不同类型零售商的选铺策略

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不同类型零售商的选铺策略
正略钧策管理咨询   顾问   李春亮

      商铺位置是决定商家经营成败的关键因素，不同业态、不同档次的商铺选址要求大相径庭。但什么样的商铺才是最适合的，这正是大多数商家不得不面临的问题。本文在分析研究典型商铺选址标准的基础上，尝试性归纳提炼各类零售商的选址要求以供参考，涉及范围涵盖大卖场、餐饮类、书店、奢侈品、快时尚品牌、运动品牌等六大类。
      1.大卖场
      综合类大卖场：常见于一二线城市及发展迅速的三线城市。要求区域人流量较大，核心商圈1.5公里内人口不少于10万人，周边商圈3公里内居民人口数达30万人。如沃尔玛大卖场的选址标准是2公里内居民达10-15万人，核心商圈内不存在超过5000平米的大型竞争对手。物美大卖场要求3公里区域内有居民30万人。同时，大卖场需要临近交通主动线，以方便车流、人流进出，如家乐福大卖场选址在两条道路交叉口且其中一条为主干道。
      综合类大卖场对于建筑物本身也有一定要求。结合行业普遍标准来看，选址在一层最佳，一般不超过两层。单层面积5000-7000平米左右，总建筑面积基本都超过在10000平米。层高6米以上，净高不低于4米，柱距8米以上。要求卖场方正，临街面不低于70米，进深50米以上，如家乐福要求卖场长宽比为10：7或10：6，新一佳则把这一标准定为7：4，易初莲花的临街面标准是80米以上。
      综合类大卖场选址的附属要求还包括停车位、租期等因素。要求大卖场配备充足的停车位，超过200-300个。如乐购要求大卖场配备400个停车位，易初莲花的标准是一线城市停车位400-600个、其他城市150-300个。并且卖场门前最好附带一定面积的广场。大卖场长期租赁居多，租期长达15-20年以上，如沃尔玛要求租期不低于15年且提供一定的免租期。
      建材专业大卖场：商品专业性较高，以家居用品、建材、灯具等品类为主。专业卖场强调商圈集聚效应，更容易集聚多家同类商户扎堆经营。而对于地段的成熟度要求相对较低，在快速交通干线沿线或大型新兴社区边缘的合适位置均可。由于地处相对偏远，对停车位的要求较高，每万平米配备车位大约200-400个。如百安居要求停车位不少于300个。建材大卖场占地面积较大，大部分在10000平米以上。楼层分布以首层为主、2-5层均可。为满足商品高、大等特殊物理特征，卖场需要更广阔的内部空间。建筑层高8米以上，最低不小于6米，柱间距9米以上。另外，租期相对较长，一般在10年以上。
      2.餐饮类
      商务类餐厅：主要面向中高档商务酬宾及白领工作用餐，如俏江南等。主要考虑人口密度大、有稳定的消费群等因素，集中分布在中高档商务区或繁华商业中心，也可选址在规模较大的写字楼、购物中心内部。中高档商务类餐饮店铺面积较大，通常在1000平米左右，而丹桂轩等大型商务酒楼单店可达2000-5000平米。
      大众类餐厅：以家庭、个人消费为主，如全聚德、九头鸟等。此类餐厅选址范围较广泛，可在商业区、繁华街道、机关附近，也可临近大中型社区或高校。面积分布广泛80-100平米不等，层高一般要求4.5米以上。如全聚德主要进驻人口超过100万的城市，选址在商务区或繁华的商业区域，单店面积超过1500平米。金汉斯以省会城市及发达地级城市为主要目标，要求1.5公里半径内有大型社区、高等院校或区域商业中心，单店面积约1500-3000平米，楼层为1-2层（商业中心内可考虑3-4层）。此类餐厅租期相对较长，通常不少于10年。
      连锁快餐店：对客流量要求高，因此选择在繁华商业区、交通节点、大型社区出入口等地，临近交通主干道。中式快餐通常在150-250平米左右，如永和大王单店面积150-200平米，马兰拉面单店面积150-250平米。而西式快餐如麦当劳、肯德基的单店面积在400-500平米左右。一层或一、二层均可，对层高无特殊要求。
      休闲类餐饮：包括咖啡馆、茶坊等，适宜在高档住宅及商务区附近，环境清静、优雅。单店面积视具体经营情况而定约50-400平米左右，租赁时间较短约3-5年。如星巴克将客群定位于富有小资情调的城市白领，在繁华路段创造优雅环境，单店面积100-500平米，要求租赁期限3年以上。中式品牌一茶一坐选址标准也与上述条件较为相似。
      需要注意的是，餐饮类商铺要符合国家有关部门对于餐饮业的规章制度。如餐厅必须离开污染源10米以上。水电、消防、空调、排风、燃气、排污、等设施要求齐全，如有充足的自来水供应、油烟气排放通道、污水排放及生化处理装置等。
      3.书店
      大型书店的面积通常在2000平米以上，选址在成熟的商业中心区或文化氛围浓厚的学园区。如北京图书大厦、中关村图书大厦、各大新华书店等。
      中型书店的面积通常在500-1000平米，依托高素质人群，对区域的人文氛围要求较高。选址在高校、出版社、文化场馆附近，如国林风、三联韬奋等。
      小型书店的面积一般在200平米以下，主要分布于学校和大型社区周边，如光合作用、雕刻时光等。其中社区内的书店可以选择社区底商，主要以生活、社科经管、时尚休闲类书籍为主。
      4.奢侈品
      奢侈品牌目前大多集中于经济发达的一线城市及部分二线城市。由于其高端性，要求商业环境能够门当户对。通常来说，所选商圈档次较高，要求商业氛围成熟、人流量大，并且有一批相近档次的高端产品甚至专卖店聚集。首选现代化商业物业，如大型综合体、时尚购物中心、繁华商业街等。
      国际奢侈品牌大多选在一层的黄金位置。单店面积相对较大，以提供充足的空间营造品牌体验。如LV单店面积要求超过2000平米，阿玛尼、Gucci的单店面积也都在500平米以上。租期通常在5年左右，部分品牌要求租期长达10年。如迪奥租期5-10年，单店面积50-200平米；路易威登租期5年以上，单店面积100-1000平米；普拉达租期3-5年，单店面积100-500平米。
      5.快时尚品牌
      GAP、ZARA、H&M、UNIQLO等快时尚品牌正呈现迅猛扩张之势，在继续渗透一线城市的基础上，加速向二线城市拓展。选址集中在时尚氛围浓郁且人流量大的繁华商圈，特别是年轻消费人群集聚的时尚购物中心等位置。如ZARA进驻北京时选择CBD中心的体验式购物中心世贸天阶。店铺常与奢侈品为邻，周边不乏顶级品牌。同类竞争对手聚集程度较高，就像麦当劳与肯德基如影随形一般，这也说明了同类品牌选址标准的相似度较高。单店面积较大，如Zara专卖店一般都在1000平米以上。
      6.运动品牌
      相对于奢侈品与快时尚品牌与而言，国内运动品牌显得没那么娇气，可选择的商铺范围较大。常见于繁华商业区，毗邻综合商场、商业街等繁华地段。如李宁专卖店要求在城市繁华商业街或体育品牌专卖街的黄金地段。而普通品牌在一般商业街或有一定商业氛围的区域即可。户外用品专卖店主要针对年轻消费者聚集的成熟商业地段、商务区、或者体育场馆、高校附近。
      普遍租期时间较短，大概一年以上。单店面积也相对较小，40-100平米不等。如安踏对于加盟店的要求是面积不小于70平米，临街面7米以上。李宁要求单店面积不小于100平米，临街面10米以上。
      从茫茫商铺中找寻适合的位置是一项复杂性高的系统工程。除参考上述选址标准外，选址时还应综合考虑租金、竞争、商业物业管理等因素。并非要选择最繁华的地段，但一定要选择最适合的位置，最合适的才是最好的。

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