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建筑方面的专业知识 1、房产： 是指房屋经济形态，在法律上有明确的权属关系，在不同的所有者和使用者之间可以进行出租出售或作其它用途的房屋。 2、地产： 是指土地财产，在法律上有明确的权属关系，地产包含地面及其上下空间，地产与土地的根本区别也就是有无权属关系。 3、房地产： 是房产和地产的总称。是指土地及附着在土地上的人工构筑物和建筑物及其附带的各种权利（所有权、管理权、转让权等）。 4、期房和现房 期房是指消费者在购买时不具备即买即可入住的商品房，即房地产开发商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证为止，所出售商品房称为期房。消费者在购买期房时应签商品房预售合同。 现房是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已办妥所售的商品房的大产证的商品房，与消费者签订商品详尽买卖合同后，立即可以办理入住并取得产权证。 5、土地的使用年限的确定： 凡与省市规划国土签订《土地使用权出让合同书》的用地，其土地使用年限按国家规定执行。即：居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合用地或者其他用地五十年。另外，加油站、加气站用地为二十年。 6、“五证二书” 商品房“五证”：国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程开工证、商品房预售许可证。 商品房“二书”是指建设部为了加强对商品房的质量管理与监督，要求发展商必须提供的新建住宅质量保证书和新建住宅使用说明书。 7、契税 契税是指房屋所有权发生变更时，就当事人所订契约按房价的一定比例向产权承受人征收的一次性税收。它是对房地产权变动征收的一种专门税种。 8、七通一平： 指基本工作中前期工作的通道、通自来水、通电、通排水、通热力、通排洪、通电讯、通煤气管道及平整土地等基础建设。 三通一平： 通常指施工现场达到路通、水通、电通和场地平整。 9、产权： 泛指所有者对财产的占有、使用、收益和处分并排除他人干涉的权限能力。 10、红线：指在地形地图上划分建筑用地和道路用地的界线，以标明其合法的位置和范围。因一般以红线来表示，故称“红线”。 11、住宅的建筑面积： 指住宅建筑外墙外围线测定的各层平面面积之和。它是表示一个建筑物规模大小的经济指标。它包括三项，即使用面积、辅助面积和结构面积。 12、使用面积 是指建筑物各层平面中直接为生产或生活使用的净面积的总和。 13、辅助面积 指卧室以外的净面积，包括过道、卫生间、厨房、储藏室、阳台等。 14、结构面积 是指房屋建筑中外墙，内墙柱等结构构件所占面积的总和。 15、套内建筑面积 房屋按套（单元）计算的建筑面积为套（单元）门内范围的建筑面积，包括套（单元）内的使用面积、墙体面积及阳台面积。 面积计算公式： 销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积 套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积 16、容积率 是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。(容积率=总建筑面积/总占地面积) 17、绿化率 绿化用地与规划用地面积之比。 （绿化率=绿化占地面积/总占地面积） 18、建筑密度 即建筑覆盖率，指项目用地范围内所有基底面积之和与规划建设用地之比。 19、住宅的层高 是指下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离。（上下两层楼板之间中轴线的垂直距离。） 20、住宅的净高 是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。 21、住宅的开间和进深 开间指两条横向定位轴之间的距离。横向指建筑物的宽度方向。 进深指两条纵向定位轴之间的距离。纵向指建筑物的长度方向。 22、砖混结构 由砖砌体，由混凝土圈梁及构造柱构造的建筑物。主要有砖砌体承重，适用于一至七层多层房屋，工期短，造价低，土地利用率低。 23、框架结构 由现浇混凝土框架柱及梁承重的结构体系，适用于八至十五层，造价较高，房间布置比较灵活，土地利用率较高，抗震性能较差（相对于剪力墙结构）。 24、剪力墙结构 竖向承重结构全部由纵横钢筋混凝土结构组成。适用于15-30层高层，建筑造价高，房间布置受约束，抗震性能非常好。 25、框架剪力墙混合结构 由框架柱和剪力墙复合而成，适用于12-24层建筑。平面布置比较灵活，土地利用率高，抗震好。 26、平 层： 又叫单平面层户型，是指所有的住宅功能位于同一平面上的户型。是应用最广的户型形式，其最大优势在于所有功能都在同一平面，因此它是最经济的户型，同时也是无障碍户型。缺点在于室内空间不够丰富，建筑外形比较单调。 27、错 层： 所谓“错层式”住宅主要指的是一直房子不处于同一平面，即房内的厅、卧、卫、厨、阳台处于几个高度不同的平面上。错层住宅与复式或跃层式住宅是不相同的，它指的一套住宅内的各种功能用房，如起居室、卧室、卫生间、厨房等建筑在不同高度的平面上。其建筑特点是“静态”与“动态”相结合，用30至60公分的高度（3-7步楼梯）差进行空间隔断。复式层高往往超过一人高度，相当于两层楼；而错层式高度低于一人，人站立在第一层面平视可看到第二层面乃至第三层面。 28、 跃 层： 跃层是指套内空间跨越两楼及以上的户型，各层之间相对独立，最大优点在于动静要求不同的区域可以分布在不同的平面层上，避免了卧室易受起居室干扰的问题，给予人与别墅同样的感受，而且跃层住宅更易形成错落有致的建筑立面。最大缺点在于楼梯占用户内面积。 人们常常把那种楼上楼下、两层一户的住宅理解为复式住宅。其实那是跃层式住宅，建筑学上它与复式住宅是不同的两个概念。从外观来说，跃层式住宅是一套住宅占两个楼层，有内部楼梯联系上下层，一般在首层安排起居室、厨房、餐厅、卫生间，二层安排卧室、书房、卫生间等。简单地讲，如果上下两层完全分隔，应称为跃层式住宅；如上下两层在同一空间内，即从下层室内可以看见上层的场面、栏杆或走廊等部分，则为复式住宅。但一般情况下，人们仍将复式住宅和跃层式住宅统称为跃层住宅。 29、 复 式； 是指单元住宅的房间置于两个或两个以上平面层上，与跃层的最大区别在于复式户内拥有一个或几个房间是贯穿两层的通透空间。复式户型除了具备跃层的优点以外，还具有良好的视觉效果和给人丰富的空间感受，便于观赏室外景观，客厅的采光也会特别好，而且会显得特别气派。缺点在于客厅两层高的墙体、二层的回廊设计造价较高，最终抬高了房价。 复式住宅在概念上是一层，并不具备完整的两层空间，但层高较普通住宅（通常层高2.8米）高，可在局部隔出夹层，安排卧室或书房等专用楼梯联系上下，其目的是在有限的空间里增加使用面积，提高住宅的空间利用率。 30、板楼和塔楼的区别： 板楼和塔楼从字面意思上可以区分:板楼是南北(或东西)通透,象一张木板一样,从一端出发,经过整个房间,从另一端出来,就完成了从楼房的南侧到北侧的穿越,一般为一梯两户。 塔楼则不同,在一个房屋平面上可能有4-8甚至10户.价格要根据具体房屋所处的位置决定,在同一位置,同样户型面积,一般说来,由于在同一占地面积上塔楼可以满足更多的住户居住,所以相应的每平方米售价会低一些。 | 
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