拷贝港铁 如何戴镣铐跳舞

正略钧策

拷贝港铁 如何戴镣铐跳舞
正略钧策管理咨询 顾问 董莹

    主持人：港铁作为世界上最赚钱的地铁公司，如何看待其独特经营模式的优势？
    董莹：港铁模式最核心的一大优势就是开发权、建设权和运营权合一。世界上大多数地铁公司只靠地铁本身的运营作为投资的回报，回收周期很长。港铁由于很大一块收益来源于上盖物业和周边土地经营与开发，其投资回报期只需5~10年的时间。而这种局面也得益于香港特区政府与港铁公司之间的紧密合作，能够将地铁上盖物业和周边土地以划拨的方式、相对低廉的价格交给港铁公司进行经营运作。
    主持人：近些年上海、深圳、北京等城市不断在探索港铁的经营模式，乃至与港铁公司进行合作，但目前为止收效不大。内地城市效仿港铁模式是否具有可操作性？难点和阻碍又在哪里？
    董莹：在内地复制港铁模式，主要的障碍还是来自于内地的土地制度，那就是必须要通过公开的招拍挂来获取土地。像港铁几年前在深圳“折戟沉沙”就是受制于当时的土地出让制度。去年深圳市政府对地铁上盖物业的一块土地设置了严格的准入条件，可以说是通过“曲线救国”的方式将这块土地交给了港铁公司进行运作，这样就可以用物业发展带来的收益长期弥补地铁运营带来的现金流压力。但总体来说，这种制度的障碍是很难突破的。这次深圳的例子仅仅是当地政府在现有政策框架下做出的一种变通，而且土地面积也不算大，又是从公开市场拿地，成本本身不低，并不具有普遍意义。
    另外，如何确定运营主体也是一大难点。将“地铁+物业”的经营模式植入内地的话，受益的主体可能是卖地的地方政府，也可能是开发商，而开发土地本身也是可以赢利的，因此可能就没有一家市场化的公司愿意承担兴建地铁需要支付的巨额成本。港铁模式能够成功，就在于这两件事情都集中在港铁公司这样一家市场化的运作主体中，可以起到互相支撑的作用。
    主持人：港铁模式是否适合内地？内地城市借鉴港铁公司应如何形成适合自身的经营模式？对运营主体又有哪些方面的要求？
    董莹：港铁模式对于内地大多数城市来说都是有很大的借鉴意义的。对于运营主体来说，最主要的就是需要有区域规划的能力，具体来讲，就是地铁沿线物业、地铁上盖物业与地铁之间如何规划，需要在前期作为一个整体集中考虑，能够起到上承政府下接市场的资源整合作用，将长期的地铁运营和短期的土地增值结合起来。其次，对于物业的租赁和长期经营，在企业的内部也需要一种平衡和综合的考量，如何将长期的经营与短期的发展结合起来，也需要运营商妥善解决，并形成企业的一种能力。
    主持人：在借鉴港铁模式的过程中，谁更适合担任这一模式的运营主体？
    董莹：承担运营主体的对象有以下几类。
    一是引进港铁公司来操作，地方政府给予相关扶植政策，但港铁和香港特区政府的利益诉求是一致的，移植到内地来之后，很难保证和当地政府在利益诉求上不出现分岐，从而影响这一模式的实施效率；二是寻找二级开发商来进行运营，但这些开发商对于地铁的运作欠缺专业度及操作经验，主观意愿也不强，有可能影响到城市基础设施的建设；比较现实的一种选择是由城市投资和一级土地开发的平台公司承担这样的职责，这类企业目前普遍存在的缺陷是在承接政府意愿和规划诉求方面问题不大，但需要和市场进行更紧密的联系，尽快提升自己的专业能力。在这方面就需要多向港铁公司学习，甚至可以通过和港铁进行合作，努力提高、积累自身统筹规划、物业发展及商业经验的能力和资源。

      本文首发于《中国房地产报》，作者系正略钧策管理咨询顾问，如需转载，请务必注明公司及作者名称，如需采访、约稿，请联系010-59082963/2979。