浅谈房地产开发纳税，我的一点经验

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房地产税收是指以房地产或与房地产有关的经济行为作为征税对象的税类，是在房地产开发、经营、管理、消费的全过程中，房地产开发商要缴纳的税收的总称。在房地产开发经营活动中，税收占投资总额一定的比例，把房地产相关税收搞清楚，对搞好项目经济测算，进行项目投资机会研究，编制项目建议书有很大的帮助。依据我国现行税法，从事房地产开发活动，开发商向地方税务机关纳税主要涉及到的税种有：契税、城镇土地使用税、耕地占用税、印花税、（固定资产投资方向调节税）、营业税、城市维护建设税、教育费附加、房产税、土地增值税、企业所得税等。本文将从以下三个方面，分析房地产开发经营活动中的纳税情况：一是介绍各税种；二是纳税额占工程投资的比例；三是略谈税收优惠政策。

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第一部分：税种及税率介绍

一、 征购土地阶段涉及税种：

（一）契税。契税是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。

不论是国有土地使用权出让还是土地使用权转让，开发商作为土地受让者时，都要交纳契税；契税是以土地使用权出让、转让以及房屋买卖的成交价格作为计税依据，适用税率为3～５％。

契税由土地所在地的财政机关或者地方税务机关征收。

（二）城镇土地使用税。搞房地产开发征用土地，要缴纳城镇土地使用税。城镇土地使用税是以征收范围内的土地为征税对象，以实际占用的土地面积为计税依据，按规定税额对拥有土地使用权的单位和个人征收的一种税。我国现行的城镇土地使用税是1988年开征的，它沿自1951年的城市房地产税。1984年进行利改税时，国务院决定将城市房地产税划分为房产税和城镇土地使用税两个税种，对内资企业和个人征收。对外商投资企业和外国企业继续征收城市房地产税。城镇土地使用税由土地所在地的税务机关负责征收。

它的适用税率如下：

1、大城市０.５元至１０元；

2、中等城市０.４元至８元；

3、小城市０.３元至６元；

4、县城、建制镇、工矿区０.２元至４元。

济南市市区一等土地8元/ M²；二等土地4元/ M²；三等土地2元/ M²；四等土地1元/ M²。

（三）耕地占用税。是指国家对占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人，依其占用耕地的面积征收的一种税。当开发商搞开发建设占用耕地、鱼塘、园地、菜地及其他农业用地建房或从事非农业建设，均要按照实际占用的面积和规定的税额缴纳耕地占用税。其税额如下：

1、以县为单位（以下同），人均耕地在1亩以下（含1亩）的地区，每平方米为2元至10元；

2、人均耕地在1亩至2亩（含2亩）的地区，每平方米为1.6元至8元；

3、人均耕地在2亩至3亩（含3亩）的地区，每平方米为1.3元至6.5元；

4、人均耕地在3亩以上的地区，每平方米为1元至5元。

农村居民占用耕地新建住宅，按上述规定税额减半征收。

经济特区、经济技术开发区和经济发达、人均耕地特别少的地区，适用税额可适当提高，但最高不得超过上述规定税额的50％。

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（四）印花税。印花税是对经济活动和经济交往中书立、领受的应税经济凭证所征收的一种税。现行印花税只对印花税条例列举的凭证征税，具体有五类：经济合同，产权转移书据，营业账簿，权利、许可证照和经财政部确定征税的其他凭证。印花税根据不同征税项目，分别实行从价计征和从量计征两种征收方式。

由于印花税征税对象的范围广泛，它的缴纳贯穿于整个房地产开发经营过程中。房地产开发企业在进行建筑设计、发包建设合同、购买建筑材料、销售房产时，一般都要签订有关合同，在这期间，要根据各种不同类型的合同情况来缴纳印花税：

1． 当房地产开发商与金融机构签订借款合同时，要根据“借款合同”税目，按照合同所载借款金额×0.05‰缴纳印花税;

2． 在设计阶段，与设计单位签订设计合同，要根据“建设工程勘察设计合同”税目的规定，按照收取费用×0.5‰缴纳印花税;

3． 在建筑安装阶段,与建筑安装单位签订建筑安装工程承包合同,要根据“建筑安装工程承包合同”税目，按照承包金额×0.3‰缴纳印花税;

4． 在房产销售阶段，房地产开发商与购买方签订合同，根据不同情况缴纳印花税。销售商品房前已经办理房产产权证的，按照“产权转移书据”税目，按照合同所载金额×0.5‰缴纳印花税; 销售商品房前尚未办理房产产权证的，按照“买卖合同”税目，按照合同所载金额×0.3‰缴纳印花税;

5． 当房地产开发商将未销售商品房出租的，要按照“财产租赁合同”税目，按照合同所载租赁金额×1‰缴纳印花税;

此外，还有权利许可证照和营业账簿税目中的其他账簿，单位税额均为每件伍元。

印花税一般实行就地纳税

（五）在这里，我们还要提一下固定资产投资方向调节税。固定资产投资方向调节税是指国家对在我国境内进行固定资产投资的单位和个人，就其固定资产投资的各种资金征收的一种税。1991年4月16日国务院发布《中华人民共和国固定资产投资方向调节税暂行条例》，从1991年起施行，至1999年12月31日停止。自2000年1月1日起新发生的投资额，国家暂停征收固定资产投资方向调节税。

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一、 开发建设、营销阶段涉及税种：

（一）营业税。营业税是对有偿提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产的单位和个人，就其营业收入额征收的一种税。对于房地产开发商来说，项目建设阶段、房产销售阶段需要根据营业额缴纳营业税。营业额是指纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用，有关适用税率如下：

销售不动产（销售建筑物及其他土地附着物） 5%

营业税由应税劳务发生地主管税务机关征收，销售不动产的,由不动产所在地主管税务机关征收。

（二）城市维护建设税。城市维护建设税是对从事工商经营，缴纳增值税、消费税、营业税的单位和个人征收的一种税，属于营业税的附加税。它以纳税人实际缴纳的营业税税额为计税依据，与营业税同时缴纳。适用税率如下：

1、纳税人所在地在市区的，税率为７％；

2、纳税人所在地在县城、镇的，税率为５％；

3、纳税人所在地不在市区、县城或镇的，税率为１％

济南市房地产企业要按照营业税的7%来缴纳城市维护建设税。

（三）教育费附加。属于营业税的附加税，是缴纳营业税的纳税人必须要缴纳的。在缴纳营业税的同时，要按照营业税的3%来缴纳教育费附加。

（四）房产税。房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。现行的房产税是第二步利改税以后开征的。

房地产开发商，如果有开发的房产不是销售，而是自己使用或者向外租赁，需要根据不同的情况缴纳房产税。

1、 房产用于经营的，按照房产原值×70%×1.2%缴纳；

2、房产用于租赁的，按照租金收入×12%缴纳。

房产税应在房产所在地缴纳。房产不在同一地方的纳税人，应按房产的坐落地点分别向房产所在地的税务机关缴纳。

（五）土地增值税。土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权、取得增值性收入的单位和个人征收的一种税。房地产企业转让土地时，要按照其转让房地产时取得的收入减掉允许扣除的项目金额后的余额，按照规定的税率缴纳。

1． 计税收入为房地产企业转让房地产时取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。

2． 允许扣除项目包括支付土地使用权的金额；开发土地的成本费用；新建房及配套设施的成本、费用；以上三项可加计20%扣除。还有与转让房地产有关的税金，包括营业税、城市建设维护税和教育费附加。

3． 税率见下表。应纳税额=土地增值额×税率-扣除项目金额×速算扣除系数

土地增值税税率表

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级数	增值额与扣除项目金额的比率（%）	税率（%）	速算扣除系数（%）
1	不超过50%的部分	30	0
2	超过50%～100%的部分	40	5
3	超过100%～200%的部分	50	15
4	超过200%的部分	60	35

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房地产开发商建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。

4 房地产开发工期较长，土地增值税的计算又比较繁琐，为了简化计算，地方税务局采取按期预缴、汇算清缴的办法。也就是按当期取得的售房收入，依照1%的预征率计算征收，待工程竣工后在汇算清缴，多退少补。

土地增值税应由房地产的所在地税务机关征收。

（六）企业所得税。企业所得税是指对中华人民共和国境内的一切企业（不包括外商投资企业和外国企业，他们缴纳外资企业所得税），就其来源于中国境内外的生产经营所得和其他所得而征收的一种税。

它的纳税依据是每一个纳税年度的收入减掉准予扣除项目的余额。这个准予扣除的项目主要是指取得收入有关的成本、费用和损失。例如：生产经营成本，各项期间费用，按规定缴纳的税金，各项营业外支出、已发生的经营亏损和投资损失等。

企业所得税的适用税率有法定税率和优惠税率两种。

法定税率是33%；

优惠税率是指对应纳税所得额在一定数额之下的企业给予低税率照顾，分为18%和27%两种。年应纳税所得额在3万元以下（含3万元）的减按18%的税率征收；年应纳税所得额超过3万元至10万元以下（含10万元）的，减按27%的税率征收。

一般情况下按33%缴纳.

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第二部分：纳税额在房地产开发投资中的比例

一、 税金计算公式：

根据第一部分各税种纳税额的计算方式，各个税种的纳税额计算如下：

1、契税：土地成交价格×（3%--5%）；

2、城镇土地使用税：实际占用土地面积×8元/M²

（不同城市，不同等级的土地，单价不同）

3、耕地占用税：实际占用耕地面积×（1-10）元/M²

4、印花税：种类多、数额小；

5、营业税：当期销售收入×5%

6、城市维护建设税：营业税×7%

7、教育费附加：营业税×3%

8、房产税：房产用于经营的，房产原值×70%×1.2%；

房产用于租赁的，租金收入×12%

9、土地增值税：一般按照当期销售收入的1%预收。

10、企业所得税：（收入总额-准予扣除项目）×33%

l 房地产开发综合纳税为：契税、城镇土地使用税、耕地占用税之和加（当期销售收入×39.5%-当期支出×33%）。（其中当期支出中含纳税额）

如果出现房产自用或租赁情况需要缴纳房产税时，可以另行加入。

● 工程项目条件不同，纳税额所占投资的比例不同。

三、工程项目纳税案例分析：

1、 工程投资及收入条件：

某开发商，有一个开发项目，其占地10公顷（全部为耕地），建房面积 11万M²（容积率1.1万平米/公顷），房产全部对外销售。

地价为60万元/亩。

建安费1300元/ M²，配套费、手续费500元/ M²，财务费用100元/ M²，其他费用50元/ M²。

平均售价4000元/ M²，销售成本占销售收入的4%。

2、 投资及纳税测算：

（1） 项目前期阶段纳税：414万元

—购买土地契税：150×60×3%=270万元

—土地使用税：150×667×8=80万元

—耕地占用税：150×667×6=60万元

—印花税：9000×0.4‰=3.6万元

（2）项目建设、营销阶段纳税：2878万元

—营业税：44000×5%=2200万元

—城市建设维护税：2200×7%=154万元

—教育费附加：2200×3%=66万元

—土地增值税：44000×1%=440万元（预收）

—印花税：44000×0.4‰=17.6万元

—房产税：房产全部销售，不需交纳

▲ 上述两个阶段纳税额为： 3291万元。（不含所得税）

（3） 企业所得税：2805万元

▲ 当期销售收入：0.4×110000=44000万元；

▲ 当期成本支出（所得税前）：35501万元

—土地成本：150×60=9000万元

—建安费：0.13×110000=14300万元

—手续费：0.05×110000=5500万元

—销售成本：44000×4%=1760万元

—财务费用：0.01×110000=1100万元

—其他费用：0.005×110000=550万元

—应纳税额：3291.2万元

▲ （销售收入-销售支出）×33%=8498.8×33%=2804.6万元

应纳税总额：3291+2805=6096万元

（4）、开发成本：3.55亿

l 此工程应纳税总额为6096万元，占开发成本3.55亿的17.17%。

第三部分：税收优惠政策

为培育和开发税源，照顾有特殊困难的纳税人，国家规定了一些税收优惠政策。在房地产项目开发中，通过合法的途径，享受到税收优惠政策，减轻税收负担，达到降低开发成本的目的。涉及房地产税收的优惠政策如下：

一、将土地使用权转让给农业生产者用于农业生产的,免征营业税。

二、以下各项免予征收土地增值税：

1、 开发建设普通标准住宅出售，增值额未超过各项规定扣除项目金额20%的。

2、 由于城市规划和国家建设的需要，被政府批准征用的房产、收回的土地使用权的。

3、 以房地产进行投资、联营，联营一方以房地产作价入股，将房地产转让到所投资、联营的企业中；

4、 合作建房，一方出土地，一方出资金，建成后按比例分房自用；

5、 企业兼并，被兼并企业将房地产转让到兼并企业中。

三、耕地占用税的减免

1、 学校、幼儿园用地，敬老院、医院、诊所用地免征耕地占用税。

2、 公路、桥梁建设用地，按低限额征收耕地占用税。

3、 耕地占用税的减税免税审批权限。占用耕地3亩以下，报县（市）级人民政府批准；3亩至30亩以下，报地级市人民政府批准；30亩至1000亩以下，报省级人民政府批准；1000亩以上，报财政部批准。

2003年8月

附表1：房地产开发税收明细表

附表2：印花税税目税率表

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尽管这些都是大家所熟知的东西，但我还是固执地把它整理出来，平时背备课也蛮好的。

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就算温故而知新吧

davi0007

兄台还在外面讲课，作辅导？