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中国房地产企业商业模式出路探讨
正略钧策管理咨询 顾问 孔方正
管理大师德鲁克说：“当今企业的竞争，已不再是产品之间的竞争，而是商业模式之间的竞争”。商业模式的创新已成为促进企业竞争和商业发展的重要动力。房地产行业同样也不例外，“商业模式大于经营管理，税收筹划大于成本控制”已经成为房地产行业通行的经营理念和标语。纵观中国地产行业，无论是万科“快速扩张、高周转”的专注住宅开发的开发模式，还是万达的住宅利润补贴商业地产开发“现金流滚资产”的模式，都是在中国房地产市场目前发展阶段对企业经营背后的本质即“商业模式或盈利模式”进行了深刻的理解和领悟。
对于中国房地产企业来说，成功的商业模式都是很好的利用了“土地”这一核心的生产要素。万达的住宅利润补贴商业地产开发离不开“优惠地价”的支持，正是由于万达商业能带动地方就业、提升地方经济、增加当地税收等诸多优势提升了万达与地方政府的土地议价能力。华侨城“旅游+地产”的模式离不开“优惠地价”的支持，正是由于旅游的概念能提升城市品牌形象、带动地方服务业等的发展使得华侨城能够取得相对比较便宜的地价。而国内如今比较流行的“以地方产业发展切入的产业园区开发”的模式同样也是通过培育孵化产业的概念获取较低的地价成本，同时通过住宅利润来补贴产业前期培育的投入来实现这一模式的成功运作。因此，现阶段房地产企业必须能提供有利于地方政府的资源、产品来提高土地议价能力，同时将部分土地用于住宅开发（现阶段住宅开发的高周转、高利润注定了以低地价为基础的住宅必将会有超额收益）来补贴或培育地产价值链的其他相关业务。
然而，随着土地价格的持续增长、购房适龄人口（预计在2025年左右）达到顶峰后的逐步缩小、以及城市化率的不断增长，住宅开发高利润时代必将终结，以住宅开发补贴其他相关业务的商业模式也将遇到瓶颈，取而代之的将会是持有物业的经营管理和房地产服务业的蓬勃发展。根据国际经验，当城市化率达到50%-60%之间时，开发和持有并重模式将会达到最大的收益率，而此时房地产持有物业经营还处于培育期，收益相对较低；当城市化率达到60%以上，拥有核心城市商业地产将会取得最大的收益率。同时，房地产服务业将进入收益快速增长期，房地产服务业的收益率将会在城市化率接近尾声的时候达到顶峰。
未来房地产商将由住宅开发型逐步向商业等物业持有型进行转变，其以持有物业为基础（或载体）的房地产开发模式将会呈现多样化、复杂化的特点。首先，随着国内房地产金融法律法规的不断完善，未来不乏会出现以持有物业为载体打包上市发行REITs等金融产品的案例出现。根据美国的经验，波斯顿地产公司1980年开始由开发商向REITs转型，现今已成为美国最大的上市写字楼REITs。波斯顿采取了UPREIT 结构，以BPLP 为经营实体，通过发行BPLP 权益的方式收购资产，通过成立纳税子公司从事安装，维修，电讯，写字楼开发，酒店管理等业务；坚持业务集中于精选后的区域市场，并最终成为目标区域市场物业持有或开发（写字楼为主）的领导者。其次，以万达为首的主打万达广场或综合体等产品已经形成全国区域快速复制产品的能力，未来随着中国经济和城市服务业产值占比的持续增长，类似万达广场或城市综合体产品势必会成为区域商业、休闲、娱乐中心，从而支撑商业持有物业租金等收益的稳定增长。
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