——《中国经营报》
房地产基金可能会选择先试验后立法的步骤。这样可以更好的突破法律上的瓶颈
５月２０日，国内最高规格的一场房地产金融国际峰会在本报的协助下在北京举行。会上，许多国外知名的房地产基金管理公司向国内的房地产开发商摇起了橄榄枝。首创集团总经理刘晓光则发出了这样的声音：“建立起我们自己的、中国式的、完全规范化的房地产基金。”有消息人士指出，在地产资金异常紧张的状态下，我国的产业基金可能会选择先试验再立法的过程。
海外REITs欲“乘虚而入”
在这场由知名地产金融顾问机构“基强联行”主办的高峰会上，提及最多的一个词恐怕要属“１２１号文件”了。自去年６月，央行发布的《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（“１２１号文件”）大幅提高银行房贷门槛后，基金正在成为房地产资金供给渠道的有效补充和主流方向之一。
会上，众多海外ＲＥＩＴ的管理公司向国内的房地产开发商摇起了橄榄枝。ＲＥＩＴ是英文“Ｒｅａｌ Ｅｓｔａｔｅ Ｉｎｖｅｓｔｍｅｎｔ Ｔｒｕｓｔ”的缩写，译为“房地产投资信托”。房地产投资信托类似于共同基金，是由个人或机构投资者共同出资组成一个投资房地产的专设公司。不同的房地产投资信托根据投资人的要求和基金章程会有不同的物业类型如住宅、写字楼、仓库、零售等和地理区域的侧重。一家房地产投资管理公司可以管理很多不同的ＲＥＩＴｓ，也可以把自己变成一个大的ＲＥＩＴ。北京大学的何小峰教授解释：它实质上是一种证券化的产业投资基金，通过发行股份或收益单位，吸引社会大众投资者的资金，并委托专门机构进行经营管理。按照是否可以上市，ＲＥＩＴｓ可以分为私募和上市两种。上市的房地产基金可以在市场上随时买进卖出，没有期限。而私募的房地产基金一般来讲都是年期比较长，平均在８年左右。
据专家介绍，无论是公募还是私募，国外的房地产基金成立的目的都比较明确，投资政策与投资对象都会有清楚的界定，而且范围狭窄。比如说，有些基金只投资酒店和高档办公楼，或只选择某种类型的购物商场作为投资组合。在美国，投资房地产的基金年平均收益率为６．７％，日本、新加坡为４％，而在上海、北京等地，基金投资的年净收益率可高达２０％～５０％。面对如此诱人的收益率，不仅海外基金机构“跃跃欲试”，中国国内企业也“垂涎欲滴”。种种数据表明，在寻求融资新方向时，ＲＥＩＴｓ令房地产开发商怦然心动。
建房地产基金有法律障碍
会下，记者见到了首创集团总经理刘晓光，根据他的介绍，首创当前的一件大事就是要发起成立一只中国自己的房地产基金。
刘晓光说，其实首创与基金的关系可以上溯到１２年前，当时首创与ＩＮＧ成立了北京基金，开始投资消费品，如啤酒、玩具、童车等，后来投电、中药、通讯，现在又回到地产、高速路。
“这些基金是上市基金，通过它们我们积累了很多经验，然而我们一直着力于做一只中国的产业基金，已经讨论了７年，但是很苦恼，国内一直没有出台基金法”，说到此时，刘晓光不禁露出失望的神色，“我们现在也没有办法正规地做一只中国的好的房地产基金。怎么办呢？我们分三步走，做三件事情。一件事情是我们跟ＩＮＧ做了直接投资的基金，在海外发起、上市，这个已经运行了，开始的目标是２亿美元，接着是６亿美元、１０亿美元，ＩＮＧ作为主要投资者，还有一些其他的战略投资者。第二件，我们正在研究建立第二个基金，专门用于收购北京最优质物业的基金，这个基金当然还有它的要求，我们想也是在海外发起，在基金管理人中我们占主要的地位，同时我们提供最好的项目原体，比如净资产回报６％～７％，有长远的发展潜力，开始的时候我们想先规模小一点约３亿美元，然后６亿美元、８亿美元一直做下去。第三件就是准备建立中国式的、完全规范化的自己的基金。在现在没有法律保护的情况下，我们打算用有限责任公司先做，２家到５０家企业共同发起一个巨型的投资公司。”据称，这个巨型的基金基本规模在２００亿元人民币，主要为内地发展商提供融资渠道，理想规模在４００亿元。
有关专家告诉记者，关于房地产基金可能会选择先试验后立法的步骤。这样可以更好的突破法律上的瓶颈。
刘晓光也坦言，做基金有两难，一难是发起难，谁会信任你？谁愿意跟着你做？第二难是基金回报难。一个基金如果没有回报就完了。对于此，刘晓光似乎有了自己的办法：“首先我们寻找最优质的发起人，一般是我们这个圈子里的人，我们肯定找我们最熟悉的伙伴，或者是志同道合的，有相同理念，最重要的是他有业绩，关键是参与的时候会提供几十亿的项目，我们的基金募集满了以后再增加，这样参与者绝对会有积极性，这样就解决了两难，发起难、回报难都解决了，让你愿意参加发起人，让你能够预见未来的项目回报和资金回报。”
据刘晓光的介绍首创现在正在研究用什么样的方式、方法来实现。即使按照有限责任公司来做，从基金的董事会，基金的管理公司，基金的托管，基金的顾问、基金的项目管理这一套东西必须完全按照国际上基金的做法来管理我们这个所谓的有限责任公司，这也是非常有意义的。
“就是苦于法律上没有解决这个问题，我们先用这个办法来解决，将来法律出来了我们就接受将来法律的保护。这样做下来，我们想建立基金现在可能是最好的时机，大家知道银根紧缩，许多中小企业很困难。”
选择基金也有风险
国际房地产联盟（ＦＩＡＢＣＩ）主席ＪＥＡＮ－ＭＡＲＣＬＥＶＥＴ曾一针见血地指出，“合作”这个词语不合适ＲＥＩＴｓ，ＲＥＩＴｓ和房产开发商不可能“合作”，而是“投资”。ＬＥＶＥＴ先生说，“‘合作’这个词通常有‘公正’的含义，而基金不是非营利的机构，他们最基本的目的是盈利。在美国，ＲＥＩＴｓ主要投入的是写字楼和购物中心，两者占全部投资的４５％，住宅只占１１％。但在中国，ＲＥＩＴｓ最感兴趣的投资恰恰是住宅，因为中国这几年的住宅业发展迅猛，价格上涨稳定，投资收效明显。当基金的‘钱包’鼓起来时，却甚少考虑中国的房地产市场究竟如何发展。”
事实上，对属意ＲＥＩＴｓ的房地产开发商来说，ＲＥＩＴｓ不一定是最佳选择。成熟的ＲＥＩＴｓ有着严格的操作要求，并非像一些企业所想象的，只要有好的项目就可以找到“合作”。ＲＥＩＴｓ在国外发展了几十年，对风险的控制非常严，尤其对于不熟悉的市场，审批项目时要求异常苛刻，其根本出发点率先就落在ＲＥＩＴｓ的自身收益上。所以，与ＲＥＩＴｓ合作绝对不是一件轻松的事。
在会上，美国雷曼兄弟的有关负责人以一个实例指出了对所投资房地产开发商的要求，包括土地所有权证、企业财务信息、治理结构等硬性指标。
此外，从美国ＲＥＩＴｓ的发展历史看，在１９６２年至２０００年间，共有４８６家ＲＥＩＴｓ首次上市发行，但有２９３家ＲＥＩＴｓ被先后摘牌，被摘牌的ＲＥＩＴｓ公司在市场上最短的存续时间只有２０１天。虽然美国的法律对ＲＥＩＴｓ的组织结构、资产运用、收入来源和收益分配有着严格的要求，一旦违规操作就会有“摘牌”危险；但在中国缺乏相关法律约束的情况下，很难对ＲＥＩＴｓ的运作作出限制。
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