的上涨，引发社会资本过于向房地产市场的集中；从房地产开发企业的角度来看，偏低的住宅空置率容易造成企业的盲目投资，不利于宏观调控目标的实现；从市场的角度来看，当前空置住宅的数量偏小，不利于形成供略大于求的市场格局；从住房消费人群的角度来看，偏低的住宅空置率使其购房挑选余地的变小，形成市场供应不足而催生房价在短时期内的较快上涨，使部分住房消费人群无法买到合适的住宅。 当前本市偏低的住宅出租率，将会影响我们房地产市场化的发展进程，不利于住宅梯度消费市场的形成，偏低的住宅出租率还可能导致租金过高，一定程度上将会增加本市的商务成本，降低城市的综合竞争力，更为关键的是将不利于解决低收入和特殊人群的住房问题。