[原创]调控对策解读之一：“受益者”万科：政策无需对策

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调控百日已过，利刃仍悬当空。
前有“八五”销售，后现“相马”行动。
降价呼声四起，高管离职兴浓。
若问最大赢家，万科谁与争锋。
先附打油诗一首，缓解一下各位看官的紧张情绪。毕竟，调控背景下，大家日子都过得非常艰难，却还有人在此大肆宣扬“调控受益者”，自然心里多了几分愤懑，生出些许嫉妒。当然愤懑之余，更重要事情是“揪出”受益者，好好“修理”一番。
其实，在本次调控中“受益”最大的那个“家伙”，也是目前来看，唯一受益的“家伙”是老面孔了，各位圈里圈外（请发quan，别发juan）的人士都再熟悉不过了，套用歌词的写法，唱--“我们知道这赢家，它的名字叫万科”。
说到调控政策，或者说只要谈到政策，我们总是很容易地联想起两个字“对策”。上有政策，下有对策，这种见招拆招的方式，似乎在此之前是屡试不爽。所以，大家在应对调控的过程中，经常会问几个问题：政策会持续多久呢？调控的力度有多大呢？地方政府会不会全力执行呢？经济要不要平稳发展呢？是不是该降价呢？下半年要不要减少开工量呢？……问题大部分雷同，答案几乎没用。
但事实上，我们如果稍微探究一下就会发现，作为房企龙头的万科，在应对调控的时候，很少提到上述问题。他们总是在强调，“随行就市”，“调控是资源整合的机会”。2008年市场调控的时候，万科“率先降价”实行“随行就市”。今年政策调控，万科虽然没有像恒大地产那样高调宣布“八五折销售”，但万科的高管们却不断在释放“随行就市”，“新盘出来一个月销售率要达到60%”等信号。再来看看万科上半年的成绩单，今年上半年实现销售面积320.2万平方米，销售金额367.7亿元，销售金额同比增长19.5%，成为目前惟一一家半年销售超过300亿元的房企。虽然万科的销售面积与去年同期相比下降了8.2%，但销售均价大涨30%还是有效保证了销售总额的同比增长。当然，这样的一个成绩，只是万科的短期行为的表现，毕竟调控背景下，混战于一线的富力地产签约销售面积同比下降22%，而经历巨大人事震荡的金地在销售面积上更是较去年同期下降42.8%。从这张成绩单上看到，万科虽然跟有瑕疵，但是比起众多知名企业，他们的成绩单还是非常漂亮的。
当然，我们不能仅仅从短期的指标来评判企业决策的好与坏。我们还应该看看，调控背景下，万科从长期发展的角度考虑，采取了哪些行动，取得了哪些成绩。上半年万科是拿地最为凶猛的企业。在09年地王四起的硝烟中，万科一直低调谨慎，去年全年获得的权益规划面积仅为1036万平方米，一时被称作为“保守”和“踏错节奏”。数据显示，今年上半年万科拿地规模达到了规划面积1220.4万平方米，已经超过了去年全年总和。而事实上，万科今年上半年拿地总耗资为251.44亿元，拿地均价在2060元/平米左右，而去年这一数据为2400元/平米左右，2008年为3581元/平米，2006年为1861元/平米。这个数据可以看出，万科的拿地成本得到了很好的控制。更为具体的例子是，上海万科在6月30日以总价21亿的低价竞得宁波镇海绿核北部4幅地块，而且项目4291元/平方米的楼面价比商帮公园西侧地块6023元/平方米的楼面价低了近30%。而万科5月份买入的成都新都五龙山项目，楼面地价仅为870元/平米。
从上面这些数据可以看出，在2010年的上半年，不仅通过“随行就市”保证了销售业绩，而且通过适时的把握抄底机会，以较为合理的价格，购得了大量土地，为未来一段时间的高速发展奠定了一定的基础。
当然，我们不应忘记万科上半年之所以能够取得如此成绩，很大程度上是因为调控使得房企在销售上陷入困境，无法有效回笼资金，以及对于未来市场的不确定性，而导致在拿地方面，一无充足资金，二无充足信心。如此一来，09年买地少，存钱多，而2010年销售业绩仍不错的万科自然面对的拿地竞争就非常弱了。
万科受益于本次调控的另一典型事例，便是此次“千里马”行动了。房企一方面在经历着房子卖不出去，钱收不回来，而又要还债的阵痛；另一方面，有数据显示，房企的“血脉”--人才，也存在着流失严重的迹象。金地此前就经历了高管离职的现象，而碧桂园也更换了新的掌门人。成都龙湖的功勋人物营销总监杨虎以及策划部长均已离职。有迹象表明，这些高层次人才的流失，跟当前调控导致房企销售出现困难有着较大的关系。而恰恰是在此时，万科适时地推出了“千里马“计划，在全国36个城市招募600多名专业人才。万科凭借着自身的品牌以及在人才培养和引进方面的深厚功力，再加上调控背景下房企人才蠢蠢欲动的心情，招募到优秀的人才队伍自然是唾手可得的事情。而此时储备足够的人才，无疑能为调控缓和后万科的进一步扩张做好充足的准备。
所以，我们说万科是“调控的最大受益者”。
当然，万科能够受益，归根结底的原因，还是跟他自身的战略与决策习惯有很大的关系。早在去年，万科的区域战略就进行了微调。在当时一线城市地价高居不下的情况下，万科“不当地王”的承诺也使得他在一线城市拿地屡屡受阻。正是在这样的背景下，万科将拿地的重心转移到了二、三线城市。而事实上，有研究表明，中国的一线城市的城市化率已经到到了70%，而二三线城市为40%左右。国际经验表明，城市化率在30%-70%之间是城市化速度最快的时期。如此看来，万科从去年开始就选择二三线城市，是非常明智的举动。
当然，仅仅从区域布局上还不足以说明问题。今年，万科的产品结构的重点，也放在了首置和首改产品上。有数据显示，万科今年推出的产品中，86%为首置和首改产品。而本次宏观调控，调控的主要对象是一线城市和投机需求。万科一方面避开了一线城市，另一方面，首置和首改的产品都是针对刚性需求人群而提供。所以，调控的板子基本上落不到万科的身上，也难怪他们能够一身轻松了。
从决策习惯上来看，万科从来不做“预测市场”的行动。在2009年的年报中，万科曾以这样的语句来表达他们的决策习惯“……但早在农耕时代，气候变化对收成恐怕有着更重要的影响。那么，当时一个勤勉的耕作者，是否应以观测天气作为最重要的工作呢？……”万科看重的始终是房地产市场巨大的需求，以及消费者对于一个开发企业品牌的认同。万科始终把目光放在行业以及企业自身的长远发展方面。他们始终坚信这个行业的巨大发展空间，始终遵循“满足顾客需求“的铁律。所以，万科的决策不会被当下或者短期的政策或诱惑所迷惑。所以，万科是全球最大的住宅企业，万科能够在调控的过程中”受益“。
    总结来看，面对调控，万科其实没有对策。因为他们的决策在政策来之前就已经做出了。调控来的时候，他们最多是给一线的公司定定目标和原则而已。据万科副总裁肖莉的说法，万科今年预计的可售房源的价值预计在1000亿左右。如果万科今年实现了1000亿的目标，大家一定不要奇怪。当然，如果万科在调控年实现了1000亿的目标，那对于众多的开发商来老总们来说，这肯定是他们这辈子上过的最重要的一课。这门课的主题就是“政策，不需要对策“！。