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素有“一铺养三代”之称的商铺，因其稳定、风险小、回报率高等诸多优势，已成了股市、汇市、高档住宅投资以外的一种重要选择，全国各地的商铺热可谓一浪高过一浪。其实，商铺投资也不可能是包赚不赔，每间商业地产项目都隐藏着巨大的风险。
中国当前商业地产的投资风险主要来自以下几个方面：
首先是开发商的实力。因为商业地产项目往往投资大、运作周期长，开发商的现金周转一紧缺，他们就化整为零地将原先无发出手的大项目变成炙手可热的“旺铺”了，其实隐患就此种下，而国外有实力的房地产商才敢涉足商业地产项目。
第二是开发商对商业地产的专业知识。大家知道商业地产项目开发前的立项、规划，是项目成功的基础。难怪李嘉诚说过商业地产要强调“地段、地段、还是地段”，商业地产项目的开发决策必须综合多方面因素：项目所在地是否有足够的人气、良好的商业环境、发达的交通和充足的停车位等。而不少开发商是认为商业地产收益高，就将原本不具备商铺价值的地块硬做成商业地产项目，今后的经营自然是困难重重，如南京江宁区现已开发了110万平方的商业项目，是号称中华第一商圈新街口50万平方的两倍多。
第三开发商盲目追求高收益，往往适得其反。并不是商铺的售价越高开发商获利就越好。商铺的定价是一项很专业的工作，它起码包括房地产、商业、物业、投资专业等多方面的知识。不要把“铺”的价卖成“商+铺”的价。所谓“商”从本质意义上说是通过商业方式（提供商品零售、商业服务）的运作，让房屋产值、保值、增值的过程。最简单的公式是：售价=可出手的租金÷较合理的投资回报率。“高的售价、低的回报”一定会锁住商业地产项目开发商，使其永无解套。
如何才能化解商业地产项目开发商的投资风险，这是需要重点研究的，现行通用做法有：
商铺全面自营：
商铺一经售出，商场由商管公司或物管公司负责统一的管理，业主自行招商或委托商管、物管协助招商，这往往适合大市场或小型包间式商场。
这种做法的优点是商场管理成本较小；由于当今大市场或小型包间式商场，本身就有一定的聚客能力，所以相比之下广告投入也不大。
缺点当然也很明显：统一管理很难做深做细，特别是开业前期各经营主体利益的冲突，管理者与被管理者关系、管理习惯的形成。
商铺全面回租：
这样的商铺必须在商铺开盘销售时就与业主签完《回租协议》，坚持所有权与经营权的完全分离，业界俗称为“管理型商铺”。据了解，售后回租上世纪六七十年代开始出现在美国，后流行于日本、香港。在内地，首度兴盛于90年代中期的海南，时值房地产泡沫破灭之前。海南当时有不少龙眼农庄和商铺、写字楼采取售后回租，但不久房地产泡沫破灭，公司破产，曾经的承诺成了一纸空文。目前房地产界和法律界专家对售后回租提出诸多疑问，各方一致认为投资者须小心谨慎。
这种做法的优点是在统一经营的背景下，最大程度实现商业物业的整体经营价值，同时使建筑单体获得最大的价值与租金增长空间。
首先，它省去了投资者出租的风险和收取租金的麻烦，对于单纯投资客来说，可得到极大的便利。
其次，它免去了商铺出租期间对于物业各项管理所需花费的精力，商业经营管理公司具备对物业进行规范管理的能力，可以确保物业出租期间的安全及业主的各项利益。
第三，它确保了市场运作初期的业主利益。一般“管理型商铺”委托经营合同签订时，都附有若干期限的固定回报条款，即在商场启动初期的若干年限内，由商场管理商向小业主定额支持委托经营费用，使业主回避了市场形成初期较大的经营风险。
第四，统一经营的商铺具备对经营业态、整体形象、商家组合的有利控制，有利于实现商业物业的整体竞争力，促进物业与租金的长期增值。
全面回租的缺点是：接受委托的商场经营管理公司一面要培育商场；一面要挣钱回报商铺业主。这种投入、产出的平衡在现今商场的头两年根本是不可能的。加之，如商管公司与商品经营者是租金结算，招商就很成问题；如商管公司与商品经营者是按销售扣点结算，商铺业主的回报、商场营运的成本等风险将全部落在商管公司身上，也就是落在开发商身上。
但大多开发商为什么还要乐此不疲地热衷于回租呢？其伎俩不外乎有：
提高商铺售价。投资者是蜻蜓吃尾巴——自吃自。
恶意圈钱。开发商在销售商铺后用多赚的钱的另头——几百万成立一家商管（物管）公司，由商管（物管）公司与业主签订《回租协议》。开发商胜利大逃亡，商管（物管）公司按《公司法》去承担“有限责任”。试问：一个几百万的公司如何担当一年几千万的回租款项呢。
这里并不是说商业地产不能做了，什么事自然有其自身的规律。从我司多年操作的商业地产项目看：我们首先要考量的问题是：
一个未立项的商业地产项目，立项前必须完成的工作：
商圈调查—立店规划—招商策略—主力店招商—扩初设计—建设周期—全面招商
一个已完成建设的商业地产项目，要做的有：
商圈调查—业态组合—租金预估—租（售）规划—租售包装—商铺租售—全面招商
一个已完全销售出去的商业地产项目，要做的有：
1、商场回报与业主回报的平衡、完成平衡的时间；
2、商场管理主体到位的报证措施；
3、如何从商场整体形象、整体功能出发，平衡商场每一平方业主的利益。
另外，对开发商来说一个已完成的商业地产项目是采取何种方式经营：业主自营还是全面回租，首先开发商应做好今后商场销售规模、经营利润的预估；测算回租租金的总出；盘算商场经营中现金流量的状况；公司补贴的能力；市场培育的周期以及补贴的处理（当然合理地进入商铺售价）。
商业地产项目的开发商一定要清醒地认识到：您卖的是可以经商的“铺”，而决不是“商铺”，您有义务培育这个商场。
（二○○四年二月）
[此贴子已经被作者于2004-7-24 12:58:52编辑过] | 
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