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时评:利率影响房价是“逻辑陷阱”

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发表于 2012-3-9 13:34:57 | 显示全部楼层 |阅读模式
本帖最后由 net-chen 于 2012-3-9 13:35 编辑

发改委副秘书长李朴民在两会期间表示,今年要完善居民购买首套自住普通商品住房贷款优惠政策,支持居民的合理购房需求。今年中央调整房价的一个策略改变就是“保刚需”。也就是说,涉及到首套房的,利率要有所照顾。实际上,四大银行已经开始遵循中央的意见对首套房利率进行某些优惠。
完善首套房利率优惠是有背景的。房地产商一直传播一个观点:“房价降,房贷利率上升,降也白降;房价不降,房贷降,其实房价就算降”。很多购房者也发出抱怨,说房价降了10%但购房成本反而增加,因为利息比以前增加许多。另外,银行业在2011年赚取了令人惊骇的高利润,抨击银行之声不绝于耳,给人的感觉是:房价问题,其实同银行的垄断利润有关。
将高房价问题转化成高利率问题,这是一个故意的“逻辑陷阱”,用弗里德曼的话说,是利用某种短期幻觉来设计长期的骗局。例如地产发展商公布的“房价下降,但利率上升,反而增加购房成本”这一观点里,是故意引导大众相信目前的7.05%的5年期以上商业贷款的利率是持久的,但这一假设明显是不合实际的,要知道2008年底的基准利率被调到5.94%,甚至很多人在当时获得7折后4.16%的低利率。只不过随着通胀的狂飙,央行不得不提高基准利率水平。要知道,利率是变量,它随着经济景气的变化而变动。
我们的结论是:利率对首套房而言其实是“中性”的,它不影响购买。原因很简单,首套房是自住的,它对应的按揭周期是20年或者30年,它跟投资投机性的二套三套不同,后者对应的按揭周期只有几年,然后就脱手卖掉。既然首套房对应的是长达20年以上的周期,那么它既会遭遇到高利率阶段,也会遭遇到低利率阶段。我们的判断是,随着未来中国进入一个中速增长时期(贷款需求下降),加上又会实施利率市场化的改革(银行存贷差会缩小),未来房贷基准利率一定会低于目前的7.05%水平。根据我们的测算,长达20年时间跨度的平均利率水平不会超过5.9%,可以视之为一个长期的均衡房贷利率。
我们用5.9%作为20年的总体利率、假设7成按揭,那么很容易得出购房者总的利率支出将是总房价款的46%,即400万的房子总价要在20年支付184万的利息,但如果房价跌到了200万,那么20年将支付92万的利息款。这说明什么?房价是唯一的、真正的核心因素,如果房价降了,长期看总利率支出也会降的,根本不存在房地产商所言“房价降,房贷利率上升,降也白降;房价不降,房贷降,其实房价就算降”这样的鬼话。
如果政府真的想帮助首套房置业的话,那就放弃泛滥的货币政策,将通胀快速遏制住,低通胀就会对应低的利率;尽快推进银行业的利率市场化。相反,歧视性的利率差别一定会带来各种意想不到的寻租和套利。

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